공인중개사가 알려주는 민간임대 APT 계약 함정 탈출법 - money-health

 

새 보금자리를 꿈꾸며 계약한 민간 임대 아파트, 하지만 2년이 지나도 첫 삽조차 뜨지 못하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 최근 민간 임대 아파트와 협동조합형 임대 주택을 혼동하게 만드는 계약 사기가 늘어나고 있습니다. 계약서에는 '언제든 해지 가능'이라 적혀 있었지만, 막상 해지하려니 '조합원 아파트라 불가능'하다는 답변을 듣는 경우가 많습니다. 이런 상황에서 피해를 막고 내 권리를 지키려면 무엇을 알아야 할까요?

부제: 민간 임대 아파트 계약 전 꼭 알아야 할 사실들

이 글의 순서

1. 실제 사례로 본 민간 임대 아파트 계약의 함정
2. 민간 임대 아파트와 협동조합형 임대주택의 차이점
3. 허그 보증의 진짜 의미
4. 계약 해지가 안 되는 이유
5. 피해를 입었을 때 대응 방법
6. Q&A
7. 결론

이 글의 요약

✔ 민간 임대 아파트로 속여 협동조합 가입을 유도하는 사기 수법이 증가하고 있습니다 ✔ 협동조합형 임대는 입주자가 출자금을 내고 직접 사업에 참여하는 구조입니다 ✔ 허그 보증은 계약금 보호가 아닌 대출 상환과 입주 후 보증금 반환 보증입니다 ✔ 계약 시 조합원이 아니라던 말이 나중에 바뀌면 전형적인 기망 행위입니다 ✔ 계약서와 광고 자료를 모아 법적 대응을 하면 승소 가능성이 높습니다

1. 실제 사례로 본 민간 임대 아파트 계약의 함정

지민 씨는 2년 전에 아기가 생겨서 부부가 사는 원룸에서 좀 더 넓은 집으로 이사를 계획하고 있었는데 마침 아내가 인근에 10년 민간 임대 아파트가 생긴다고 해서 상담을 받으러 갔습니다. 상담을 받아보니 당시 석 달 뒤에 공사가 시작되고 매매가의 80% 정도 전세로 10년간 살 수 있다고 했습니다.

혹시 조합원 아파트 아니냐고 했더니 절대 아니라면서 허그에서 보증도 해준다고 하더라고요. 계약서에도 계약자가 언제라도 계약 해지를 원할 경우 계약을 해지해 줘야 한다라고 명시가 돼 있어서 대출을 받으면서까지 계약을 했습니다.

그런데 그 이후로 아직까지 첫 삽도 못 뜨고 있습니다. 계약 당시와는 아파트 이름도 바뀌었고 본부장이라는 사람은 회사도 그만둔 상태입니다. 계약 해지를 요구했더니 두 달이 지나서 안 된다고 하길래 계약서에 그런 문구가 어디 있냐고 따졌더니 원래 조합원 아파트 계약이 그렇다고 합니다.

그래서 조합원 아파트가 아니라고 하지 않았냐니까, 완공되고 나면 조합원 아파트가 아니라고 말을 하는 것입니다. 결국 2년 넘게 계약 해지도 못하고 아이는 태어났는데 아직 원룸에서 다른 곳으로 이사도 못 가고 있는데 이럴 경우 어떻게 해야 하는지 너무 답답하다고 합니다.

공인중개사로 일하면서 이런 사례를 정말 많이 봤습니다. 가족의 미래를 위해 용기 내어 계약했는데, 그 꿈이 발목을 잡는 족쇄가 되어버리는 경우입니다.

2. 민간 임대 아파트와 협동조합형 임대주택의 차이점

2.1 민간 임대 아파트의 구조

민간 임대 아파트는 임대 사업자가 주택을 건설해서 일정 기간 동안은 임대를 한 뒤에 입주자들에게 우선적으로 분양하는 구조입니다.

쉽게 말해 건설사나 사업자가 돈을 투자해서 아파트를 짓고, 그걸 세입자에게 임대하는 방식입니다. 세입자는 그저 월세나 전세 보증금만 내면 되는 구조입니다.

2.2 협동조합형 임대주택, 겉과 속이 다르다

반면 협동조합형 민간 임대주택은 임대 아파트 입주 희망자들이 협동조합을 설립해서 직접 사업에 참여하는 형태인데요.

조합원들이 출자금을 납부하고 사업을 추진하는 구조입니다. 쉽게 말해 입주자들의 투자 자금을 모아서 사업이 추진되는 거죠. 마치 지역주택조합 같은 구조인데 예비 입주자, 예비 임차인이란 말을 써가며 입주할 사람을 모집하지만 실제로는 조합원을 모집하는 경우가 많습니다.

