서울·경기 규제지역 확대, 내 집 마련 어떻게 달라지나?

정부가 서울과 경기도 일부 지역의 집값 과열을 막기 위해 강력한 규제 카드를 꺼내 들었습니다. 서울 25개 구 전체와 경기도 12개 지역이 새롭게 규제지역으로 지정되면서, 주택 구매를 계획하고 계신 분들에게는 큰 변화가 찾아왔습니다. 대출 한도가 크게 줄어들고 각종 제한이 생기면서 내 집 마련의 문턱이 높아졌지만, 이는 시장 안정을 위한 필수적인 조치입니다.

부제: 수도권 12곳 토지거래허가구역 지정, 집값 안정화의 시작?

이 글의 요약

✔ 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었습니다.

✔ 25억 원 초과 주택의 대출한도가 2억 원으로 대폭 축소되었습니다.

✔ 토지거래허가구역에서는 관할 관청의 허가 없이 매매가 불가능합니다.

✔ 수도권 공공택지 5000가구 분양이 연내 마무리될 예정입니다.

✔ 정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 가구 공급을 목표로 합니다.

1. 규제지역 지정 배경과 범위

정부는 2025년 10월 15일 부동산관계장관회의를 통해 세 번째 부동산 정책을 발표했습니다. 이번 조치는 서울과 경기도 일부 지역의 집값이 빠르게 오르고 매매 거래량이 급증하는 상황을 막기 위한 것입니다.

1.1 서울 전역 규제지역 지정

기존에는 강남, 서초, 송파, 용산 4개 구만 규제를 받았습니다. 하지만 이번에는 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되었습니다. 이는 집값 상승이 강남권에서 강북권으로 빠르게 번지는 것을 차단하기 위한 조치입니다.

1.2 경기도 12개 지역 추가

과천, 광명, 하남을 포함한 경기도 12개 지역도 함께 규제지역으로 지정되었습니다. 서울과 가까운 경기 지역으로 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위한 선제적 대응입니다.

2. 토지거래허가구역의 의미와 영향

토지거래허가구역은 투기과열지구와 동일한 지역에 있는 아파트와 연립·다세대주택을 대상으로 지정되었습니다. 이 구역에서는 10월 20일부터 관할 관청의 허가 없이는 집을 사고팔 수 없습니다.

예를 들어, 서울 마포구에 있는 아파트를 사려면 구청에 허가 신청서를 내고 승인을 받아야 합니다. 허가 기준은 실거주 목적인지, 투기 목적은 아닌지 등을 꼼꼼히 따집니다. 이는 단기 차익을 노린 투기 수요를 원천적으로 차단하기 위한 장치입니다.

3. 주택담보대출 한도 변화

대출 규제가 집값에 따라 세분화되었습니다. 수도권과 규제지역에서는 부동산 시가를 기준으로 대출한도가 달라집니다.

주택 시가	대출한도	변경 여부
15억 원 이하	6억 원	현행 유지
15억 원 초과~25억 원 이하	4억 원	축소
25억 원 초과	2억 원	대폭 축소

25억 원짜리 집을 사려면 이제 내 통장에 23억 원이 있어야 합니다. 대출로 2억 원만 받을 수 있기 때문입니다. 이는 고가 주택 시장의 과열을 막고, 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 조치입니다.

3.1 무주택자 대출 규제 강화

신규 지정된 규제지역의 무주택자는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 적용됩니다. 이전에 서울 강북권이나 경기권 무주택자가 70%까지 대출받을 수 있었던 것과 비교하면 크게 줄어든 것입니다.

4. 금융규제 강화 내용

글로벌 금리 인하 기조에 따라 부동산 시장으로 자금이 과도하게 몰리는 것을 막기 위한 추가 조치도 발표되었습니다.

스트레스 금리는 1.5%에서 3%로 두 배 상향되었습니다. 스트레스 금리란 대출 심사 시 실제 금리보다 높은 금리를 적용해 상환 능력을 따지는 것입니다. 금리가 올라도 대출금을 갚을 수 있는지 미리 확인하는 안전장치입니다.

은행권 주택담보대출 위험가중치 하한도 15%에서 20%로 올라갑니다. 시행 시기도 2026년 4월에서 1월로 3개월 앞당겨졌습니다. 이는 은행들이 주택담보대출을 더 신중하게 취급하도록 유도하는 조치입니다.

5. 주택공급 확대 계획

규제만으로는 부족합니다. 집값 안정을 위해서는 충분한 공급이 뒷받침되어야 합니다. 정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급하겠다는 목표를 세웠습니다.

5.1 2025년 공공택지 분양 마무리

수도권 공공택지에서 2025년 분양 예정인 2만 2000가구 중 남은 5000가구는 연내 분양을 완료합니다. 2026년 분양 물량 2만 7000가구 중 일부도 올해 안에 구체적인 계획을 발표할 예정입니다.

5.2 강남권 인접 택지 개발 가속화

서리풀지구(2만 가구)와 과천지구(1만 가구) 같은 우수 입지의 공공택지는 주민 보상과 부지 조성 속도를 높여 착공을 앞당깁니다. 강남권에 가까운 곳에 양질의 주택을 빠르게 공급하겠다는 의지입니다.

5.3 민간 정비사업 개선

도시정비법 개정안 등 20여 건의 후속 법률을 조속히 발의하고 연내 국회 통과를 추진합니다. 민간이 재개발·재건축 사업을 더 쉽고 빠르게 진행할 수 있도록 제도를 개선하는 것입니다.

본 포스팅은 [K-공감]의 기사 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 규제지역으로 지정되면 어떤 제한을 받나요?
A. 대출 한도가 줄어들고, 양도소득세 중과세가 적용되며, 청약 제한이 생깁니다. 토지거래허가구역에서는 관청의 허가 없이 매매가 불가능합니다.

Q2. 이미 계약했는데 10월 20일 이후 잔금을 치르면 어떻게 되나요?
A. 토지거래허가구역의 효력은 10월 20일부터 발생합니다. 그 이전에 계약했다면 허가 없이도 잔금 지급이 가능합니다.

Q3. 15억 원 이하 주택은 대출 한도가 그대로인가요?
A. 네, 15억 원 이하 주택은 현행과 동일하게 최대 6억 원까지 대출받을 수 있습니다.

Q4. 공공택지 분양은 언제 시작되나요?
A. 2025년 남은 5000가구는 연내 분양이 시작되며, 2026년 물량 일부도 올해 안에 발표될 예정입니다.

Q5. 이번 규제가 집값을 잡을 수 있을까요?
A. 수요 억제와 공급 확대를 동시에 추진하기 때문에 단기적으로 시장 과열을 진정시키는 효과가 있을 것으로 보입니다. 다만 장기적인 안정을 위해서는 지속적인 공급이 중요합니다.

7. 결론

🍎 서울과 경기 주요 지역의 규제 강화로 투기 수요 차단이 가능해졌습니다.

🍎 고가 주택 대출 제한은 실수요자 중심 시장을 만드는 첫걸음입니다.

🍎 토지거래허가제는 단기 차익 노린 매매를 원천 봉쇄하는 강력한 수단입니다.

🍎 135만 가구 공급 계획은 중장기적 집값 안정의 핵심 열쇠입니다.

🍎 규제와 공급 확대의 균형이 주택시장 안정화의 성공 여부를 결정할 것입니다.

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