형사가 알려주는 '진짜 전세사기 구별법' - money-health

전세 계약을 앞두고 계신가요? 집값의 70~80%에 달하는 거액을 맡기는 전세 제도는 우리나라만의 독특한 시스템입니다. 하지만 최근 전세사기 피해 사례가 늘어나면서 많은 분들이 불안해하고 계십니다. 형사 전문 변호사가 알려주는 계약 단계에서 반드시 확인해야 할 세 가지 핵심 서류와 실전 예방법을 지금부터 자세히 안내해드립니다.

부제: 3가지 서류로 전세사기 예방하는 법

이 글의 순서

1. 전세사기란 무엇이고 어떻게 성립되는가
2. 요즘 가장 많은 전세사기 수법은 무엇인가
3. 계약 단계에서 반드시 확인해야 할 핵심 서류
4. 앞순위 임차인을 정확히 확인하는 두 가지 방법
5. 공인중개사가 서류 제공을 거부한다면
6. 서류 확보가 어려울 때 사용하는 특약 조항
7. Q&A
8. 결론

이 글의 요약

✔ 전세사기는 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었음을 입증해야 성립됩니다. ✔ 요즘 전세사기는 앞순위 임차인 수를 속이는 방식으로 이루어집니다. ✔ 중개 대상물 확인 설명서의 권리 관계 란을 반드시 확인해야 합니다. ✔ 전입 세대 열람원과 확정일자 부여 현황을 요구하는 것이 핵심입니다. ✔ 공인중개사가 서류 제공을 거부하면 즉시 계약을 중단해야 합니다.

1. 전세사기란 무엇이고 어떻게 성립되는가

전세 제도는 집을 빌려 사는데도 집값의 70~80%에 달하는 거액을 집주인에게 맡기는 독특한 시스템입니다.

2년 동안 집을 사용한 후 보증금을 돌려받는 구조이기 때문에, 그 기간 동안 집주인의 경제 상황이 나빠지거나 파산하면 보증금을 못 받을 위험이 생깁니다.

전세사기가 법적으로 성립하려면 단순히 보증금을 못 받는 것만으로는 부족합니다. 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었다는 사실을 증명해야 합니다.

구체적으로는 "집을 팔아도 내 보증금을 못 받는다"는 상황을 집주인이 계약 당시부터 알고 있었다는 점을 입증해야 100% 전세사기로 인정받을 수 있습니다.

2. 요즘 가장 많은 전세사기 수법은 무엇인가

2.1. 근저당권보다 앞순위 보증금을 숨기는 수법

예전에는 근저당권 금액을 속이는 경우가 많았지만, 요즘은 중개인이 등기부등본을 통해 이를 확인해주기 때문에 그런 사기는 줄어들었습니다. 대신 요즘 트렌드는 나보다 앞순위 임차인이 몇 명인지를 속이는 방식입니다.

2.2. 실제 사례로 보는 사기 수법

8억 원짜리 오피스텔에 근저당권 4억 원이 설정된 상황을 가정해봅시다.

 두 친구가 각각 보증금 1억 원으로 계약하려고 할 때, 집주인과 중개인은 "앞순위 보증금을 가진 임차인이 1명(1억 원)뿐"이라고 설명했습니다.

그러면 8억(가액) - 4억(근저당) - 1억(앞순위) = 3억이 남으므로 두 친구 모두 안전하다고 판단하고 계약했습니다.

하지만 실제로는 앞순위 보증금을 가진 임차인이 다섯 명(총 5억 원)이나 있었습니다. 이 사실을 집주인과 중개인이 속인 것입니다. 그런데 여기서 중요한 차이가 생깁니다.

한 친구는 계약서에 "앞순위 보증금 1억밖에 없음"이라고 적혀 있어서 속은 것을 입증할 방법이 없었습니다.

다른 친구는 자기도 모르게 계약서 구석에 조그맣게 "앞순위 보증금 5억 원"이라고 적혀 있어서 마찬가지로 사기를 입증할 수 없었습니다. 결국 두 사람 모두 전세사기로 인정받지 못했습니다.

3. 계약 단계에서 반드시 확인해야 할 핵심 서류

3.1. 일반 계약서만으로는 부족합니다

많은 분들이 보시는 한 장짜리 임대차 계약서에는 계약금, 중도금, 잔금 정도만 적혀 있습니다. 앞순위 보증금 정보는 여기에 없습니다.

3.2. 중개 대상물 확인 설명서를 꼼꼼히 보세요

핵심 정보는 '중개 대상물 확인·설명서'라는 여러 장으로 된 서류에 들어 있습니다. 대부분의 사람들은 이 문서를 대충 넘기는데, 주로 근처 초등학교 거리나 지하철 거리 같은 일반적인 정보만 보이기 때문입니다.

하지만 이 서류 안에 '개업 공인중개사 세부 사항 확인' 란 아래에 있는 '실제 권리 관계 또는 공시되지 않은 권리 사항' 란을 반드시 확인해야 합니다. '공시되지 않은 권리 사항'은 바로 현재 집에 살고 있는 사람들의 보증금 정보를 적는 곳입니다.

3.3. 설명과 문서가 일치하는지 대조하세요

집주인이나 중개인이 "앞순위 임차인이 없다"고 말했다면, 반드시 계약서를 보고 해당 란에 정확히 그렇게 적혀 있는지 확인하세요. 설명한 내용과 다르게 적혀 있다면 지금 바로 사기를 당하고 있는 상황입니다. 절대 계약해서는 안 됩니다.

