가족 간 전세계약, 시세보다 싸게 해도 괜찮나?(공인중개사 노하우) - money-health

공인중개사로 일하면서 가족 간 전세계약 상담을 수없이 받아왔습니다. 특히 최근 집값 상승으로 자녀 명의 집에 부모님이 전세로 들어가는 사례가 늘고 있어요. 시세보다 저렴하게 계약해도 문제없는지, 어떤 절차를 지켜야 하는지 궁금해하시는 분들이 많습니다.

부제: 가족 간 전세계약! 국세청 추징 피하는 방법

이 글의 요약

✔ 시세 대비 30% 이하 차이라면 국세청에서 문제 삼지 않습니다 ✔ 실제 돈 거래와 정식 절차가 가장 중요한 증빙 자료예요 ✔ 임대인과 임차인이 같은 집에 살면 증여로 의심받을 수 있어요 ✔ 전입신고와 확정일자, 실거래신고는 필수 절차입니다 ✔ 13억 원 이하 주택은 무상거주해도 증여세가 부과되지 않아요

부동산관련 알짜정보 보러가기👆

1. 지민 씨의 실제 상담 사례

아들 명의로 돼 있는 집으로 부모인 지민 씨가 전세 세입자로 들어가려고 합니다. 현재 아들 집의 전세 시세는 4억 5천만 원인데요.

저는 전세금 3억 5천만 원으로 계약을 하고 입주하려고 생각 중입니다. 이렇게 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 들어가도 법적으로 문제가 없는지 궁금하다고 합니다.

또 전세 계약도 의무적으로 신고를 해야 한다고 들었는데 부모 자식 간의 전세 거래도 신고를 해야 되는 건지 이렇게 싸게 전세를 들어간다고 신고를 해도 되는 건지 매우 궁금하다고 합니다.

2. 국세청 증여 판단 기준 30% 룰

결론부터 말씀드리자면 부모님이 아들 명의 집의 시세 4억 5천만 원보다 낮은 3억 5천만 원으로 계약하셔도 법적으로 전혀 문제될 게 없습니다.

시세 차이가 1억 원 정도 전체 시세의 약 22% 차이인데요. 국세청에서 문제 삼는 기준은 시세와 30% 이상 차이가 나거나 3억 원 이상 차이가 날 때입니다. 지민 씨 상황은 안전한 범위 안에 들어 있다고 볼 수 있겠죠.

3. 가족 간 전세계약이 활용되는 경우

이런 경우는 주로 자녀가 집 살 돈이 부족할 때 쓰이는 방법이기도 합니다.

예를 들어 아들이 5억 원밖에 없는데 12억 원짜리 집을 사고 싶다고 가정해 보겠습니다. 그럼 아들이 집을 사면서 동시에 부모님과 7억 원 전세 계약을 맺는 건데요. 부모님이 7억 원의 보증금을 주고 세입자로 들어오는 형식인 거죠.

그럼 아들 돈 5억 원과 부모님 전세금 7억 원으로 12억 원의 집을 살 수 있게 됩니다. 하지만 여기서 중요한 건 국세청이 이런 거래 10건 중 8건은 증여로 봐서 세금을 추징한다는 겁니다.

4. 국세청이 문제 삼는 위험 요소들

공인중개사로 일하면서 실제로 세무조사를 받은 고객들을 많이 봤는데, 국세청이 문제 삼는 경우들은 다음과 같습니다:

● 전세금을 실제로 주고받지 않은 경우
● 계약서만 쓰고 실제로 돈은 오가지 않는 경우
● 나중에 아들이 부모님에게 전세금을 슬그머니 돌려주는 경우
● 전입신고나 확정일자 같은 기본적인 절차를 안 하는 경우

이런 건 형식만 갖추고 실제로는 증여인 경우라고 볼 수 있거든요.

5. 안전한 전세계약을 위한 필수 절차

지금처럼 진짜 세입자로 들어가는 경우엔 이렇게 해야 됩니다. 우선 반드시 3억 5천만 원을 진짜로 아들 통장에 입금해야 됩니다. 만에 하나 문제가 생겨서 국세청이 들여다보자고 했을 때 이 통장 거래 내역이 가장 기본적인 증거가 되거든요.

그리고 모든 서류 절차도 정식으로 해야 되는데요:
● 전세 계약서 정식 작성
● 전입신고 필수
● 확정일자 취득
● 전세 실거래 신고

원칙적으로 실거래 신고는 계약일로부터 30일 이내에 해야 되는데요. 신고하면서 계약서를 제출하면 이 확정일자도 자동으로 받을 수 있고요. 이때 별도의 수수료는 없습니다.

