전세보증보험 가입가능한지 미리 확인하는 방법!

요즘 전세 사기와 깡통 전세로 인해 많은 사람들이 걱정하고 있어요. 저도 전세를 구하면서 어떻게 하면 안전한 집을 찾을 수 있을지 고민이 많았거든요. 계약 전에 전세보증보험 가입 가능 여부를 미리 알아보는 방법이 있다면 정말 좋을 텐데요. 오늘은 제가 직접 경험하면서 알게 된 방법들을 알려드릴게요.

부제: 집값 대비 보증금 비율로 안전한 전세 찾기

이 글의 요약

✔ 전세보증보험은 보증금을 안전하게 지키는 거의 유일한 방법이에요

✔ 등기부등본에 경매신청이나 압류가 있으면 가입이 불가능해요

✔ 집값 대비 선순위대출과 보증금 합계가 90% 이하여야 가입돼요

✔ 빌라는 공시가의 126%까지만 보증금으로 가입 가능해요

✔ 근린생활시설로 등록된 건물은 주택이 아니라 가입이 안 돼요

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0. 전세보증보험 의문

지민 씨가 전세를 구하려고 하는데 최근 전세 사기가 많다 보니 어떻게 해야 전세 사기나 깡통 전세를 피할 수 있는지 알아보려 합니다. 지민 씨가 알기론 전세보증보험 가입 가능 여부를 판단하는 것이 최고의 방법이라고 알고 있습니다.

그런데 전세보증보험 가입 가능 여부를 알려면 전세 계약을 체결하고 그 계약서를 제출해야 확인할 수 있다고 하더라고요. 계약을 체결하기 전에 보험 가입이 가능한지를 미리 알아볼 수 있는 방법은 없는 것인지? 매우 궁금하다고 합니다.

1. 전세보증보험의 중요성

전세 사기뿐만 아니라 집값이 떨어져서 보증금을 돌려받지 못하는 소위 깡통 전세라든가 집주인의 개인적인 사정에 의해서 보증금을 못 돌려받는 상황에서 안전하게 보증금을 지키기 위한 거의 유일한 방법은 전세 보증금 반환 보증을 가입하는 겁니다.

정식 명칭은 전세 보증금 반환 보증보험이고 보통 전세보증 보험이라고 부르는데요.

이걸 가입하면 심적으로 안심이 되기도 하지만 가입을 신청했는데 가입할 수 없는 집이라고 한다면 이 보증 기관에서도 객관적으로 위험한 매물이라는 방증이니까 가입이 가능한지를 먼저 확인해 보면 위험한 매물을 가릴 수 있기도 합니다.

2. 등기부등본으로 위험 매물 걸러내기

그런데 전세보증보험을 가입하기 위해선 계약금의 5% 이상을 지불한 계약서를 가지고 가서 이 심사를 받아봐야 가입 가능 여부를 알 수 있습니다.

특약 사항에다가 "보증보험 가입이 불가능하면 계약을 취소한다"라고 명시해 두고 알아볼 수도 있겠지만 상당히 번거롭고 시간도 낭비되겠죠.

그래서 가입 기준을 미리 알아두시고 조건에 맞는 집만 추려서 집을 구한다면 시간을 절약할 수 있을 겁니다. 일단 등기부 등본에 경매 신청이나 압류, 가처분, 가등기 같은 게 돼 있는 집은 아예 가입이 불가능하니까 등기부 등본 갑(甲)구에 이런 내용이 적혀 있다면 피하는 게 좋습니다.

3. 집값 대비 보증금 비율 계산법

전세보증보험을 가입할 수 있는 중요한 기준은 집값 대비 보증금의 비율인데요. 세입자가 가입하는 경우 집값 대비 선순위 대출금과 보증금을 합한 금액이 90% 이하여야 됩니다. 예를 들어 집값이 3억이라면 90%는 2억 7천만 원이죠.

