갱신청구권 2번 사용 가능한가?

갱신청구권에 대해 궁금한 분들이 많습니다. 지민 씨는 전세 계약을 갱신한 후 집주인이 바뀌면서 재계약을 고려하고 있습니다. 하지만 계약서에 갱신청구권 사용을 명시해야 하는지 고민하고 있습니다. 이번 글에서는 갱신청구권의 사용 가능성과 법적 근거에 대해 알아보겠습니다.

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부제: 주인변경 후 계약갱신청구 한번 더 사용?

1. 이 글의 요약

✔ 지민 씨는 전세 계약을 갱신한 후 집주인이 바뀌어 재계약을 고민하고 있습니다.

✔ 계약서에 갱신청구권 사용을 명시해야 하는지에 대한 법적 검토가 필요합니다.

✔ 계약갱신 요구권은 한 번만 사용할 수 있으며, 기존 계약의 연장으로 간주될 수 있습니다.

✔ 조건이 변경된 경우에도 갱신청구권은 한 번만 행사할 수 있다는 전문가의 의견이 있습니다.

✔ 계약 내용이 변경되더라도 갱신청구권은 소멸할 가능성이 높습니다.

2. 어려운 계약갱신 청구권

지민 씨는 2021년 2월에 처음으로
전세 계약을 체결했습니다.

그리고 작년 2월에 계약갱신 청구권을
사용해 계약을 연장했어요.

작년 8월에는 집주인이 바뀌었습니다.

지민 씨는 내년 2월에 이사할 집을 찾고 있는데,
새 집주인이 현재 전세가보다
5천만 원 낮은 가격으로
전세를 내놓겠다고 해서
계속 살까 고민하고 있습니다.

재계약서를 작성하기 위해
부동산 중개업소에 문의했더니, 계약서에
‘이 계약은 계약갱신 청구권에 따른 재계약임’
이라는 문구를 넣으라고 합니다.

만약 그렇게 하면 2027년 2월에는
갱신 청구권이 소멸되기 때문에,
계약서 작성 전에 법적 근거를
잘 알아보려고 하지만 쉽지 않습니다.

이런 문구를 넣는 것이 적절한지 궁금합니다.

3. 갱신청구권의 진실

결론적으로, 계약이 끝난 후에
다시 한 번 계약 갱신을 요구하기는
어려울 것으로 보입니다.

지민 씨는 2021년 2월에 처음 계약을 체결했고,
작년 2월에 계약 갱신 요구권을 사용해
약을 연장한 상태입니다.

중간에 집주인이 바뀌었지만,
이는 기존 계약에 영향을 미치지 않습니다.

현재 집주인이 이번 계약이 끝난 후
나가 달라고 요청하면 이사해야 하고,
계속 살고 싶다면 집주인의 조건에 맞춰
재계약을 해야 합니다.

문제는 이번 계약이
새로운 계약으로 간주될 수 있을지가 핵심입니다.

주택임대차보호법에 따르면
임차인은 계약갱신 요구권을 한 번만
사용할 수 있다고 명시되어 있습니다.

그러나 '한 번'이라는 기준이
법적으로 명확하지 않아,
분쟁 발생 시에는 동일한 임대인과 임차인,
또는 동일한 주택과 계약으로 해석됩니다.

따라서 내년 2월에 체결할 계약을
새로운 계약으로 볼 것인지가 중요한데,
전문가들은
계약갱신 요구권을 사용한 후의 연장은
기존 계약의 연장으로 간주되어
다시 요구할 수 없다고 합니다.

지민 씨와 같이
계약 조건을 변경하는 경우에도
이미 한 번의 계약갱신 요구권을
사용한 것으로 판단됩니다.

현재 상황에서는
보증금이 낮아져 세입자에게 유리한 조건이지만,
계약갱신 요구권의 본래 취지는
임차인의 안정된 주거를 보장하기 위한 것이므로
법의 취지와 맞지 않는 측면도 있습니다.

4. 갱신권 사용 문구 삽입 시

또 다른 사례를 살펴보겠습니다.

홍길동 씨는 계약 갱신 요구권을 사용한 후,
기존의 보증금 1억 7천만 원을
3억 원으로 올려서 다시 계약을 체결했습니다.

이 경우, 새로운 계약으로 간주되며
다시 한 번 갱신을 요구할 수 있는지
궁금해하는 사람 이였습니다.

이렇게 보면 과거 계약과
조건이 크게 달라져 새로운 계약으로
볼 수 있는 가능성이 있습니다.

하지만 문제가 되는 점은
계약서를 작성할 때
이미 계약 갱신 요구권을 사용했다고
명시되었다는 것입니다.

이는 계약서에 1회에 한하여
계약갱신 요구권을 사용할 수 있다는 점을
분명히 하기 위한 것입니다.

집주인은 한 번 갱신권을 사용했으니
다음에는 사용할 수 없다는 것을
명시하려는 의도가 보입니다.

따라서 이는
완전히 새로운 계약으로 보기보다는
기존 계약의 연장으로 해석될 가능성이 높습니다.

현재까지 이에 대한 판례는 없기 때문에,
계약 종료 후에 계약갱신 요구권을
다시 사용하겠다고 하면
분쟁이 발생할 수 있으며 법
정에서 다툴 여지가 있습니다.

핵심은 다시 체결한 계약이
새로운 계약인지 여부인데,
특약사항에 그렇게 명시했으므로
결국 임대인의 주장을 인정할 가능성이 높다는 것이
법률 전문가들의 의견입니다.

정리하자면, 계약 갱신 요구권을
사용한 후 재계약을 할 경우,
기존 계약과 무관한
새로운 계약임을 명확히 증명할 수
있어야 합니다.

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5. 결론

🍎 갱신청구권은 한 번만 사용할 수 있으므로 재계약 시 주의가 필요합니다.

🍎 계약서에 갱신청구권 사용을 명시하는 것이 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

🍎 집주인이 바뀌어도 기존 계약의 연장으로 간주될 수 있습니다.

🍎새로운 계약으로 보려면 명확한 근거가 필요합니다.

🍎 법적 해석에 따라 분쟁이 발생할 수 있으므로 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.

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키워드: 갱신청구권, 전세계약, 재계약, 임대차보호법