재건축 아파트 명의변경 완벽 가이드 - money-health

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재건축 아파트를 소유하고 있는 가정에서 가장 고민되는 문제 중 하나가 바로 명의변경입니다. 특히 자녀가 분담금을 부담하게 되면서 공동소유로 변경하고 싶어하는 경우가 많죠. 하지만 재건축 단계에 따라 명의변경 방법과 세금이 달라지기 때문에 신중한 계획이 필요합니다. 오늘은 재건축 아파트의 명의변경 방법과 주의사항, 그리고 철거 후 주택 보유 상태에 대해 자세히 알아보겠습니다.

부제: 재건축 명의 변경/철거시 무주택 혜택 되나?

이 글의 요약

✔ 재건축 단계에 따라 명의변경 가능 여부와 세금이 달라집니다 ✔ 조합 설립 인가 전이 가장 자유로운 명의변경 시기입니다 ✔ 규제 지역에서는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다 ✔ 분담금 납부 시 매매와 증여를 조합한 방법이 효과적입니다 ✔ 철거 후에도 입주권 보유로 유주택자로 간주됩니다

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1. 재건축 아파트 명의변경 실제 사례

현재 지민 씨는 미혼 무주택자로 지금까지 어머니 소유의 주택에서 함께 거주하고 있는데요. 저희 집은 재건축이 진행 중이고 얼마 전에 사업 시행 계획 인가를 받은 상태입니다. 이와 관련해서 두 가지 궁금한 게 있다고해요.

첫 번째로 아직 분담금이 결정되지 않았지만 어머니가 보유하신 현금에서 부족한 금액을 지민 씨가 충당할 계획입니다. 이럴 경우 공동 소유권으로 변경이 가능한지 그리고 추후 증여 또는 상속될 경우 어떤 식으로 진행이 되는지 궁금하다고 합니다.

두 번째로 얼마 지나지 않아서 공사가 시작되면 주택이 모두 철거가 될 텐데요. 그렇게 되면 건축물 멸실로 인해 저희 어머니는 무주택자가 되는 건지도 궁금하다고 합니다.

재건축이 진행되는 기간 몇 년 거주할 주택을 구해야 하는데요. 어머니께서 만약 무주택자가 될 경우 임대주택 신청이 가능할지 알고 싶다고 합니다.

2. 재건축 단계별 명의변경 가능 시기

이런 상황은 재건축 아파트를 보유한 많은 가정에서 겪는 공통적인 고민입니다. 특히 고령의 부모님이 소유한 아파트의 재건축 분담금을 자녀가 부담하게 되면서 소유권 문제가 복잡해지는 경우가 많습니다.

일단 재건축이 진행 중인 아파트는 사업 단계와 규제 지역 여부에 따라 명의 변경 가능 여부가 달라지고요. 언제 명의를 변경하느냐에 따라 내야 할 세금도 달라집니다.

조합 설립 인가 전까진 일반적인 부동산과 동일하게 명의 변경이 가능한데요. 이 시기에는 조합원의 지위라는 것도 없어서 증여는 물론 거래를 통한 명의 변경이 자유롭게 이루어질 수 있습니다.

또 조합원 자격에 대한 별도의 제약도 없기 때문에 이때 명의를 공동으로 변경해서 갖고 있다면 향후 재건축이 완료된 이후 주택의 지분도 동일하게 유지가 됩니다.

그래서 재건축을 앞두고 명의 변경을 한다면 이 시기가 가장 안전하고 단순한 시기라고 볼 수 있습니다.

[재건축 단계별 명의변경 가능 여부]

재건축 단계	명의변경 가능성	특징
조합 설립 인가 전	자유롭게 가능	일반 부동산과 동일한 거래
조합 설립 인가 후	제한적 가능	규제 지역별 차이
사업시행 인가 후	조합 규정에 따라	내부 규정 확인 필요
관리처분 인가 후	매우 제한적	전문가 상담 필수

3. 조합 설립 인가 후 규제 지역별 제한 사항

조합 설립 인가 이후부터는 제약이 시작되는 시기라고 볼 수 있는데요. 현재 규제 지역으로 묶여 있는 서울의 서초, 강남, 송파, 용산구에서는 이 조합원의 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 그 외 지역은 양도도 가능하고 일반 매매도 가능하지만 조합의 내부 규정에 따른 세부 요건은 확인을 하셔야 됩니다.

규제 지역이 아니고 특별한 이상도 없다면 언제 명의를 변경하느냐에 따라 증여세와 취득세가 달라질 수 있기 때문에 어떤 것이 유리할지를 고민해 보셔야 됩니다.

이 부분은 상당히 복잡하기 때문에 세무 전문가의 도움을 받으시는 걸 추천드리는데요. 대략적으로 어떤 걸 고려해야 될지 개념만이라도 알려드리겠습니다.

