전세 실종과 월세 폭등, 지금 시장 상황은? - money-health

요즘 집 구하기 정말 힘들어졌습니다. 전세는 찾기 어렵고 월세는 계속 오르고 있어서 많은 분들이 걱정하고 계십니다. 특히 청년들과 사회초년생들은 주거비 부담이 더욱 커지고 있는데요. 저도 공인중개사로 일하면서 "전세 매물 없나요?"라는 문의를 받을 때마다 안타까움을 느낍니다. 지금 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 왜 이런 상황이 벌어졌는지 함께 살펴보겠습니다.

부제: 청년 주거비 부담, 전세의 월세화 완벽 분석

이 글의 순서

1. 전세 제도란 무엇인가?
2. 전세 실종과 월세 폭등 현황
3. 청년들의 주거비 부담 증가
4. 전세의 월세화가 일어난 배경
5. 앞으로의 부동산 시장 전망
6. Q&A
7. 결론

이 글의 요약

✔ 서울 아파트 월세 상승률이 2015년 이후 최고치를 기록했습니다. ✔ 지난 1년간 서울 전세 물량이 26% 감소하며 월세 비중이 증가했습니다. ✔ 청년 1인 가구의 60% 이상이 월세에 살며 주거비 부담이 커졌습니다. ✔ 정부의 갭투자 차단 정책이 전세 매물 감소를 가속화했습니다. ✔ 전세자금대출 규제로 실수요자들도 대출 받기 어려워졌습니다.

1. 전세 제도란 무엇인가?

1.1 전세 제도의 기본 개념

전세 제도는 우리나라 특유의 임대 방식입니다. 세입자가 집주인에게 목돈인 보증금을 맡기고 일정 기간 집을 빌려 사는 방식인데요.

매달 월세를 내지 않아도 되니 세입자 입장에서는 부담이 적습니다. 계약 기간이 끝나면 보증금을 고스란히 돌려받을 수 있어서 많은 분들이 선호해왔습니다.

1.2 집주인은 왜 전세를 선호했을까?

집주인 입장에서도 전세는 매력적이었습니다. 목돈을 받아서 사업에 투자하거나 다른 부동산을 구매하는 자금으로 활용할 수 있었기 때문입니다. 이렇게 전세는 세입자와 집주인 모두에게 이익이 되는 구조였습니다.

2. 전세 실종과 월세 폭등 현황

2.1 역대 최고치를 기록한 월세 상승률

올해 1월부터 11월까지 서울 아파트 월세가 3% 넘게 올랐습니다. 한국부동산원이 통계를 집계한 2015년 이후 연간 기준으로 가장 높은 수치입니다.

 특히 송파구와 용산구에서는 월세가 6% 이상 급등했는데요. 아파트뿐만 아니라 오피스텔과 다세대주택 같은 비아파트 시장에서도 월세가 전반적으로 오르고 있습니다.

2.2 사라지는 전세 매물, 늘어나는 월세

저도 사무실에서 체감하는 부분인데요. 지난 1년간 서울 전세 물량이 약 26% 줄어들었습니다. 기존 전세 매물이 월세로 전환되는 흐름이 뚜렷합니다.

서울에서 월세가 차지하는 비중은 2023년 56.6%에서 올해 65.9%로 증가했고, 전세 거래는 작년보다 1.9% 감소했습니다.

실제로 서울 전셋값을 감당하지 못한 분들이 경기도로 이사를 가고 있는데, 그곳에서도 "전세 매물이 없다"는 말이 나옵니다.

2.3 계속 상승하는 수도권 집값

정부가 올해 3차례 부동산 대책을 발표했지만, 서울 아파트값은 2월 첫째 주 이후 44주 동안 계속 올랐습니다.

올해 1월부터 11월까지 서울 아파트 매매가격 상승률은 8.04%로 지난해 연간 상승률 4.67%보다 두 배 가까이 높습니다.

3. 청년들의 주거비 부담 증가

3.1 커지는 주거비 부담의 악순환

전세 매물이 부족해지면 전세 가격이 오르고, 월세 거래가 많아지면서 월세 가격도 상승하는 악순환이 반복됩니다.

청년 1인 가구에서 월세 비중은 60% 이상을 차지하는데요. 학생이나 사회초년생에게 이런 현상은 더 큰 타격을 줍니다.

3.2 고시원으로 내몰리는 청년들

전월세 가격을 감당할 수 없어서 원룸에 살던 청년 가구들이 고시원, 판잣집, 컨테이너 같은 비주택으로 옮겨가고 있습니다.

