부동산 투자에 관심은 있지만 어려운 용어 때문에
망설이고 계신가요? 공인중개사로 활동하며 수많은 사람들을 만나보니, 대부분 부동산
용어 때문에 첫 걸음을 떼지 못하는 경우가 많았습니다. 오늘 소개할
20가지 핵심 용어만 알면 부동산 뉴스도, 투자 상담도 훨씬 쉬워질 것입니다. 초등학생도 이해할 수 있도록 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.
부제: 부동산 초보자를 위한 필수 기초용어 총정리
이 글의 요약
✔ 부동산 거래의 기본이 되는 매매가와 임대차 개념을 명확히 이해할 수 있습니다
✔ 법적 보호를 위한 등기와 담보의 중요성을 실무 경험을 통해 배울 수 있습니다
✔ 재건축과 재개발의 차이점을 구체적인 사례로 쉽게 파악할 수 있습니다
✔ 정부 정책인 LTV와 DSR이 실제 대출에 미치는 영향을 알 수 있습니다
✔ 갭투자와 역전세 등 최신 투자 트렌드의 위험성을 정확히 판단할 수 있습니다
1. 거래 관련 기본 용어
1.1 매매가
매매가는 부동산을 사고팔 때의 가격을 의미합니다. 공인중개사 사무실에서 가장 많이
듣는 질문 중 하나가 "이 아파트 매매가가 얼마인가요?"입니다.
서울
강남에 있는 아파트의 매매가가 10억 원이라면, 이 아파트를 구매하기 위해 10억 원이
필요하다는 뜻입니다. 매매가는 시장 상황에 따라 계속 변동되므로 정확한 시점의
가격 확인이 중요합니다.
1.2 임대
임대는 집주인이 자신의 부동산을 다른 사람에게 일정 금액을 받고 빌려주는
것입니다. 제가 중개업무를 하면서 보면, 임대인(집주인)은 직접 거주하지 않고 다른
사람에게 돈을 받고 부동산을 빌려주는 형태를 취합니다. 강남에 아파트를 소유하고
있다면 그 아파트를 다른 사람에게 월세로 임대할 수 있습니다.
1.3 임차
임차는 임대와 반대되는 개념으로 다른 사람의 부동산을 빌려 사용하는 것을
의미합니다. 임차인은 세입자로 집을 빌리고, 그 대가로 월세나 전세 보증금을
지불하는 사람입니다. 서울에서 아파트를 전세로 빌린다면 임차인이 되고, 집주인은
임대인이 됩니다.
2. 법적 절차와 권리 용어
2.1 등기
부동산을 사고 나면 그 집이 누구 소유인지 법적으로 기록해야 하는데 이것이
등기입니다. 실무에서 보면 등기를 완료해야만 그 집의 진짜 주인임을 공식적으로
증명할 수 있습니다. 아파트를 구입했다면 등기부등본에 내 이름이 소유자로
등록되어야 완전한 소유권을 갖게 됩니다.
2.2 보증금
보증금은 전세나 월세 계약을 할 때 임차인이 집주인에게 맡기는 돈입니다. 전세의
경우 보증금이 전체 임대료이고, 월세의 경우 보증금은 보증 역할을 하면서 계약 종료
시 돌려받을 수 있습니다.
전세 보증금이 1억 원인 아파트에 살기로
했다면 집주인에게 1억 원을 맡기고 계약 기간이 끝날 때 돌려받습니다.
2.3 담보
대출을 받을 때 은행에서 담보를 요구하는 경우가 많습니다. 담보는 빌린 돈을 갚지
못할 경우 은행이 가져갈 수 있는 자산을 의미합니다.
부동산 대출에서는
구입한 집이 담보가 됩니다. 아파트를 사면서 2억 원 대출을 받았다면 그 아파트는
은행의 담보로 설정되어 대출을 못 갚으면 은행이 그 아파트를 처분할 수 있습니다.
