전세연장계약 중개사 개입시켜야 하나?

전세 계약을 연장할 때, 부동산 중개업소의 역할이 궁금한 분들이 많습니다. 특히 계약 갱신 청구권을 사용할 때, 어떤 절차가 필요한지 알아보는 것이 중요합니다. 사례를 통해 전세 계약의 기본 사항과 세입자의 권리를 살펴보겠습니다.

부제: 계약 갱신 청구권, 확정일자 필요하나?

1. 이 글의 요약

✔ 지민 씨는 종교단체 소유 건물에 살고 있으며, 전세 계약이 만료됩니다.

✔ 계약 연장 시 중개업소를 통해 새 계약서를 작성할 필요가 있는지 궁금해합니다.

✔ 임대차 보호법에 따라 계약 기간을 2년으로 주장할 수 있습니다.

✔ 보증금이 변동 없으면 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.

✔ 중개업소가 세입자의 권리를 안내할지는 확실하지 않습니다.

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2. 계약갱신청구권 의문

지민 씨는 현재 종교단체가 소유한 건물에 살고 있는 세입자입니다. 올해 7월에 전세 계약이 만료되는데, 그는 계약 갱신 청구권을 사용하려고 고민 중입니다. 그러나 단체 측에서 해당 건물을 종교용도로 사용하겠다고 하며, 계약을 연장하더라도 1년만 가능하다고 알려왔습니다.

1년 연장 계약을 할 경우, 부동산 중개업소를 통해 새로운 계약서를 작성해야 하는지, 아니면 단체와 합의서만 작성하면 되는지 궁금해하고 있습니다.

현재 지민 씨가 가진 계약서는 종교단체가 법인으로 변경되기 전에 작성된 것입니다. 만약 새로운 계약서를 작성하게 되면, 확정일자도 다시 받아야 하는지에 대한 질문도 있습니다. 계약서를 곧 작성해야 하니, 빠른 답변이 필요하다고 합니다.

3. 임대차 계약의 이해

결론적으로 말씀드리자면, 부동산 중개업소를 이용하지 않고도 당사자 간에 계약서를 작성할 수 있습니다. 또한, 확정일자를 다시 받을 필요도 없습니다. 계약서를 새로 작성하더라도 1년만 거주할 수 있는 것은 아닙니다.

집주인이 개인이든 법인이든, 주택이든 상관없이 임대차 계약을 체결하고 세입자로 거주하고 있다면 주택 임대차 보호법의 적용을 받습니다. 이 법에 따르면, 계약 기간이 2년 미만인 경우 세입자는 그 기간을 2년으로 주장할 수 있습니다.

따라서 종교단체 측에서 1년만 살 수 있다고 하더라도, 지민 씨가 2년 거주를 주장하면 1년이라는 기간은 실질적으로 의미가 없습니다.

계약서를 다시 쓰자는 제안은 분쟁을 대비하기 위한 것이겠지만, 계약서 내용과 관계없이 법적으로 2년 동안 보호받을 수 있으므로 사실상 효력이 없다고 볼 수 있습니다.

4. 임차인의 권리

만약 지민 씨가 1년만 살고 나가달라고 요청받는다면, 그 요청을 거절하거나 받아들일 권리는 지민 씨에게 있습니다. 1년 거주 후 이사하는 대신 이사 비용을 요구하며 협상할 수도 있습니다.

현재 계약이 끝나는 시점은 올해 7월인데, 아직 계약 종료까지 2개월 이상 남았으므로 계약 갱신 요구권을 사용할 수 있습니다.

집주인이 개인이라면 직접 거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있지만, 법인인 경우에는 직접 거주를 이유로 거절할 수 없습니다. 건물이 철거되는 경우에는 거절할 수 있지만, 이때는 최초 계약 시 그 사실을 명확히 고지해야 합니다.

따라서 지민 씨가 계약 갱신 요구권을 행사하더라도 사실상 종교단체는 거절할 수 없으며, 올해 7월부터 최소 2년간은 거주할 수 있습니다.

만약 1년 거주 후 나가기로 합의하고 계약서를 다시 작성하게 된다면, 당사자들끼리 만나서 계약서를 작성해도 무방합니다.

5. 중개사 문제와 확정일자

부동산 중개업소를 통해 계약서를 작성할 경우, 중개업소는 계약 내용에 문제가 없는지 확인할 것입니다. 원칙적으로는 세입자의 권리에 대해 안내해야 하지만, 실제로 그렇게 될지는 확실하지 않습니다.

만약 보증금이 변동 없이 계약서를 다시 작성한다면, 확정일자는 다시 받을 필요가 없으며 기존의 확정일자는 그대로 유지됩니다. 확정일자는 계약서 작성 날짜를 법적으로 증명하는 중요한 절차입니다.

확정일자를 받은 후 전입 신고를 마치면, 다음 날 0시부터 대항력과 우선 변제권을 갖게 됩니다. 예를 들어, 오늘 확정일자를 받고 전입 신고를 했다면, 내일 0시부터는 대항력과 우선 변제권이 생깁니다.

이 경우, 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받더라도 문제가 생기면 경매로 넘어가더라도, 내 보증금이 대출금보다 먼저 보호받습니다.

또한, 보증금을 돌려받기 전까지는 계속 거주할 권리가 보장됩니다. 만약 보증금이 오르면, 인상된 부분에 대해서는 다시 확정일자를 받아야 우선 변제권이 보장되지만, 보증금이 변동이 없거나 줄어든 경우에는 기존의 확정일자가 유효하므로 따로 받을 필요는 없습니다.

이 글은 "MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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6. 결론

🍎 계약 갱신 시, 중개업소 없이도 계약서를 작성할 수 있습니다.

🍎 전세 계약은 법적으로 2년 동안 보호받을 수 있습니다.

🍎 보증금이 변동이 없으면 기존의 확정일자가 유효합니다.

🍎 지민 씨는 1년 거주 후 이사 비용을 협상할 수 있습니다.

🍎 집주인이 법인인 경우, 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.

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