LTV·DSR 강화로 갭투자 불가능, 월세 시대 개막 - money-health

10월 중순, 부동산 시장에 폭탄이 떨어졌습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 재지정되며, 대출 한도는 급격히 줄어들었습니다. 공인중개사로 수많은 거래를 중개했지만, 이번만큼 시장이 얼어붙은 적은 처음입니다. 전세 매물은 사라지고, 월세는 치솟고, 대출 계산기를 두드려봐도 답이 안 나오는 상황입니다.

부제: 서울 투기과열지구 확대, 대출 막히고 전세난 심화

이 글의 요약

✔ 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 지정됐습니다. ✔ LTV 40%, DSR 강화로 대출 한도가 대폭 축소됐습니다. ✔ 전세대출도 빚으로 포함돼 갭투자가 사실상 불가능합니다. ✔ 전세 매물은 급감하고 월세는 역대 최고 수준입니다. ✔ 2026년 이후 입주 물량 감소로 전월세난이 예상됩니다.

1. 투기과열지구 전면 확대와 토지거래허가구역

10월 16일부터 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 재지정됐습니다. 과거에는 강남3구와 용산구만 해당됐지만, 이제 수도권 대부분이 규제 구역에 들어갔습니다. 투기과열지구는 집값 상승이 심한 지역으로, 세금 부담이 크고 대출도 제한적입니다.

10월 20일부터는 토지거래허가구역까지 추가됐습니다. 이 구역에서 주택을 구매하려면 자금조달계획서를 제출하고 허가를 받아야 합니다. 취득 후 2년간 실거주가 필수이며, 갭투자는 완전히 봉쇄됐습니다.

2. 대출 규제: LTV 한도 축소

LTV는 주택담보인정비율로, 집을 담보로 얼마나 대출받을 수 있는지를 나타냅니다. 6·27 대책 이후 수도권과 규제지역은 6억 한도가 적용됐는데, 이번에 더 강화됐습니다.

아파트 시가	LTV 한도
15억 이하	최대 6억
15억~25억	최대 4억
25억 초과	최대 2억

송파에 26억짜리 아파트를 사려면 현금 24억이 필요합니다. 대출을 받으면 6개월 내 실거주해야 하며, 대출 만기는 최대 30년입니다. 40년, 50년 장기 대출은 사라졌습니다.

생애 첫 대출자는 LTV 70%까지 가능하지만, 역시 6개월 내 실거주가 조건입니다. 디딤돌대출은 1개월 내 입주해야 합니다. 생활안정자금 대출 한도는 1억으로 제한되며, 다주택자는 제외됩니다.

3. 대출 규제: DSR 강화

DSR은 총부채원리금상환비율로, 소득 대비 상환 능력을 기준으로 합니다. 금리가 오르면 월 상환액이 늘어나는데, 이를 대비해 은행에서 스트레스 금리를 적용합니다.

수도권과 규제지역의 스트레스 금리 상한선이 3%였는데, 이제 하한선으로 변경됐습니다. 쉽게 말해, 대출을 더 적게 받을 수밖에 없다는 뜻입니다. 소득이 같아도 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.

4. 전세대출 규제 강화

4.1 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해졌습니다. 매매 계약 시 전세를 낀 경우, 세입자가 보증금을 전액 현금으로 내야 합니다. 전세대출을 받아 보증금을 내는 것이 금지됐습니다. 요즘 전셋값이 몇 억인데, 현금으로 내는 세입자는 거의 없습니다.

4.2 1주택자 전세대출 억제

내 집은 전세로 주고 본인은 수도권이나 규제지역에서 전세로 살려고 한다면, 전세대출이 최대 2억까지만 나옵니다. 과거보다 한도가 크게 줄었습니다.

4.3 전세대출 DSR에 포함

10월 29일부터 전세대출도 DSR에 빚으로 포함됩니다. 전세대출을 받으면 다른 대출 한도가 줄어듭니다. 예를 들어, 전세대출 2억을 받았다면 주택담보대출 한도가 그만큼 감소합니다.

5. 신용대출 규제

신용대출은 연소득 이내로만 가능합니다. 연봉이 7천만 원이라면 그 이하로만 대출이 나옵니다. 1억 넘게 신용대출을 받으면 1년간 규제지역 내 주택 매입이 금지됩니다. 마이너스 통장을 1억 넘게 사용했다면 주택 구매가 막힙니다.