기본적으로 증여나 양도를 한 뒤 자산 가치가 상승하면 추후 상승한 부분에 대해서는 추가로 세금을 더 내지는 않습니다.

4. 분담금 납부 시 최적 명의변경 방법

재건축 이후에 주택 가격이 지금보다 떨어지는 일만 없다면 재건축이 완료되기 전에 공동 명의로 변경을 하는 게 유리하겠죠.

언젠가 공동 명의로 변경을 할 계획이라면 지민 씨가 분담금 일부를 납부할 때 변경을 하는 게 비교적 단순합니다.

분담금을 납부하는 만큼에 대해선 어머님으로부터 주택 지분을 매수하는 것으로 하고 추가적인 부분은 증여로 처리하는 건데요.

예를 들어 주택 가격이 8억 원이고 분담금이 2억 원이라면 전체 가격은 10억 원이겠죠. 절반인 5억 원만큼을 지민 씨 명의로 변경한다면 분담금 2억 원에 대해선 어머님과 매매를 한 양도로 처리하고 나머지 3억 원은 증여로 처리하는 겁니다.

이렇게 하면 재건축이 완료된 후 가격이 얼마가 되든 지분도 50대 50으로 유지되고 추가적인 세금도 없습니다.

[분담금 납부 시 명의변경 계산 예시]

구분	금액	처리 방법
기존 주택 가격	8억원	-
분담금	2억원	매매로 처리
전체 가치	10억원	-
자녀 지분 (50%)	5억원	매매 2억 + 증여 3억
부모 지분 (50%)	5억원	기존 보유분

다만 이해를 돕기 위해 주택 가격을 8억 원이라고 했지만 여기에는 프리미엄(P)도 포함을 해야 되고요. 어머님이 양도세 비과세 요건을 갖추었는지 여부에 따라 양도세도 달라질 수 있습니다.

또 멸실이 된 후에는 주택이 아닌 토지로 취급이 돼서 취득세도 달라지게 되는데요. 이렇게 여러 가지로 고려해야 될 부분이 많으니까 반드시 전문가의 도움을 받으시는 게 좋습니다.

5. 철거 후 입주권과 주택 보유 상태 판정

다음으로 주택이 철거가 되면 주택 대신 조합원 입주권을 보유하게 되는데요. 주택이 아닌 권리를 소유한 것이지만 대부분의 세법과 청약 제도에서는 유주택으로 간주합니다.

청약 제도에선 소형 저가 주택의 입주권이나 분양권은 무주택으로 보기도 하지만 이 공공임대의 경우엔 주택으로 보기 때문에 임대주택 신청은 불가능합니다.

따라서 재건축 기간 중 임시 거주할 주택을 구하실 때는 공공임대주택 신청보다는 일반 임대주택을 알아보시는 것이 현실적입니다. 다만 재건축 조합에서 제공하는 임시 거주 지원 프로그램이 있는지 확인해보시는 것도 좋습니다.

이 글은 [MBC라디오 손경제]의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

6. Q&A

Q1. 재건축 아파트 명의변경은 언제 하는 것이 가장 유리한가요?
A: 조합 설립 인가 전이 가장 자유롭고 세금 부담도 적습니다. 이 시기에는 일반 부동산과 동일하게 처리되어 제약이 없습니다.

Q2. 규제 지역에서도 가족 간 명의변경이 가능한가요?
A: 서울 4개 구(강남, 서초, 송파, 용산)에서는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 가족 간에도 예외가 아니므로 사전에 처리해야 합니다.

Q3. 분담금을 자녀가 부담하면 자동으로 공동소유가 되나요?
A: 아니요. 분담금 부담과 별도로 명의변경 절차를 거쳐야 합니다. 매매와 증여를 조합한 방법을 사용하면 세금을 절약할 수 있습니다.

Q4. 재건축 철거 후 무주택자 혜택을 받을 수 있나요?
A: 불가능합니다. 입주권을 보유하고 있으면 세법과 청약 제도에서 유주택자로 간주되어 관련 혜택을 받을 수 없습니다.

Q5. 재건축 기간 중 임시 거주할 곳은 어떻게 구해야 하나요?
A: 공공임대주택 신청은 불가능하므로 일반 임대주택을 알아보시거나 조합의 임시 거주 지원 프로그램을 확인해보시기 바랍니다.

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7. 결론

🍎 재건축 아파트 명의변경은 조합 설립 인가 전이 가장 유리합니다 🍎 규제 지역에서는 조합원 지위 양도가 금지되므로 사전 준비가 필요합니다 🍎 분담금 납부 시 매매와 증여를 조합하면 세금을 절약할 수 있습니다 🍎 철거 후에도 입주권 보유로 유주택자 상태가 유지됩니다 🍎 복잡한 세금 문제는 반드시 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다

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