3. 개발 관련 용어
3.1 입주권
입주권은 재건축이나 재개발이 진행되는 지역에서 기존 거주자들이 새로 지어질
아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 재건축이나 재개발로 기존 주택이 철거되고
새로 건설될 경우, 기존 거주자에게는 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리가
주어집니다.
서울의 재개발 구역에서 오래된 주택을 소유하고 있었다면,
재개발 완료 후 새 아파트에 입주할 수 있는 입주권을 받게 되며 이는 필요에 따라
다른 사람에게 판매할 수도 있습니다.
3.2 재건축
재건축은 낡고 오래된 아파트나 건물을 허물고 새로 짓는 것입니다. 주로 20~30년
이상 된 아파트에서 이루어지며, 건물 안전이나 효율성을 높이기 위해 진행됩니다.
재건축은 주민 동의와 정부의 승인이 필요하고 시간이 오래 걸립니다.
1980년대에 지어진 아파트 단지가 재건축을 통해 2025년에 새로운 아파트 단지로
탈바꿈했다면, 그곳에 살던 주민들은 새 아파트에 입주하거나 입주권을 판매할 수
있게 됩니다.
3.3 재개발
재개발은 오래된 주택 지역이나 낙후된 도시 지역을 새롭게 개발하는 것입니다. 주거
환경을 개선하고 도시의 상업적, 공공적 기능을 활성화하기 위해 시행됩니다.
서울의 낙후된 주거 지역이 재개발되어 새 아파트 단지와 상업 시설이
들어서는 경우를 많이 볼 수 있습니다.
4. 면적과 가격 기준 용어
4.1 전용면적
전용면적은 아파트나 주택에서 실제로 사용할 수 있는 공간의 크기입니다.
전용면적에는 방, 거실, 화장실 같은 실공간이 포함되며, 엘리베이터나 복도처럼 다른
사람들과 함께 사용하는 공용면적은 포함되지 않습니다.
84㎡ 아파트를
구입하면 그중 60㎡ 정도가 전용면적일 수 있어 실제로 사용하는 방과 거실의 면적은
60㎡인 셈입니다.
4.2 공시지가
공시지가는 정부가 발표하는 토지의 기준 가격입니다. 정부는 매년 각 지역의 땅값을
평가해 공시지가를 발표하는데, 이는 세금 계산의 기준이 되기도 하고 부동산 거래 시
참고 자료로도 사용됩니다.
서울에 땅을 가지고 있다면 정부가
발표한 공시지가에 따라 그 땅의 세금을 계산하게 되며, 공시지가가 높을수록 더 많은
세금을 내야 합니다.
5. 세금 관련 용어
5.1 취득세
취득세는 부동산을 처음 구입할 때 내는 세금입니다. 집이나 땅을 사고 나면 그
부동산을 취득했을 때 정부에 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 보통 부동산
가격의 1%~3% 정도로 계산됩니다.
5억 원짜리 아파트를 샀다면 취득세로
약 1%인 500만 원을 정부에 내야 하며, 이는 한 번만 내는 세금입니다.
5.2 양도소득세
양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 차익에 대해 내는 세금입니다. 부동산을 샀을
때보다 비싼 값에 팔면 그 차익에 대해 세금을 내야 합니다. 3억 원에 구입한
아파트를 5억 원에 팔았다면 차액인 2억 원에 대해 세금을 납부해야 하며, 차익이
클수록 양도소득세도 많아집니다.
6. 정부 정책 용어
6.1 분양가상한제
분양가상한제는 정부가 새로 지어지는 아파트의 분양 가격을 일정 수준 이상으로
올리지 못하게 제한하는 제도입니다. 서울의 한 재건축 아파트가 분양가상한제를
적용받아 원래 10억 원에 분양될 예정이었지만 8억 원으로 분양가가 제한되는 경우가
있습니다.