6. 전세 매물 급감 현상

부동산 플랫폼 아실에 따르면, 서울 전세 매물은 2만4542건으로 1년 전보다 7000건 넘게 줄었습니다. 강동구는 78%가 사라져 5분의 1 수준으로 급감했습니다. 강북·광진·관악·노원 등 비강남권도 감소폭이 컸습니다.

우장산힐스테이트, 동아에코빌 같은 2000가구 넘는 대단지에서도 전세 매물이 단 1건뿐입니다. 전세 매물은 씨가 마르고, 남은 매물은 실거래가보다 1억~2억 원 비싸게 나옵니다.

7. 월세 폭등 시대

전세난 여파로 월세 지수는 역대 최고치를 기록했습니다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 월세 지수는 129.7로 통계 작성 이래 최고입니다. 경기와 인천도 최고 수준입니다.

강북 지역에서도 고가 월세가 나타났습니다. 광화문 스페이스본 97㎡는 보증금 1억에 월세 360만 원, 마포 공덕더샵 84㎡는 보증금 4억에 월세 300만 원에 거래됐습니다. 노원과 강북 등 외곽 지역도 월세 200만 원에 육박했습니다.

8. 입주 절벽과 공급 부족

서울 입주 물량은 2026년 1만7천 가구, 2027년 1만 가구, 2028년 8천 가구로 급감할 전망입니다. 과거 3년 평균인 2만9천 가구보다 1만 가구 이상 적습니다. 시장이 추산하는 적정 입주 물량은 4만6천 가구인데, 그 절반에도 못 미칩니다.

토지거래허가구역 확대로 전세 이동도 막혀 수급 불균형이 극단으로 치닫고 있습니다. 공급 부족은 전월세난을 더욱 심화시킬 것입니다.

9. 전세 3+3+3법 논의

정치권은 임대차 기간을 3년으로 늘리고 갱신 청구를 2회까지 허용하는 전세 3+3+3법을 추진 중입니다. 세입자 보호가 취지이지만, 집주인 입장에서는 9년간 회수가 불가능해집니다. 이로 인해 전세 대신 월세로 전환하는 흐름이 가속될 전망입니다. 

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

10. Q&A

Q1. 투기과열지구에서 집을 사려면 무조건 현금이 많아야 하나요?
  A: 네, 맞습니다. LTV가 최대 40%까지 제한되고, 시가에 따라 한도가 더 줄어듭니다. 25억 초과 아파트는 최대 2억까지만 대출이 가능해 나머지는 현금으로 준비해야 합니다.

Q2. 전세대출을 받으면 다른 대출에 영향을 주나요?
  A: 10월 29일부터 전세대출이 DSR에 포함됩니다. 전세대출을 받으면 다른 대출 한도가 줄어들어 주택담보대출이나 신용대출을 받기 어려워집니다.

Q3. 갭투자가 완전히 불가능해졌나요?
  A: 사실상 불가능합니다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지돼 세입자가 보증금을 현금으로 내야 합니다. 몇 억을 현금으로 내는 세입자는 거의 없어 갭투자는 막혔습니다.

Q4. 전세 3+3+3법이 시행되면 어떻게 되나요?
  A: 세입자는 최대 9년간 거주할 수 있지만, 집주인은 9년간 회수가 불가능해집니다. 이로 인해 집주인들이 전세 대신 월세로 전환할 가능성이 높습니다.

Q5. 전세 매물이 사라진 이유는 무엇인가요?
  A: 규제 강화로 갭투자가 막히고, 입주 물량도 급감했습니다. 집주인들은 전세 대신 월세를 선호하게 됐고, 세입자들은 전세를 구하기 어려워졌습니다.

11. 결론

🍎 투기과열지구 확대로 수도권 대부분이 규제 구역이 됐습니다. 🍎 LTV와 DSR 강화로 대출 한도가 대폭 줄어들었습니다. 🍎 전세대출 규제로 갭투자는 사실상 불가능해졌습니다. 🍎 전세 매물 급감과 월세 폭등으로 임차인 부담이 커졌습니다. 🍎 입주 절벽과 공급 부족으로 전월세난은 계속될 전망입니다.

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