갱신청구권 거절 후 집 매매하면 어찌되나? - money-health

전세 계약 만료 시 세입자의 갱신 요구를 실거주 목적으로 거절한 후, 예상치 못한 사정으로 집을 매매하게 되면 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 많은 집주인들이 이런 상황에서 손해배상 책임을 걱정하는데, 어떤 조건에서 매매가 가능한지 자세히 알아보겠습니다.

부제: 실거주 목적 갱신거절 후 주택 매매 시 법적 책임은?

이 글의 요약

✔ 실거주 목적 갱신 거절 후 매매 시 상황에 따라 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다 ✔ 재임대는 2년 제한이 있지만 매매는 전후 사정을 종합적으로 판단합니다 ✔ 갱신 거절 시점에서 예측 불가능한 불가피한 사정이 있어야 예외로 인정됩니다 ✔ 실제 사례에서는 6개월 후 매매로 600만원 손해배상 조정 결과가 나왔습니다 ✔ 매매 의도가 없었다면 크게 걱정할 필요 없지만 분쟁 가능성은 염두에 두어야 합니다

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1. 갱신권 거절 후 매매 분쟁 실제 사례

지민 씨는 아파트를 전세주고 있는데 현재 세입자와 계약 기간이 만료되면 계약을 종료할 예정입니다. 현재 세입자는 계약 갱신 청구권을 사용하겠다고 했지만 제(지민씨)가 실거주를 해야 하는 상황이라 거절했습니다.

그랬더니 제게 내용증명 서류를 보내겠다고 하네요. 내용 증명의 목적은 허위로 계약 갱신 거절이 밝혀질 경우 추후 민사소송에 활용하기 위해서라고 합니다.

현재 세입자가 나가고 나면 제가 이 아파트에 실제로 거주할 예정인데요. 내용증명을 보낸다고 하니 혹시나 문제가 있을까 봐 걱정을 무척 하고 있습니다.

실제로 거주를 할 예정이지만 살다 보면 지민 씨도 예상치 못한 사정으로 이 집을 매도해야 할 수도 있을 텐데요.

만약 매도를 하게 된다면 매도가 인정되는 구체적인 사유가 있는 것인지도 궁금하고 아니면 지민 씨 사정과 상관없이 매도할 경우 무조건 세입자에게 피해 보상을 해야 하는 것 인지도 궁금하다고 합니다. 또한 이 집을 매도하기 위해서 실거주해야 하는 의무 기간이 있는 건지도 궁금하다고 합니다.

2. 주택임대차보호법상 갱신 거절 조건

실제로 비슷한 분쟁이 많이 발생하기는 하는데요. 결론부터 말하자면 매매를 할 수 있는 구체적인 사유나 기간이 정해져 있는 것은 아니고 상황을 봐서 실거주할 목적이 있었는지 없었는지를 판단합니다.

2.1 실거주 목적 갱신 거절 요건

주택임대차보호법을 보면 임대인이나 임대인의 직계 존비속이 실제 거주하려는 경우엔 세입자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 돼 있습니다.

2.2 허위 갱신 거절 시 책임

만약 실거주를 할 계획이 없는데도 불구하고 계약 갱신 요구를 거절하기 위한 목적으로 거짓말로 갱신 거절을 한 뒤 실거주를 하지 않았다는 사실이 확인되면 그로 인해 임차인이 입은 피해를 배상해야 됩니다.

3. 재임대와 매매의 법적 차이점

3.1 재임대의 경우

기존 세입자를 내보내고 다른 세입자를 들이는 재임대의 경우엔 비교적 명확히 기간을 정해두고 있습니다. 기존 세입자가 그대로 있었다면 최소한 2년은 살 수 있었기 때문에 갱신 거절 후 2년이 지나기 전까진 다른 세입자를 들여서는 안 된다고 국토부에서 해석하고 있습니다.

3.2 매매의 경우

매매의 경우엔 2년이란 기간을 따로 정해두고 있진 않은데요. 대신 전후 사정을 살펴봅니다.

4. 매매 시 손해배상 책임 판단 기준

매매 시 손해배상 책임은 다음과 같은 기준으로 판단됩니다.

판단 요소	판단 내용
갱신 거절 시점 의도	실거주 목적이 진짜였는지
매매 시기	갱신 거절 후 얼마나 빨리 매매했는지
불가피한 사정	예측 불가능한 급작스러운 변화
사전 인지 여부	매매 계획을 미리 알고 있었는지

5. 예외적으로 인정되는 불가피한 사정

5.1 불가피한 사정의 조건

다만 갱신을 거절했을 때 예측할 수 없었던 불가피한 사정이 있을 경우엔 예외로 두고 있습니다. 하지만 그 사유도 굉장히 까다롭습니다.