건설이 확정되고 실제 아파트가 지어져야 임차인을 모집할 수 있는데 그전에 임차인이라는 말 대신 다른 표현으로 실질적으로는 조합원을 모집하면서 계약금이라는 이름의 투자금을 모으는 거죠. 그리고 이렇게 모인 계약금을 편취하는 수법이 대부분이고요.

3. 허그 보증의 진짜 의미

3.1 허그 보증, 내 돈을 지켜주는 게 아니다

많은 분들이 착각하시는 부분이 바로 허그 보증입니다. 허그에서 보증을 해주니 안심하라고 하는 건 조합원 아파트가 아니라는 걸 보증해 준다거나 조합원들이 낸 계약금을 보호하는 게 아닙니다.

허그의 보증은 두 가지 의미가 있는데요. 하나는 조합이 대출을 받아서 아파트를 지을 때 해당 대출에 대한 상환을 보증한다는 의미이고, 또 하나는 민간 임대 사업자 쉽게 말해 집주인이 세입자의 보증금을 반환하기 위해 가입하는 전세보증보험 같은 의미입니다.

전자는 계약 단계에서 계약금과는 무관하고 후자 역시 입주 후 임대차 계약 단계에서 적용되는 것이지 이처럼 건설 전 조합원 출자금을 보호하는 것과는 아무런 상관이 없습니다.

4. 계약 해지가 안 되는 이유

4.1 세입자인 줄 알았는데 조합원이었다니

세입자로 들어가는 줄 알고 계약을 했는데 나중에 보니 조합원으로 되어 있고 또 계약을 해지하려고 해도 출자금의 형태라서 조합을 탈퇴하지 않는 이상 중도에 계약 포기는 불가능한 경우가 많습니다. 포기를 해도 계약금만 날리는 게 아니라 추가적인 비용을 내라고 할 수도 있고요.

4.2 말 바꾸기의 정석, 전형적인 기망 행위

지민 씨의 경우 조합원 아파트가 아니다라고 했다가 지어지고 나면 조합원 아파트가 아니다 이렇게 말을 바꾼 건 전형적인 기망 행위라고 볼 수 있습니다. 계약 시점에는 세입자로 들어간다고 속이고, 나중에는 조합원이니 해지가 안 된다고 말을 바꾸는 것입니다.

5. 피해를 입었을 때 대응 방법

5.1 안심 확약서는 휴지 조각이다

만약 공사가 안 되면 전액 환불해 주겠다는 내용의 안심 확약서나 안심 보장증서 같은 걸 받으셨다면 이건 전부 무효고요. 이걸 미끼로 계약을 유도한 기망 행위로 인정되기 때문에 소송을 진행하면 이길 가능성이 높습니다. 5.2 증거를 모으고 법적 대응을 시작하라

지금이라도 계약서와 당시 광고 자료 등을 모아서 법적 대응을 통해 반환을 요청하시는 게 좋습니다. 상담 당시 녹음 파일, 문자 메시지, 이메일, 광고 전단지 등 모든 자료가 증거가 될 수 있습니다. 특히 '조합원 아파트가 아니다'라는 말을 했던 증거가 있다면 더욱 유리합니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 계약서에 '언제든 해지 가능'이라고 적혀 있는데도 해지가 안 되나요?
  A. 네, 실제로는 조합원 계약이기 때문에 해지가 어렵습니다. 하지만 계약 시 민간 임대 아파트라고 속였다면 기망 행위로 소송이 가능합니다.

Q2. 허그 보증이 있으면 안전한 거 아닌가요?
  A. 아닙니다. 허그 보증은 입주 후 보증금 반환이나 대출 상환 보증이지, 계약금이나 출자금을 보호하는 게 아닙니다.

Q3. 안심 확약서를 받았는데 이것도 의미가 없나요?
  A. 안심 확약서나 보장증서는 법적 효력이 없습니다. 오히려 이런 문서로 계약을 유도했다면 기망 행위의 증거가 됩니다.

Q4. 소송을 하면 이길 수 있나요?
  A. 계약 시 민간 임대 아파트라고 속이고 실제로는 협동조합 가입을 시켰다면 기망 행위로 인정되어 승소 가능성이 높습니다.

Q5. 지금이라도 계약금을 돌려받을 수 있을까요?
  A. 계약서, 광고 자료, 상담 기록 등 증거를 모아 법적 대응을 하면 반환 가능성이 있습니다. 빠른 조치가 중요합니다.

7. 결론

🍎 민간 임대 아파트 계약 시 반드시 협동조합형인지 확인하고 계약서를 꼼꼼히 읽어야 합니다 🍎 허그 보증은 계약금 보호와 무관하므로 이를 믿고 계약하면 안 됩니다 🍎 계약 시 받은 말과 실제 계약 내용이 다르다면 즉시 법적 대응을 준비해야 합니다 🍎 모든 상담 내용과 광고 자료를 보관하는 습관이 나중에 큰 도움이 됩니다 🍎 피해를 입었다면 망설이지 말고 전문가와 상담 후 소송을 진행하시길 권합니다

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