재건축 주택 멸실이면 무주택 혜택 되나?

지민 씨는 재건축 중인 아파트를 소유하고 있습니다. 현재 퇴거가 진행 중인데, 건물이 허물어지면 무주택자가 되는지 궁금해합니다. 만약 무주택자가 된다면, 세제 혜택이나 대출 청약 등에서 어떤 혜택을 받을 수 있을까요? 이번 글에서는 이러한 질문에 대한 답을 쉽게 설명하겠습니다.

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부제: 무주택과 주택 규정/세금/청약대출

1. 이 글의 요약

✔ 지민 씨는 재건축 아파트를 소유하고 있으며, 퇴거가 거의 완료되었습니다.

✔ 건물이 멸실되면 무주택자로 간주되지 않는 경우가 많습니다.

✔ 입주권은 시간이 지나면 주택이 되지만, 세법상 주택 수에 포함되지 않습니다.

✔ 대출 기준이 엄격해 입주권도 유주택자로 간주될 수 있습니다.

✔ 주택 청약 시 입주권은 주택으로 인정되지만, 예외 사항이 있을 수 있습니다.

2. 무주택자에 대한 의문

지민 씨는 현재 재건축 중인 아파트 한 채를 소유하고 있습니다.

현재 퇴거율은 약 98%이며, 나머지 2%가 퇴거하면
기존 아파트를 철거하고 새 아파트를 건설할 예정입니다.

이때 기존 건물이 허물어지면
무주택자가 되는 것인지 궁금해합니다.

만약 무주택자가 된다면,
세제 혜택이나 주택 청약, 전세자금 대출,
월세 세액공제 같은 혜택을 받을 수 있는지
알고 싶어합니다.

또한, 멸실 시 무주택자의 기준과 범위에 대해서도 궁금해하고 있습니다.

3. 입주권과 세금

결론적으로, 건물이 허물어져 멸실되더라도
대부분의 경우 무주택자로 간주되지 않습니다.

재개발이나 재건축이 이루어지면
기존 주택은 사라지지만, 대신 입주권이 생깁니다.

이 입주권은 현재 주택이 아니지만
시간이 지나면 주택이 되므로 주택의 개념으로 볼 수 있습니다.

그러나 입주권은
부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에
일반적인 주택 규정과는 다른 입주권 관련 규정이 적용됩니다.

세법에 따라 주택으로 보거나
입주권으로 보는 기준이 조금씩 다릅니다.

예를 들어, 지방세인 취득세를 판단할 때는
멸실일을 기준으로 주택과 입주권을 구분합니다.

국세인 양도세에 대해서도 정해진 기준이 있습니다.

자율주택 정비 사업, 가로주택 정비 사업,
소규모 재건축 및 재개발 사업의 경우,
사업 시행 계획 인가일 이후부터 입주권으로 간주하며,

그 외의 경우는 관리처분 인가일 이후부터 입주권으로 봅니다.

따라서 멸실이 관리처분 인가 이후에 이루어지면,
어떤 상황에서도 주택이 아닌 입주권으로 간주됩니다.

입주권을 구매하는 사람은
멸실 여부에 따라 취득세를 내고,
입주권을 판매하는 사람은
사업 시행 인가 또는 관리처분 인가를 기준으로
필요 경비를 따져 양도세를 납부하게 됩니다.

4. 입주권과 세금 종류

지민 씨의 경우, 이미 퇴거가 진행되었으므로
관리처분 인가는 완료된 상태입니다.

멸실이 이루어지기 전이기 때문에,
취득세와 주택 양도세 관점에서 입주권으로 간주될 수 있습니다.

그렇다면 멸실 후 입주권을 보유하고 있을 때,
각종 세제 혜택이나 대출 청약은 어떻게 될까요?

이 부분은 적용되는 법과 규정을 각각 살펴봐야 합니다.

4.1 세법상 입주권

세법에 따르면 입주권은 주택 수에 포함되므로,
연말정산 시 무주택자에게 주어지는
여러 혜택이나 주택을 구매할 때의 혜택을 받을 수 없습니다.

4.2 보유세

보유세는 주택이 아닌 토지를 기준으로 부과됩니다.

만약 6월 1일 이전에 주택이 멸실되었다면,
그 해에는 토지에 대한 재산세만 부과됩니다.

반면 6월 1일 이후에 멸실되었다면,
그 해에는 주택 기준으로 세금이 부과됩니다.

4.3 종합부동산세

종합부동산세도 마찬가지로,
6월 1일 이전에 멸실된 경우에는 과세 대상에서 제외됩니다.

5. 입주권: 대출과 청약

대출에 관한 규정은 비슷하지만,
금융기관에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.

일반적으로 유주택자는 대출에 제한이 있는 경우가 많습니다.

입주권이나 분양권은 무주택자로 간주되기도 하지만,
요즘처럼 대출 기준이 엄격한 시기에는
입주권도 주택으로 분류되어
유주택자와 동일한 기준으로 심사를 받을 수 있습니다.

예를 들어, 전세자금 대출의 경우,
유주택자는 제한을 받지만
예전에는 입주권 소유자는 예외로 보았습니다.

그러나 최근 일부 은행에서는
입주권도 주택으로 간주하여
전세자금 대출이 제한되는 경우가 생겼습니다.

따라서 대출이 필요할 경우,
각 금융기관의 정책에 따라 다르게 적용될 수 있으니
직접 심사를 받아보는 것이 중요합니다.

주택 청약에 대해서는
주택 공급 규칙이 적용됩니다.

이 경우 입주권은 원칙적으로 주택으로 간주됩니다.

그러나 일부 예외 사항이 있을 수 있으므로,
해당 사항은 공급 주체에 반드시 확인해야 합니다.

이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.