5.2 인정되는 예외 사유

예를 들어 실거주를 하던 사람이 사망을 한다거나 실거주 중에 해외 주재원으로 파견되는 상황처럼 실거주가 사실상 불가능한 경우 정도만을 예외로 인정해 두고 있습니다.

6. 실제 분쟁 사례와 배상 금액 결정

6.1 2020년 분쟁 사례 개요

이와 관련해서 실제 분쟁이 있었던 사례가 있습니다. 2020년 9월에 임대차 계약이 종료되면서 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절해서 퇴거를 했는데요. 그로부터 6개월 뒤에 등기부 등본을 떼어보니 다른 사람에게 소유권이 넘어간 것을 확인했습니다.

6.2 분쟁조정위원회의 판단

당시 집주인은 잠시 해당 주택에 실제로 거주를 하다가 매도를 한 건데요. 임차인은 임대인에게 금전적인 손해로 약 1500만 원의 손해배상을 청구하는 내용으로 분쟁 조정을 신청했습니다.

이에 대해서 분쟁조정위원회는 임차인의 손을 들어주었는데요. 실거주를 이유로 갱신 요구를 거절한 임대인이 다른 사람에게 주택을 매도한 경우 처음부터 실제 거주할 목적이 없었고 매매 행위에 불법성이 있다면 손해배상 책임을 질 수 있다는 게 이유였습니다.

6.3 조정 결과

다만 1500만 원은 너무 과하니 600만 원으로 조정해서 양측이 합의를 하도록 권했는데요. 실제 거주 목적보다는 매도하려는 목적이 컸었는지 임대인이 조정 결과를 받아들여서 600만 원을 지급하고 마무리됐습니다.

7. 매매 시 주의사항과 대응 방법

7.1 매매 시 고려사항

만약 어쩔 수 없이 집을 팔 수밖에 없다고 인정할 만한 사유가 있었다면 결과는 달라졌을 수도 있겠지만, 딱히 그런 사유가 없다면 비교적 단기간에 집을 파는 것도 손해 배상의 책임을 질 수 있다고 봐야 합니다.

7.2 종합적 판단 기준

또 어쩔 수 없는 사유라고 하더라도 갱신 요구를 거절하는 시점에서 이미 부동산에 집을 내놓는다든지 나중에 집을 팔 수밖에 없는 상황을 사전에 인지하고 있었는지 이런 것들을 종합적으로 살펴보게 될 겁니다.

7.3 대응 방법

하지만 갱신 요구를 거절하는 시점에서는 전혀 예측할 수도 없었고 또 부득이하게 팔게 되었다는 사실을 객관적으로 증빙할 수 있다면 결과는 다를 수 있겠죠. 현재 시점에서 집을 팔려는 의도가 없다면 크게 걱정하지 않아도 되겠지만, 분쟁의 대상이 될 수 있다는 점은 생각을 해 두어야 됩니다. 

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

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8. Q&A

Q1. 갱신 거절 후 몇 개월 후에 매매하면 문제가 될까요?
 A1. 정확한 기간은 정해져 있지 않지만, 6개월 후 매매로도 손해배상 책임이 인정된 사례가 있습니다. 중요한 것은 기간보다는 갱신 거절 시점의 진짜 의도와 매매하게 된 불가피한 사정입니다.

Q2. 실거주 후 급작스러운 사정으로 매매해야 한다면?
 A2. 갱신 거절 시점에서 예측할 수 없었던 불가피한 사정(사망, 해외 파견 등)이 객관적으로 증빙 가능하다면 예외로 인정될 수 있습니다.

Q3. 세입자가 내용증명을 보내면 어떻게 대응해야 할까요?
 A3. 실제 실거주 목적이 있었다면 크게 걱정할 필요는 없지만, 향후 매매 시 분쟁 가능성을 염두에 두고 실거주 증빙 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다.

Q4. 재임대와 매매의 법적 기준이 다른 이유는?
 A4. 재임대는 명확히 2년 제한이 있지만, 매매는 소유권 이전이므로 전후 사정을 종합적으로 판단하여 실거주 목적의 진정성을 확인합니다.

Q5. 손해배상 금액은 어떻게 산정되나요?
 A5. 임차인이 입은 실제 손해를 기준으로 하며, 이사비용, 주거비 차액, 정신적 피해 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

9. 결론

🍎 갱신 거절 시 진짜 실거주 목적이 있었다면 매매 시에도 큰 문제가 되지 않습니다 🍎 예측 불가능한 급작스러운 사정 변화는 예외적으로 인정될 수 있습니다 🍎 매매 시기와 상황을 종합적으로 판단하여 손해배상 책임이 결정됩니다 🍎 객관적인 증빙 자료를 준비해 두면 분쟁 시 유리한 증거가 됩니다 🍎 현재 매매 의도가 없다면 크게 걱정할 필요는 없지만 분쟁 가능성은 염두에 두어야 합니다

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