신탁부동산(아파트) 매수 절차와 주의사항 총정리

지민 씨는 새 아파트를 매수하려고 하는데, 소유권자가 신탁회사라는 사실을 알게 되었습니다. 신탁회사가 소유권을 보유한 이유와 매수 절차에 대해 궁금해하는 지민 씨를 위해, 신탁회사와의 계약 과정과 주의할 점을 자세히 알아보겠습니다.

부제: 신탁회사 부동산(아파트) 매수, 이렇게 준비하세요!

부동산관련 알짜정보 보러가기

1 이 글의 요약

✔ 신탁회사 소유 아파트는 개인이 대출 담보로 맡긴 경우에 해당합니다.

✔ 매수자는 신탁회사와 계약을 체결해야 하며, 개인의 동의가 필요합니다.

✔ 계약금과 잔금은 반드시 신탁회사가 지정한 계좌로 입금해야 합니다.

✔ 매매 대금 지급 후 신탁 해지 절차를 진행해야 소유권이 이전됩니다.

✔ 신탁 원부를 확인하여 대출금 잔액을 체크하는 것이 중요합니다.

2. 신탁아파트 매수 고민

지민 씨는 최근 이사를 계획하고 있습니다. 매수할 아파트의 등기부 등본을 확인해 보니, 소유권자가 신탁 주식회사로 되어 있었습니다.

부동산 전문가에게 문의한 결과, 개인이 경매로 이 아파트를 낙찰받은 후 소유권을 신탁회사에 담보로 맡겼다고 합니다.

그래서 현재 소유권자는 신탁회사라는 설명을 들었습니다. 담보 신탁 방식은 일반 주택 담보 대출보다 대출 한도가 더 높아 많은 사람들이 이 방법을 이용한다고 합니다.

지민 씨는 이 아파트를 사기 위해 누구와 계약해야 할지 고민하고 있습니다. 위탁자인 개인과 신탁회사 중에서 어느 쪽과 계약을 해야 하는지, 또는 두 곳 모두 계약서에 명시해야 하는지 궁금해합니다.

또한 계약금과 잔금은 개인에게 지불해야 하는지, 신탁회사에 지불해야 하는지도 의문입니다. 계약이 정상적으로 이루어지면, 신탁회사가 위탁자인 개인에게 소유권을 넘기고, 이후 개인이 다시 지민 씨에게 소유권을 이전하는 절차가 진행된다고 합니다.

부동산 관계자는 이 아파트가 근저당이 설정된 경우와 비슷하다고 설명했는데, 과연 믿고 진행해도 괜찮을지 걱정이 된다고 합니다.

3. 신탁 부동산 이해

신탁 등기가 설정된 아파트는 현재 소유권이 개인이 아닌 신탁회사에 있다는 의미입니다. 이는 원래 집주인이 금융기관에서 대출을 받을 때, 이 아파트를 담보로 맡기면서 소유권을 신탁회사에 넘겼기 때문입니다.

대출금을 갚지 못할 경우를 대비해 신탁회사가 대신 이 부동산을 관리하거나 처분할 수 있는 권한을 가지게 되는 것입니다. 이러한 방식을 담보 신탁이라고 하며, 근저당 설정과 비슷하지만 가장 큰 차이는 소유권이 신탁회사로 넘어간다는 점입니다.

은행이 근저당 설정으로 대출을 해주고 대출 상환에 문제가 생기면 직접 경매를 통해 집을 처분하는 반면, 신탁회사는 소유권을 관리하므로 절차가 더 간단해지고 다른 권리 문제 발생 가능성도 줄어듭니다.

이 때문에 대출 한도가 더 높아질 수 있어 담보 신탁 방식을 선택하는 경우가 많습니다. 담보 신탁 방식에서는 등기부 등본상 소유자가 신탁회사이므로, 일반적으로는 신탁회사와 계약을 맺고 원래 집주인은 이를 확인하는 절차가 필요합니다.

4. 신탁 부동산 계약시 주의사항

만약 집을 맡긴 개인과 계약서를 작성할 경우, 신탁회사의 동의와 확인이 꼭 필요합니다. 중요한 점은 매매 대금으로 대출금을 전액 상환해야 하며, 대출금을 갚은 후에는 신탁 해지 절차를 반드시 수행해야 한다는 것입니다.

따라서 매매 대금 지급이 매우 중요합니다.

계약금이나 잔금을 위탁자인 개인에게 직접 주면 안 되고, 반드시 신탁회사가 지정한 계좌로 입금해야 합니다. 이렇게 해야 대금이 안전하게 관리되고 대출금 상환에 문제가 생기지 않습니다.

만약 개인에게 직접 돈을 주고 그 돈이 대출 상환에 사용되지 않으면, 나중에 소유권 이전 절차에 문제가 발생할 수 있습니다. 잔금을 치르면 신탁회사가 소유권을 원래 집주인에게 다시 돌려주고, 이후 매수자인 지민 씨에게 소유권을 넘기는 절차가 진행됩니다.

요약하자면, 신탁회사가 먼저 소유권을 원래 집주인에게 돌리고, 그 다음에 지민 씨에게 넘기는 이중 절차가 이루어지는 것입니다.

5. 신탁원부 확인과 계약서 작성법

여기에서 확인해야 할 몇 가지 중요한 사항이 있습니다.

1) 먼저, 등기소에서 신탁 원부라는 서류를 발급받아 반드시 확인해야 합니다. 이 서류에는 해당 아파트가 어떤 조건으로 신탁되어 있는지와 대출금 잔액 등이 자세히 기록되어 있습니다. 만약 매매 대금이 대출금보다 크지 않다면, 신탁을 해지할 수 없어 사실상 매매가 불가능할 수 있습니다.

2) 원래 집주인이나 부동산 중개업체의 말만 듣지 말고, 궁금한 점은 신탁 원부에 있는 신탁회사의 담당자에게 직접 확인하는 것이 좋습니다.

3) 또한 계약서를 작성할 때는 특약 사항을 꼼꼼히 포함하는 것이 중요합니다.예를 들어 잔금을 지급한 날에 반드시 신탁을 해지하고 소유권을 이전한다라거나 만약 신탁 해지가 되지 않으면 계약금을 돌려받고 계약을 무효화한다라는 내용을 명시해 두시는 것이 좋습니다.

부동산 매수 시 잔금 지급전 주의사항

돈 되는법(짠테크) 바로보기

6. 결론

🍎 신탁회사가 소유권을 관리하므로, 매수자는 신탁회사와 먼저 계약을 체결해야 합니다.

🍎 계약서 작성 시 신탁 해지와 소유권 이전 조건을 명확히 해야 합니다.

🍎 잔금 지급 후 신탁 해지 절차를 꼭 이행해야 합니다.

🍎 신탁 원부를 통해 신탁 조건과 대출금 잔액을 반드시 확인해야 합니다.

🍎 부동산 전문가와 상담하여 안전한 매매를 진행하는 것이 좋습니다.

키워드: #신탁회사, #아파트 매수, #담보 신탁, #계약 절차, #소유권 이전