3.4. 서류를 반드시 교부받아 보관하세요

일부 분들은 앞장의 계약서만 받고 '중개 대상물 확인·설명서'를 받지 않는 경우가 있는데, 이는 매우 위험합니다.

나중에 고소를 진행할 때 받은 서류가 없으면 증거 확보가 어려워지므로, 반드시 이 서류까지 꼼꼼하게 교부받아 보관하세요.

4. 앞순위 임차인을 정확히 확인하는 두 가지 방법

4.1. 전입 세대 열람원으로 임차인 수를 파악하세요

전입 세대 열람원은 주민센터에서 발급받을 수 있으며, 전입 세대가 몇 명인지 확인할 수 있습니다. 해당 지역 오피스텔 보증금 시세를 알면 대략적인 인원수를 카운트해 앞순위를 가늠할 수 있습니다.

4.2. 확정일자 부여 현황으로 정확한 금액을 확인하세요

확정일자 부여 현황은 대법원 등기소나 주민센터에서 발급받을 수 있습니다. 이 서류로는 확정일자를 받은 임차인이 몇 명인지, 각각의 보증금이 얼마인지, 날짜가 언제인지까지 모두 확인할 수 있습니다.

5. 공인중개사가 서류 제공을 거부한다면

5.1. 개인 정보라는 핑계를 믿지 마세요

'전입 세대 열람원'과 '확정일자 부여 현황'은 임차인의 개인 정보에 해당하기 때문에, 주민등록법에 따라 집주인이거나 이미 계약하여 살고 있는 임차인만 뗄 수 있습니다. 아직 임차인이 되지 않은 상황에서는 직접 떼볼 방법이 없습니다.

5.2. 공인중개사에게 당당히 요구하세요

하지만 공인중개사는 중개를 해주는 대가로 수수료를 받습니다. 따라서 계약 시 이 서류들을 떼어오는 것이 당연한 의무입니다.

임차인은 당당하게 등기부등본, 집주인의 소득세 및 지방세 납입 증명서와 더불어 전입 세대 열람원 및 확정일자 부여 현황을 요구해야 합니다.

5.3. 거부하면 즉시 도망가세요

만약 집주인이나 중개사가 "그런 것까지 왜 요구하느냐", "주기 곤란하다"고 한다면, 해당 집은 이상한 집으로 간주하고 즉시 도망가야 합니다. 절대 계약해서는 안 됩니다.

6. 서류 확보가 어려울 때 사용하는 특약 조항

만약 서류 요구가 어려워 계약을 진행해야 하는 경우, 특약 사항을 활용하는 방법이 있습니다. 계약서 특약란에 다음과 같은 내용을 명시하세요.

"임차인이 된 후 '전입 세대 열람원' 또는 '확정일자 부여 현황'을 떼어봤을 때, 중개 대상물 확인서 내용과 다를 경우에는 즉시 임대차 계약을 해지하고 주인으로부터 손해 배상을 받는다."

이 특약은 계약 자체를 막을 수는 없지만, 속은 사실을 확인했을 때 계약을 즉시 해제할 수 있는 강력한 수단이 됩니다.

본 포스팅은 [법대로 하시죠_형사 조수진]의 유튜브 정보를 참고하였습니다.

7. Q&A

Q1. 전세사기와 일반 보증금 미반환은 어떻게 다른가요?
  A. 전세사기는 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었다는 점을 입증해야 합니다. 단순히 경제 사정이 나빠져서 못 돌려주는 것은 사기가 아닙니다.

Q2. 중개 대상물 확인 설명서를 받지 못했다면 어떻게 해야 하나요?
  A. 이미 계약했다면 중개사에게 즉시 요구하세요. 받지 못한다면 나중에 고소 시 증거 확보가 어려우므로 반드시 교부받아야 합니다.

Q3. 확정일자 부여 현황은 언제 확인해야 하나요?
  A. 계약 전에 공인중개사를 통해 확인하는 것이 가장 좋으며, 계약 후에도 직접 떼어볼 수 있습니다.

Q4. 앞순위 보증금이 많으면 무조건 위험한가요?
  A. 집 가액에서 근저당권과 앞순위 보증금을 뺀 후, 경매 시 70~80% 유찰을 감안했을 때 내 보증금의 70~80% 이상이 남아야 안전합니다.

Q5. 전세사기 피해자로 인정받지 못했다면 어떻게 해야 하나요?
  A. 계약서를 꺼내 '실제 권리 관계 또는 공시되지 않은 권리 사항' 란을 캡처하여 재신청 시 첨부하면 승인이 나오는 경우가 많습니다.

8. 결론

🍎 전세 계약은 거액이 걸린 중요한 일이므로 꼼꼼한 서류 확인이 필수입니다. 🍎 중개 대상물 확인 설명서의 권리 관계 란이 사기 예방의 핵심입니다. 🍎 공인중개사에게 전입 세대 열람원과 확정일자 부여 현황을 당당히 요구하세요. 🍎 서류 제공을 거부하는 집은 이상한 집이므로 절대 계약하지 마세요. 🍎 이 세 가지 서류를 비교하면 계약 전후 모두 안전하게 대처할 수 있습니다.

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