일시적 2주택 비과세와 상생 임대인 제도 활용 법! - money-health

새로운 집을 구입하면서 기존 주택을 처분할 때 가장 걱정되는 것이 바로 양도세입니다. 특히 여러 부동산을 보유하고 있다면 세금 부담이 더욱 클 수밖에 없죠. 하지만 일시적 2주택 비과세 특례를 잘 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 오늘은 실제 사례를 통해 일시적 2주택 비과세 요건과 주의사항을 자세히 알아보겠습니다.

부제: 일시적 2주택 비과세 혜택 완벽 가이드

이 글의 요약

✔ 일시적 2주택 특례는 1주택 상태에서 새 주택 취득 후 적용됩니다. ✔ 상생임대인 제도로 조정지역 내 주택의 실거주 요건을 면제받을 수 있습니다. ✔ 오피스텔을 먼저 처분해야 일시적 2주택 특례 혜택을 받을 수 있습니다. ✔ 부동산 처분 순서를 잘못하면 비과세 혜택을 전혀 받을 수 없습니다. ✔ 안전한 거래를 위해 완전 매각 후 새 주택 계약을 체결해야 합니다.

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1. 지민 씨의 부동산 현황과 고민

지민 씨는 현재 서울 초소형 아파트 한 채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있고 두 곳 모두 월세를 주고 있습니다.

실거주는 직장에서 제공하는 지방 기숙사에 머물고 있고, 이제 나이도 있고 해서 연말에 서울에 실거주용 주택을 마련할 생각으로 아파트와 오피스텔을 매도하려고 하니 세금이 궁금하다고 합니다.

아파트는 조정 지역 대상에 있고 실거주한 적은 없지만 상생 임대인 제도를 활용해서 2년 실거주 요건을 충족시켰고 현 세입자는 내년 2월이면 임대 기간이 만료됩니다. 

먼저 올해 말쯤 주거용 오피스텔을 정리하고 내년 초에는 아파트를 산 뒤 그로부터 3년 이내에 기존의 아파트를 매도한다면 기존 아파트에 대한 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 것 인지? 

만약 오피스텔을 올해 팔지 못하고 내년 신규 아파트 취득 후에 팔게 된다면 3주택자가 돼서 양도세 비과세 혜택을 못 받게 될 수도 있는 건지 궁금하다고 합니다.

2. 일시적 2주택 비과세 특례의 핵심 조건

결론부터 말씀드리자면 내년 초에 새로운 아파트를 취득한 후에 기존 아파트를 3년 이내에 양도하면 일시적 2주택으로 보고 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수는 있는데요. 

다만 새로운 아파트를 취득하기 전에 오피스텔을 보유하고 있다면 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없어서 종전 보유하고 있던 아파트에 대한 비과세 혜택을 받을 수가 없습니다.

 

2.1 일시적 2주택 특례란?

일시적 2주택 특례는 1주택자가 새로운 주택을 취득한 후 기존 주택을 3년 이내에 처분하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다. 이때 가장 중요한 조건은 1주택 상태에서 새로운 주택을 취득해야 한다는 점입니다.

3. 상생임대인 제도 활용법

조정 대상 지역 내 주택을 취득한 경우엔 일반적으로 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주 요건도 충족을 해야 되는데요. 상생 임대인 제도를 활용하면 실거주 요건을 면제받습니다. 

상생 임대인 제도는 2021년 12월에 도입된 제도인데요. 이 제도가 도입된 이후 임대차 계약을 갱신하면서 임대료를 5% 이내로 제한한 경우엔 양도세 비과세 요건 중 2년 실거주 의무 조건을 면제해 주는 제도입니다.

3.1 상생임대인 특례 요건

이런 상생 임대인 특례를 받기 위해선 주택을 취득한 후 최초로 맺은 임대차 계약을 1년 6개월 이상 유지해야 되고 이후 계약을 연장할 때 5% 이내에서 인상한 상생 임대차 계약을 2년 이상 유지해야 됩니다. 

이렇게 상생 임대차 계약 요건을 충족했다는 사실은 나중에 증빙할 수 있도록 임대차 계약서상의 인상률과 계약 기간, 계약 당사자가 누구인지가 정확하게 명시되어 있어야 하는데요. 

만약 임차인이 계약 갱신 요구권을 사용해서 연장된 계약이라면 상생 임대인에 해당하지 않습니다.

