6.28 규제, 경매 시장 다시 뜨거워질까?

올해 초 부동산 전문가들이 예측했던 하반기 경매 시장 열기가 예상과는 다른 방향으로 흘러가고 있습니다. 영끌족들의 매물이 쏟아질 것이라는 전망과 달리, 6월 28일 발표된 대출규제가 경매 시장에 찬물을 끼얹는 상황이 벌어졌습니다. 과연 경매 시장은 어떤 변화를 맞고 있을까요? 지금부터 자세히 알아보겠습니다.

부제: 강남 인기단지의 경매가 여전히 뜨거운 이유!

이 글의 요약

✔ 6.28 대출규제로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되었습니다.

✔ 경락잔금대출에도 6개월 전입 의무가 새롭게 적용되었습니다.

✔ 서울 아파트 경매 유찰률이 급격하게 증가하고 있습니다.

✔ 강남 3구 인기 재건축 단지는 여전히 높은 낙찰률을 보입니다.

✔ 현금 투자자들에게는 오히려 기회가 될 수 있는 상황입니다.

부동산관련 알짜정보 보러가기👆

1. 6.28 대출규제의 핵심 내용과 영향

부동산 시장에 새로운 변화의 바람이 불고 있습니다. 바로 6월 28일에 발표된 대출규제 때문인데요. 이번 규제는 경매 시장까지 흔들고 있습니다.

1.1 주택담보대출 한도 6억원 제한

모든 주택담보대출의 한도가 6억원으로 제한되었습니다. 이는 일반 주택 구매를 위한 대출뿐만 아니라 경매에서 낙찰받은 후 잔금을 치르기 위한 경락잔금대출에도 동일하게 적용됩니다.

경락잔금대출이란 경매로 낙찰을 받은 후 남은 잔금을 치르기 위해 받는 대출로, 경매 대상 주택의 감정가와 낙찰가, 대출 신청자의 신용과 소득 등을 종합해 승인 여부와 한도가 결정됩니다.

1.2 6개월 전입 의무 신설

대출을 받으면 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 하는 의무가 생겼습니다. 경매는 대개 낙찰받은 후 전세를 두는 투자용으로 활용되는데, 대출 한도 제한은 물론 실거주 의무까지 생겼으니 경매 발걸음이 뚝 끊긴 상황입니다.

2. 경매 시장 변화 현황 분석

규제 전후의 경매 시장 상황을 수치로 살펴보면 확연한 차이를 볼 수 있습니다.

2.1 규제 이전의 뜨거운 시장

지지옥션의 6월 경매 동향 보고서에 따르면, 서울 아파트 6월 낙찰가율은 98.5%를 기록했습니다. 이는 2022년 7월 이후 약 3년 만의 최고치로, 부동산 전문가들의 예측이 맞아떨어지는 듯했습니다.

전체 낙찰 건수 106건 중 1회 차에 낙찰된 건이 33건에 달할 정도로 경매 시장의 열기가 뜨거웠습니다.

2.2 규제 후 급변한 분위기

하지만 6월 27일 대출규제 발표 후 상황은 180도 달라졌습니다. 대출 규제 직전 일주일 동안 서울 아파트 경매 물건 40건에 227명이 입찰에 참여해 1건당 평균 6명이 응찰했던 것과 비교해보세요.

7월 7일 서울 아파트 경매 물건 총 13건 중 8건이 유찰되는 상황이 벌어졌습니다.

구분	규제 전 (6월)	규제 후
낙찰가율	98.5%	급락
유찰률	낮음	61.5% (13건 중 8건)
응찰자 수	건당 평균 6명	현저히 감소

3. 지역별 경매 시장 온도차

3.1 일반 지역의 경매 시장 침체

광진구 구의동 구의현진에어빌 전용 85㎡ 사례를 보면, 감정가 10억원에 입찰이 진행됐으나 유찰되었습니다.

유찰될 때마다 감정가는 약 10% 정도 하락하게 됩니다. 경매는 집주인이 은행 등에 못 갚은 돈을 경매를 통해 갚는 절차인데, 만약 감정가가 계속 떨어지면 입찰자에게는 좋은 기회가 될 수 있지만 은행 등 채권자는 빌려준 돈을 거의 못 받게 될 수도 있습니다.

3.2 강남 3구는 여전히 뜨거운 이유

역시나 모든 부동산이 흔들리는 건 아닙니다. 불변하는 곳, 바로 강남인데요. 강남 3구 등 토지거래허가구역 내 인기 재건축 단지는 여전히 높은 낙찰가율을 유지하고 있습니다.

이들 지역의 감정가가 시세보다 크게 낮은 물건도 많아 규제 영향이 제한적입니다. 지난 2일 서초구 양재 우성아파트 전용 85㎡가 감정가 16억 2000만원으로 나왔습니다.

요즘 시세와 큰 차이가 없는데요, 여기는 강남에서 재건축 알짜 단지로 꼽힙니다. 총 14명이 응찰한 끝에 감정가 약 130% 수준인 20억 9999만원에 낙찰되었습니다. 시세보다 높게 팔린 것입니다.

4. 갭투자와 현금 투자자들의 기회

4.1 대출 없이도 가능한 투자의 장점

대출을 받으면 6억 한도에 실거주의무가 생기지만, 반대로 대출을 안 받으면 토지거래허가구역에서도 실거주의무가 없습니다. 이것이 경매의 가장 큰 장점이기도 합니다.

4.2 현금 부자들에게는 기회

강남 등에 투자할 여력이 되는 현금 부자들은 대출받지 않고도 경매에 참여해 바로 전세를 둘 수 있습니다. 오히려 경매가가 떨어져나오는 지금이 그들에게는 기회가 될 수 있는 상황입니다.

5. 앞으로의 경매 시장 전망

현재 경매 시장은 뚜렷한 양극화 현상을 보이고 있습니다. 일반 지역의 경매 물건들은 유찰률이 높아지고 있는 반면, 강남 등 프리미엄 지역의 인기 단지들은 여전히 치열한 경쟁이 벌어지고 있습니다.

앞으로 경매 시장의 향방은 대출 규제의 지속 여부와 부동산 시장 전반의 흐름에 따라 달라질 것으로 보입니다.

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1: 경락잔금대출이 정확히 무엇인가요?
A1: 경매로 낙찰받은 후 남은 잔금을 치르기 위해 받는 대출입니다. 경매 대상 주택의 감정가, 낙찰가, 신청자의 신용과 소득을 종합해 승인 여부와 한도가 결정됩니다.

Q2: 왜 강남 지역 경매는 규제 영향을 덜 받나요?
A2: 강남 3구 등은 감정가가 시세보다 낮은 경우가 많고, 현금 투자자들이 대출 없이도 참여할 수 있기 때문입니다. 또한 재건축 등 향후 가치 상승 기대감이 크기 때문입니다.

Q3: 유찰이 계속되면 어떻게 되나요?
A3: 유찰될 때마다 감정가가 약 10%씩 하락합니다. 입찰자에게는 좋은 기회가 되지만, 채권자는 빌려준 돈을 제대로 회수하지 못할 위험이 커집니다.

Q4: 현금 투자자에게는 어떤 장점이 있나요?
A4: 대출 규제에 영향받지 않고, 실거주의무도 없어 바로 전세를 둘 수 있습니다. 경매가가 떨어지는 현재 상황에서는 오히려 기회가 될 수 있습니다.

Q5: 앞으로 경매 시장은 어떻게 될까요?
A5: 지역별로 양극화가 심화될 것으로 보입니다. 일반 지역은 침체가 지속되고, 프리미엄 지역은 여전히 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.