6.2 LTV
LTV는 부동산을 살 때 받을 수 있는 대출 한도를 의미합니다. 이 비율은 집값에 비해
얼마나 많은 대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다. 10억 원짜리 아파트를 구입하려고
할 때 LTV 60%라면 그 집값의 60%인 6억 원까지 대출을 받을 수 있고, 나머지 4억
원은 자본금으로 직접 준비해야 합니다.
6.3 DSR
DSR은 개인이 대출을 받을 때 상환 능력을 평가하는 지표입니다. DSR은 대출받은
금액을 상환하는데 드는 비용이 연소득에 비해 얼마나 되는지를 나타냅니다. 연소득이
5천만 원인데 매년 갚아야 할 대출 원금과 이자가 3천만 원이라면 DSR은 60%가
됩니다.
7. 시장 상황 용어
7.1 역전세
역전세는 전세 가격이 매매 가격보다 높아지는 상황입니다. 주로 부동산 시장이
침체되어 집값이 떨어질 때 발생하며 집주인이 전세 보증금을 세입자에게 돌려주지
못할 위험이 생깁니다.
4억 원의 전세에 살고 있는데 그 집의 매매
가격이 3억 8천만 원으로 떨어졌다면 집주인은 전세 보증금을 돌려주기 어려운 상황에
처할 수 있습니다.
7.2 투기과열지구
투기과열지구는 부동산 투자가 지나치게 몰리는 지역을 정부가 규제하는 구역입니다.
특정 지역의 부동산 가격이 급격히 오르면서 투기가 성행할 때 그 지역을
투기과열지구로 지정해 대출 한도를 낮추거나 다주택자 규제를 강화합니다.
서울 강남구가 투기과열지구로 지정되면 그 지역에서는 LTV 비율이 더
낮아지고 주택 담보 대출을 받기가 더 어려워집니다.
8. 투자 전략 용어
8.1 조정대상지역
조정대상지역은 부동산 시장이 과열되거나 급격히 상승하는 지역을 안정시키기 위해
정부가 지정하는 지역입니다. 조정대상지역으로 지정된 곳에서는 1주택자의 대출
한도가 줄어들고 2주택 이상 소유자는 양도세가 더 많이 부과됩니다.
8.2 갭투자
갭투자는 전세 보증금을 끼고 매매가와 전세가의 차이를 활용해 투자하는 방법입니다.
부동산을 매매할 때 전세 가격이 매매 가격과 비슷한 경우 적은 돈으로 부동산을
구입할 수 있는 것이 갭투자의 핵심입니다.
매매가 3억 원인 아파트의
전세가가 2억 8천만 원이라면 2천만 원만 있으면 그 아파트를 살 수 있지만, 집값이
떨어지면 손해를 볼 위험도 큽니다.
그리고 이번 정부에서 6월 부동산 규제 실시 후 갭투자는 힘들어
졌습니다.
9. Q&A
Q1: 부동산 초보자가 가장 먼저 알아야 할 용어는 무엇인가요? A1: 매매가, 임대, 임차 같은 기본 거래 용어부터 시작하시는 것이
좋습니다. 이 세 용어만 정확히 알아도 부동산 상담을 받을 때 훨씬 수월해집니다.
Q2: LTV와 DSR의 차이점이 무엇인가요? A2: LTV는 집값 대비 대출 한도를 의미하고, DSR은 소득 대비 대출 상환
능력을 평가하는 지표입니다. 둘 다 만족해야 대출을 받을 수 있습니다.
Q3: 재건축과 재개발 중 어느 것이 더 유리한가요? A3: 상황에 따라 다릅니다. 재건축은 기존 아파트 주민들만 참여하지만,
재개발은 더 넓은 지역의 종합적인 개발이므로 각각의 장단점을 비교해보셔야
합니다.
Q4: 역전세 상황에서 세입자는 어떻게 해야 하나요? A4: 전세보증금 반환보증보험 가입을 고려하고, 계약 연장 시 집주인의
재정 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
Q5: 갭투자의 위험성은 무엇인가요? A5: 집값 하락 시 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험과 역전세 상황에 처할
가능성이 있어 충분한 검토가 필요합니다.