 계약 갱신 요구권을 사용해서 계약을 연장할 땐 법적으로 5% 이내에서만 인상을 할 수 있기 때문에 임대료를 올릴 수 있음에도 불구하고 선택적으로 5% 이내에서만 올리는 이른바 착한 임대인에는 해당이 되지 않는다는 거죠.

4. 부동산 처분 순서의 중요성

지민 씨는 이런 상생 임대인 요건을 모두 충족해서 실거주 2년 의무를 면제받았다는 전제하에 현재 상황을 보자면 해당 주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위해서는 유일하게 그 주택만 보유하고 있는 상태에서 처분을 해야 됩니다. 

그러니 현재 보유하고 있는 오피스텔이 주거용이라면 오피스텔을 먼저 처분하고 그다음 해당 아파트를 처분해야 되겠죠. 그리고 나서 새 아파트를 사야 되는 것이 원칙인데요. 

다만 일시적 2주택 특례라고 해서 1주택인 상태에서 새로운 주택을 취득한 뒤 기존 주택을 3년 내에 처분하는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

여기에서 중요한 게 1주택인 상태에서 새로운 주택을 취득해야 된다는 점인데요.

그렇기 때문에 만약 내년 초에 새로운 아파트를 취득하기 전에 이 주택으로 사용하고 있는 오피스텔을 처분하지 못하거나 새로운 아파트를 취득한 뒤 종전 아파트를 처분하기 전에 다른 주택을 추가로 취득하는 경우에는 일시적 2주택 특례를 받을 수가 없습니다.

5. 안전한 부동산 거래 전략

결국 오피스텔이든 아파트든 양도세 비과세 혜택은 전혀 적용받을 수가 없게 된다는 거죠. 그러니 중요한 건 새로운 아파트를 취득하시기 전에 무조건 오피스텔을 먼저 처분하셔야 된다는 건데요. 

오피스텔을 매각하는 계약을 체결하더라도 잔금이 치러지기 전까진 계약이 무산될 가능성도 있으니까, 혹시 모를 상황에 대비해서 오피스텔이 완전히 매각되기 전까지는 새로운 아파트에 대한 계약 체결은 지향하시는 게 좋습니다. 

만약 그 전에 꼭 매입하고 싶은 아파트를 찾으시더라도 가급적 가계약 정도로 계약금을 최소화해 두시는 것이 안전합니다. 

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

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6. Q&A

Q1: 오피스텔과 아파트를 동시에 보유한 상태에서 새 집을 사면 어떻게 되나요?
 A: 3주택자가 되어 일시적 2주택 특례를 받을 수 없고, 기존 주택들에 대한 비과세 혜택도 전혀 받을 수 없습니다.

Q2: 상생임대인 제도 혜택을 받으려면 어떤 조건을 충족해야 하나요?
A: 최초 임대차 계약을 1년 6개월 이상 유지하고, 이후 계약 연장 시 임대료를 5% 이내로 인상한 계약을 2년 이상 유지해야 합니다.

Q3: 계약 갱신 요구권으로 연장된 계약도 상생임대인에 해당하나요?
A: 아닙니다. 계약 갱신 요구권은 법적으로 5% 이내 인상만 가능하므로, 선택적으로 5% 이내에서 인상하는 상생임대인과는 다릅니다.

Q4: 일시적 2주택 특례를 받으려면 언제까지 기존 주택을 처분해야 하나요?
A: 새로운 주택을 취득한 후 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.

Q5: 오피스텔 매매계약을 체결했지만 잔금 전에 새 아파트를 계약해도 되나요?
A: 권장하지 않습니다. 잔금 전까지는 계약이 무산될 가능성이 있으므로, 완전히 매각된 후 새 아파트 계약을 체결하는 것이 안전합니다.

7. 결론

🍎 일시적 2주택 특례는 1주택 상태에서만 적용 가능합니다. 🍎 상생임대인 제도로 조정지역 실거주 요건을 면제받을 수 있습니다. 🍎 부동산 처분 순서를 잘못하면 모든 비과세 혜택을 잃을 수 있습니다. 🍎 오피스텔을 먼저 완전히 처분한 후 새 주택을 계약해야 합니다. 🍎 안전한 거래를 위해 가계약보다는 완전 매각 후 진행하는 것이 좋습니다

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