절차 단계	기한	비용	주의사항
전세계약서 작성	계약 체결일	인지세	정식 양식 사용
전세금 입금	계약 체결일	없음	통장 이체 필수
전입신고	입주 후 14일 내	없음	주민센터 방문
실거래신고	계약일 후 30일 내	없음	온라인 가능
확정일자	실거래신고 시	없음	자동 처리

6. 실거주 입증 방법과 주의사항

그 다음으로 실제 거주도 해야 되는데요. 국세청에서 증여를 의심하고 들여다 볼 때는 공과금 고지서의 주소와 평상시 택배 받는 주소가 어디로 되어 있는지 까지도 살펴봅니다.

그리고 중요한 건 임대인인 아들과 같이 살면 안 된다는 점입니다. 부모님과 아들이 같은 집에 살면 '이게 무슨 전세야!'라고 국세청에서 의심할 수 있거든요.

또 참고로 이렇게 직계 존비속 간의 전세 계약을 맺는 경우엔 금융기관에서 전세자금 대출도 받을 수가 없습니다.

7. 증여세 부과 기준과 예외 조건

시세보다 30% 이상 차이가 나거나 3억 원 이상 차이가 나면 이것도 증여로 보는데요. 이 30%가 넘는다고 해서 꼭 세금을 내야 하는 것도 아닙니다. 만약 무상으로 사신다고 해도 5년간 무상 거주로 인해 얻은 이익이 1억 원을 넘을 때만 세금을 부과합니다.

계산 방법은 조금 복잡한데요. 주택 가격이 13억 원을 넘지 않는다면 무상으로 거주하더라도 증여세는 전혀 부과되지 않으니까 지금처럼 1억 원 정도 낮춰서 거주하시는 건 걱정 안 하셔도 됩니다.

정리하자면 기본적으로 가족 간 거래는 국세청이 항상 의심스럽게 보니까
1) 모든 절차를 투명하게 하시고 실제 돈 거래 증빙도 꼼꼼히 남기셔야 되고,
2) 또 실제 거주의 모습도 갖추셔야 되는데요.
3) 시세보다 1억 원 적은 3억 5천만 원으로 전세 계약을 맺고 실거래 신고를 하더라도 나중에 계약이 끝나고 보증금을 돌려받는다면 문제의 소지는 전혀 없습니다. 

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

돈 되는(짠테크) 바로보기👆

8. Q&A

Q1. 가족 간 전세계약도 반드시 실거래신고를 해야 하나요?
A1. 네, 가족 간 거래라도 실거래신고는 의무사항입니다. 오히려 가족 간 거래일수록 투명하게 신고해야 증여 의혹을 피할 수 있어요.

Q2. 시세보다 얼마나 싸게 계약해야 국세청에서 문제 삼나요?
A2. 시세 대비 30% 이상 차이가 나거나 절대 금액으로 3억 원 이상 차이가 날 때 증여로 의심받을 수 있습니다. 그 이하는 안전합니다.

Q3. 전세금을 현금으로 주고받아도 되나요?
A3. 절대 안 됩니다. 반드시 통장 이체로 거래 내역을 남겨야 해요. 현금 거래는 증여 의심을 받는 가장 큰 요인입니다.

Q4. 임대인과 임차인이 같은 집에 살면 안 되는 이유는 뭔가요?
A4. 같은 집에 살면 실질적인 전세관계가 아닌 형식적인 계약으로 보여 증여로 판단받을 위험이 큽니다. 반드시 별도 거주해야 해요.

Q5. 가족 간 전세계약으로 전세자금대출을 받을 수 있나요?
A5. 직계 존비속 간 전세계약은 금융기관에서 전세자금대출을 거절합니다. 이는 업계 공통 기준이에요.

9. 결론

🍎 시세 대비 30% 이내 차이라면 국세청 추징 걱정 없이 계약 가능해요 🍎 실제 돈 거래와 정식 절차 준수가 증여 의혹을 피하는 핵심입니다 🍎 통장 거래 내역과 실거주 증빙이 가장 중요한 자료가 됩니다 🍎 모든 절차를 투명하게 하면 문제될 것이 전혀 없어요 🍎 전문가 상담을 통해 안전하게 진행하시는 것을 추천드려요

0. 함께 읽으면 도움 되는 글

가족 간 용돈, 증여세 신고 방법과 절세 팁👆

부모사업장 가족고용 시 4대보험 가입은?👆

노부모부양가족 주택청약 신청방법👆

가족끼리 전세금-거래 증여세 피하는 법!👆

자차보험: 가족한정vs개인명의 유리한 것?👆

키워드: #가족간전세계약, #직계존비속전세, #전세실거래신고, #증여세회피, #국세청추징