그런데 이미 이 집에 7천만 원의 대출이 끼어 있다면 보증금은 최대 2억 원까지만 보증보험이 가입 가능하다는 뜻입니다.

보통 기존에 누가 전세로 살고 있는 집이라면 대출이 없는 경우가 대부분이지만, 세입자를 받고 나서 후순위 대출을 받는 경우도 있으니까 지민씨 전입신고 앞에 먼저 대출은 없는지 등기부 등본을 떼서 꼭 확인해 보셔야 됩니다.

4. 아파트·오피스텔 집값 산정 기준

그렇다면 이때 중요한 게 집값인데요. 아파트나 오피스텔의 경우엔 시세를 확인할 수 있어서 시세를 가장 첫 번째로 보게 됩니다. 시세는 KB 시세나 한국부동산원 시세를 참고하는데요. 두 시세의 평균을 적용하거나 아파트는 최저층의 시세, 오피스텔은 제일 낮은 가격을 시세로 보기도 합니다.

만약 거래가 없어서 시세를 참고할 수 없는 경우엔 공시가의 140%를 집값으로 봅니다. 공시가로도 판단할 수 없을 땐 안심 전세 앱 시세의 하한가 또 안심 전세 앱에서도 거래 이력이 없을 땐 등기부 등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액을 집값으로 봅니다.

또 분양된 지 1년 이내에 신규 분양 아파트처럼 앞서 설명드린 어떤 자료로도 확인할 수 없을 땐 분양가의 90%를 집값으로 봅니다.

5. 주택(빌라) 집값 산정 기준과 간편 계산법

5.1 주택 집값 산정의 기본 원칙

하지만 아파트나 오피스텔이 아닌 주택의 경우엔 집값 산정 기준이 좀 다른데요. 가장 먼저 공시가격의 140%를 집값으로 보게 됩니다.

5.2 빌라 전세보증보험 가입 계산법

그래서 빌라 같은 곳에 전세로 들어갈 땐 이 공시가만 확인하면 보증보험 가입이 가능한지를 쉽게 확인할 수 있는데요. 공시가의 140%를 집값으로 보고 보증금이 집값의 90% 이하일 때만 가입이 가능하니까 결국 공시가의 126%까지만 가입이 가능하다고 외워두시면 됩니다.

구분	집값 산정 기준	가입 가능 보증금
아파트/오피스텔	KB시세, 한국부동산원 시세	집값의 90% 이하
주택(빌라)	공시가의 140%	공시가의 126% 이하

6. 가입 불가능한 건물 유형 피하기

이런 집을 추려서 알아보시되 주택이 아닌 시설, 특히 주택하고 겉모습은 똑같이 생겼지만 건축 대장에 근린생활시설이라고 되어 있는 곳은 주택이 아니기 때문에 가입이 불가능하니까 부동산 중개업소에 이런 집은 제외하고 보여달라고 하시는 게 좋습니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

7. Q&A

Q1: 전세보증보험 가입 심사는 얼마나 걸리나요?
A: 보통 3-5일 정도 걸리며, 서류가 완전하면 더 빨리 처리됩니다.

Q2: 보증보험료는 얼마 정도인가요?
A: 보증금의 0.065%~0.22% 수준으로, 보증금 2억 원 기준 연간 13만원~44만원 정도입니다.

Q3: 집주인이 보증보험 가입을 거부하면 어떻게 하나요?
A: 특약조항을 넣어 보증보험 가입이 불가능하면 계약을 해지할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

Q4: 오래된 빌라도 보증보험 가입이 가능한가요?
A: 건물 연수보다는 등기부등본 상태와 공시가 대비 보증금 비율이 더 중요합니다.

Q5: 전세보증보험 외에 다른 안전장치는 없나요?
A: 전세금 안전장치로는 전세보증보험이 가장 확실하며, 임차권등기나 전세권설정도 있지만 한계가 있습니다.