지민 씨는 아파트 매매 계약을 체결하고 10월 초에 잔금을 치르며 소유권 이전 등기를 진행할 계획입니다. 하지만 이사할 집에는 현재 세입자가 살고 있어 계약 만기가 12월로 예정되어 있습니다. 세입자는 계약 갱신을 요구하고 있지만, 새 집주인인 지민 씨는 이를 거부할 수 있는 상황입니다. 이번 글에서는 세입자의 계약 갱신 요구와 새 주인인 지민 씨가 취해야 할 대응 방법에 대해 살펴보겠습니다.
부제: 갱신요구권 스마트하게 거절하는 방법
이 글의 요약
🍎 지민 씨는 10월 초에 아파트 매매 계약을 체결하고 잔금을 치를 예정입니다.
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세입자 계약갱신 대응법
지민 씨는 실거주를 목적으로 아파트 매매 계약을 체결하고, 10월 초에 잔금을
치르고 등기를 진행할 예정입니다.
그러나 이사할 집에는 현재 세입자가 전세로
살고 있으며, 계약 만기는 올해 12월입니다.
세입자는 현재 집주인에게 계약갱신 청구권을 사용하겠다고 알렸지만, 집주인은 새 집주인이 이를 거부할 수 있다고
전달했습니다.
최근 대법원 판례에 따르면, 새 집주인이 세입자의 계약갱신
청구권을 거절할 수 있다는 결정이 내려졌습니다. [계약갱신청구권]
세입자는 이러한 판례를 인지하고
있지만, 법적으로 명시된 것은 아니기 때문에 여전히 계약갱신 청구권이 유효하다고
주장하고 있습니다.
따라서 집주인이 바뀌더라도 자신들은 계약갱신 청구권을
사용해 2년을 연장할 수 있다고 생각하고 있습니다.
이러한 세입자의 입장에 대해
지민 씨는 올해 12월에 문제 없이 입주할 수 있는 방법을 찾아야 합니다.
세입자 계약갱신 거절법
정리하자면, 지민 씨는 올 10월 초에 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 할 예정인
집에 12월에 계약 만기가 도래하는 전세 세입자가 있습니다.
지민 씨는 세입자의
계약이 끝난 후 그 집에 들어가 살고 싶어 하며, 세입자는 현재 계약 갱신을
요구하며 2년 더 거주하고 싶어 합니다.
하지만 지금 집주인은 집을 팔고 이사할
계획이기 때문에 계약 갱신 요구를 거절할 수 없는 상황입니다.
새로운 집주인인
지민 씨가 직접 거주할 계획이 있기에, 새 집주인은 세입자의 갱신 요구를 거절할
수 있다고 세입자에게 설명한 상태입니다.
이런 상황에서 세입자는 계속해서 거주할
권리를 주장할 것으로 보입니다.
따라서 중요한 점은 지민 씨가 이 계약 갱신을
거절할 수 있는지 여부입니다.
세입자의 계약 만기보다 2개월 전에 소유권 이전
등기를 하고 거절 의사를 전달하면, 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
전세 계약 갱신 판례
2022년 12월 1일에 있었던 대법원 판례는 비슷한 상황에서 발생한 소송의 결과로
주목받고 있습니다.
당시 국토교통부는 이전 집주인이 갱신 요구를 받을 경우 이를
거절할 수 없다고 해석했지만, 대법원은 이 해석을 뒤집었습니다.
새로운 집주인은
이전 집주인으로부터 임대인의 권리도 함께 넘겨 받았으며,
계약 종료 2개월 전에
소유권 이전 등기를 완료한 후 실거주 의사가 있다면 계약 갱신 요구를 거절할 수
있다고 판단했습니다. [대법원판례 상세보기]
따라서 전세 계약 기간이 끝나기 2개월 전에는 반드시 소유권 이전 등기를 마쳐야 하며, 이후에 갱신 거절 의사를 정확하게 전달해야 한다는 점이 중요합니다.
세입자 분쟁 해결법
현재로서는 계약만 체결된 상태입니다.
소유권 이전 등기가 완료되지 않은
상황에서는 세입자에게 어떤 요구도 할 수 없습니다.
따라서 소유권 이전 등기를
마친 후, 세입자에게 계약 만기 시 집을 비워달라는 요청을 정확히 해야 합니다.
이때 문자나 통화 내용을 반드시 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다.
대화로
문제를 해결하는 것이 가장 좋지만,
만약 그렇지 않다면 대법원 판례를 근거로
세입자에게 계약 만기 후 집을 나가지 않을 경우 손해배상을 청구하겠다는
내용증명을 보내는 것도 좋은 방법입니다.
이는 일종의 경고 역할을 합니다.
세입자가 여전히 집을 비워주지 않는다면, 주택임대차 분쟁조정위원회에 분쟁을
접수하는 것이 좋습니다.
이 위원회는 60일 이내에 사건을 종결하도록 정해져 있어,
계약 만기 전에 결과를 알 수 있습니다.
분쟁 접수가 통보되면 세입자가 계약 만기
전에 집을 비워주길 바라지만, 만약 그렇지 않거나 계약 기간 중이라면 본격적인
분쟁이 발생할 수 있습니다. [분쟁조정위원회]
계약이 끝났음에도 불구하고 세입자가 집을 비워주지
않는다면, 최악의 경우 소송을 진행해야 할 수도 있습니다.
계약 만기가 지나면
보증금을 반환하는 것으로 무단 점유에 대한 주장을 할 수 있으니, 즉시 보증금을
법원에 공탁해야 합니다.
이후 발생하는 임시 거주 비용, 지연 이자, 소송 비용
등을 청구할 수 있습니다. 보증금을 제때 돌려주기 위해 대출이 필요한 경우 미리
준비해두는 것이 좋습니다.
결론
🍎 지민 씨는 세입자의 계약 갱신 요구에 대해 신중하게 대응해야 합니다.
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키워드: 세입자계약갱신, 아파트매매, 소유권이전등기, 대법원판례, 분쟁조정위원회