해외파견 앞둔 실거주의무, 토지거래허가 받을 수 있을까?

신혼집 마련을 준비하던 중 토지거래 허가구역으로 지정된 곳에 집을 사려는데, 회사에서 해외 주재원 파견 이야기가 나오고 있다면 어떻게 해야 할까요? 실거주 2년 의무를 지켜야 하는데 해외로 가게 되면 어떤 문제가 생기는지, 미리 알고 대비하는 것이 중요합니다. 오늘은 실거주 의무와 해외 파견의 관계를 자세히 알아보겠습니다.

부제: 해외파견 예정자도 토지거래허가 받을 수 있나요?

이 글의 순서

1. 토지거래 허가제와 실거주 의문
2. 토지거래 허가제의 기본 개념
3. 해외 파견과 실거주 의무의 충돌
4. 이용 목적 변경 허가 신청 방법
5. 파견 가능성만 있을 때 대처 방법
6. Q&A
7. 결론

이 글의 요약

✔ 토지거래 허가구역에서는 실거주 목적을 증명해야 집을 살 수 있습니다

. ✔ 해외 파견이 확정된 상태라면 실거주 불가 사유로 허가를 받기 어렵습니다.

✔ 실거주 중 파견이 결정되면 이용목적 변경 허가를 신청할 수 있습니다.

✔ 실거주 의무를 어기면 최대 취득가의 10% 이행강제금이 부과됩니다.

✔ 불확실한 상황은 국토교통부 서면 질의로 명확히 확인하는 게 최선입니다.

1. 토지거래 허가제와 실거주 의문

지민 씨는 내년에 결혼을 앞두고 있어 신혼집 마련을 위해 이곳저곳 알아보며 부동산 공부 중입니다. 그러다가 고려하고 있던 신혼집의 위치가 이번 11.5 정책에서 토지거래 허가제로 묶이게 됐습니다.

토지거래 허가 구역은 실거주 2년이 필요하고 저는 당연히 실거주 예정이지만 요즘 회사에서 해외 주재원 파견 얘기가 나오고 있습니다.

출국 시점이나 자세한 내용 등은 알 수 없는 단계지만 아무래도 가게 된다면 내년이 유력합니다. 만약 매매 후 실거주 중 2년 기간을 채우지 못하고 해외로 가게 되는 경우에는 어떤 조치가 취해야 하는지?

관할 구청도 자세한 매뉴얼이 없어서 모르고 은행 역시 주담대 조기 상환이 될까 봐 확인해 보니 모른다는 내용입니다.

지민 씨가 해외를 가더라도 전세를 주거나 매도를 하지 않을 생각이고 여자친구가 지낼 수 있도록 하다가 귀국 후에 계속 지낼 예정이라고 합니다.

이런 경우 실거주 2년 기간에서 예외 사항으로 처리가 가능할까요? 아니면 해외 파견의 가능성을 알았다는 것만으로도 매매를 하면 안 되는 것 인지? 도대체 어디다 물어봐야 하는지 답답하다고 합니다.

2. 토지거래 허가제의 기본 개념

토지거래 허가제는 투기 방지와 실수요자 보호를 위해 지정된 구역 내 토지나 주택 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 집을 사려는 사람이 정말로 그곳에 살 목적인지를 확인하는 것이 핵심입니다.

실거주를 증명해야 하므로 전세를 끼고 집을 사는 것은 불가능하며, 허가 없이 거래하면 계약이 무효가 될 수 있습니다.

실거주 의무는 2년간 지켜야 하며, 이를 어기면 주택 취득 가격의 최대 10% 이행 강제금이 부과됩니다. 5억 원짜리 집이라면 최대 5천만 원을 내야 할 수도 있습니다.

또한 최대 2천만 원의 과태료와 함께 허가 취소, 향후 청약 및 거래 제한 등의 불이익이 생길 수 있습니다.

3. 해외 파견과 실거주 의무의 충돌

결론부터 말씀드리자면 직장에서 보내는 어쩔 수 없는 해외 파견도 실거주를 못하는 사유로 보고 허가를 내주지 않는 것이 원칙입니다.