일자리와 학업을 위해 수도권으로 온 청년들이 저렴한 전월세를 구하기 어려워지면서 열악한 주거 환경으로 이동하는 것입니다.

4. 전세의 월세화가 일어난 배경

4.1 월세 비중의 급격한 증가

2021년 전국 주택 월세 비중은 40% 선이었는데, 4년 만인 2025년에 60%를 넘어섰습니다. 지난 몇 년간 발생한 대형 전세사기 사태도 집주인들의 월세 선호 현상을 부추겼습니다.

4.2 갭투자 차단 정책의 역효과

정부는 6.27 대출규제, 9.7 공급대책, 10.15 부동산 대책 등을 내놓았습니다. 핵심은 갭투자 차단이었는데요.

조건부 전세자금대출이 갭투자에 악용되는 것을 막고 서울과 경기 지역을 규제 지역으로 묶어 집값을 잡으려 했습니다.

하지만 이런 정책이 오히려 전세를 귀하게 만들었다는 지적이 나옵니다. 전세 매물을 공급하던 다주택자의 진입이 막히면서 시장에 나오는 주택 매물 자체가 줄어든 것입니다.

4.3 어려워진 전세자금대출

전세를 구하려면 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 한 번에 내야 하기 때문에 대출을 받는 경우가 많습니다.

그런데 정부가 전세자금대출을 강하게 규제하면서 진짜 집이 필요한 실수요자들도 대출 받기 어려워졌습니다. 결국 보증금을 낮추고 월세 계약을 하는 경우가 늘어나고 있습니다.

5. 앞으로의 부동산 시장 전망

5.1 정부의 추가 대책 예고

21일 정부는 1월 초에 공급 대책을 발표하겠다고 밝혔습니다. 당정 회의를 통해 구체적인 방안을 찾겠다고 했는데요. 올해 말 발표 예고가 늦춰지면서 정부의 고민이 깊어졌다는 분석이 나옵니다.

5.2 당분간 이어질 시장 불안

전월세 시장의 불안은 당분간 계속될 것으로 보입니다. 전세 매물은 줄었지만 전세를 원하는 사람들은 여전히 많기 때문입니다.

전문가들은 주거비가 계속 올라가면 양극화가 심해지고 서민들의 내 집 마련이 더욱 어려워질 것이라고 우려합니다. 결국 주거비 부담을 줄일 수 있는 정책 지원과 질 좋은 주택 공급이 해결책으로 꼽힙니다.

본 포스팅은 [NEWNEEK]의 기사 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 전세가 월세보다 무조건 유리한가요?
  A. 상황에 따라 다릅니다. 전세는 목돈이 필요하지만 매달 월세를 내지 않아도 되고, 월세는 초기 비용이 적지만 매달 고정 지출이 생깁니다. 본인의 자금 상황과 거주 계획을 고려해 선택하시면 됩니다.

Q2. 갭투자가 정확히 무엇인가요?
  A. 갭투자는 전세금과 매매가의 차액이 작은 집을 구매해 전세를 놓고 수익을 얻는 투자 방식입니다. 적은 자본으로 부동산 투자가 가능하지만 전세 사기 같은 문제가 발생할 수 있어 규제 대상이 되었습니다.

Q3. 전세자금대출 규제가 풀릴 가능성은 있나요?
  A. 정부가 1월 추가 대책을 발표할 예정이라 변화 가능성은 있습니다. 하지만 전세 사기 방지와 시장 안정을 위한 규제는 당분간 유지될 것으로 보입니다.

Q4. 지금 전세 계약하는 게 좋을까요, 월세가 나을까요?
  A. 전세 매물이 줄어들고 가격이 오르는 상황이라 선택지가 제한적입니다. 목돈이 있다면 전세가 유리하지만, 매물을 찾기 어렵다면 보증금을 적게 내고 월세로 시작하는 것도 방법입니다.

Q5. 청년들을 위한 주거 지원 정책은 없나요?
  A. 청년 전세자금대출, 청년 월세 지원, 공공임대주택 등 다양한 지원 정책이 있습니다. 한국주택금융공사나 지자체 홈페이지에서 본인에게 맞는 지원 제도를 확인해보시길 권합니다.

7. 결론

🍎 전세 매물 감소와 월세 상승은 당분간 지속될 것으로 전망됩니다. 🍎 청년과 사회초년생의 주거비 부담을 줄이는 정책이 시급합니다. 🍎 정부의 1월 공급 대책이 시장 안정에 도움이 될지 지켜봐야 합니다. 🍎 본인의 자금 상황에 맞춰 전세와 월세를 신중하게 선택하세요. 🍎 공공임대주택과 정부 지원 제도를 적극 활용하는 것이 좋습니다.

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