해외 파견이 확정되어 있다면 허가를 받을 수 없으며, 허가를 받아 집을 샀더라도 파견으로 인해 실거주를 못하면 불이익을 받을 수 있습니다.

지민 씨처럼 본인은 해외에 가더라도 여자친구나 배우자가 거주한다면 괜찮지 않을까 생각할 수 있지만, 현재 법적 기준으로는 허가를 받은 본인이 실제로 거주해야 한다는 원칙이 적용됩니다.

4. 이용 목적 변경 허가 신청 방법

실거주를 하려다 피치 못할 사정이 생기면 이용 목적 변경 허가 신청을 할 수 있습니다. 근무지 변경으로 인한 해외 장기 체류, 질병 치료, 취학, 사망, 실직, 자연재해 같은 사유가 예외로 인정됩니다. 다만 무조건 면제되는 것이 아니라 관할 관청에 변경 허가 신청을 하고 승인을 받아야 합니다.

5. 파견 가능성만 있을 때 대처 방법

물론 실거주 중에 파견이 정해졌다면 이용 목적 예외 신청을 통해서 보유를 유지할 수도 있지만 확실하지도 않은 파견 가능성을 알았다는 것만으로 매매를 하면 안 되는가에 대해선 현재 명확한 법적 기준이 없는 것이 사실입니다.

가장 안전한 방법은 해외 파견 여부가 결정난 뒤에 안 가게 된다면 매수를 진행하는 것입니다. 하지만 갈지 안 갈지도 모르는 파견을 얘기만 돌고 있다는 이유로 단정짓는 것도 답은 아닐 것입니다.

그나마 가장 확실한 확인 방법은 국토교통부에 정확한 상황을 최대한 구체적으로 명시해서 서면으로 질의하는 것입니다.

관할 관청이나 은행에서 답을 주지 못하는 건 정확한 지침이 없기 때문이므로, 국토교통부의 답변을 받아두면 그게 곧 답이 될 수 있습니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 해외 파견이 예상되는데 토지거래 허가를 받을 수 있나요?
A. 파견이 확정되지 않은 상태라면 가능성은 있지만, 확정된 경우라면 허가를 받기 어렵습니다. 불확실한 상황은 국토교통부에 서면 질의로 확인하는 것이 가장 안전합니다.

Q2. 실거주 중에 갑자기 파견 명령을 받으면 어떻게 하나요?
A. 관할 관청에 이용 목적 변경 허가 신청을 하고 승인을 받으면 됩니다. 근무지 변경으로 인한 해외 장기 체류는 예외 사유로 인정될 수 있습니다.

Q3. 배우자나 가족이 대신 거주하면 실거주로 인정되나요?
A. 원칙적으로 허가를 받은 본인이 실거주해야 합니다. 다만 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있으니 관할 관청에 문의가 필요합니다.

Q4. 실거주 의무를 어기면 얼마나 불이익을 받나요?
A. 주택 취득 가격의 최대 10% 이행강제금과 최대 2천만 원의 과태료가 부과될 수 있으며, 허가 취소 및 향후 거래 제한 등의 불이익이 있습니다.

Q5. 관할 구청에서도 모른다고 하는데 어디에 물어봐야 하나요?
A. 명확한 지침이 없는 사례의 경우 국토교통부에 서면으로 질의하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 서면 답변을 받아두면 근거 자료로 활용할 수 있습니다.

7. 결론

🍎 토지거래 허가구역에서는 실거주 의무가 매우 엄격하게 적용됩니다.

🍎 해외 파견 계획이 있다면 반드시 허가 전에 확인 절차를 거쳐야 합니다.

🍎 불확실한 상황일수록 국토교통부 서면 질의로 명확히 하는 게 중요합니다.

🍎 실거주 중 파견 명령을 받으면 즉시 이용목적 변경 신청을 해야 합니다.

🍎 법적 근거를 미리 확보해두면 나중에 생길 문제를 예방할 수 있습니다.

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