시골집 구매와 세금, 핵심만 알려드려요!

오래도록 간직해온 시골집에 대한 추억, 그리고 다시 그곳을 품으려는 따뜻한 마음. 하지만 도시의 집과 함께 세금 걱정이 앞서기도 하시죠? 오늘은 농어촌 주택 취득 시 세금 문제, 복잡하지 않게 알려드릴게요.

부제: 농어촌 주택, 세금 혜택으로 현명한 2주택

이 글의 요약

✔ 오랜 추억의 시골집 구매 시 세금 걱정을 덜 수 있습니다.

✔ 지방 저가 농어촌 주택은 취득세 중과 대상에서 제외됩니다.

✔ 일정 가격 이하 지방 주택은 종부세 산정 시 주택 수에 포함되지 않습니다.

✔ 농어촌 주택 취득 후 기존 주택 양도 시 비과세 혜택이 가능합니다.

✔ 세금 혜택 유지를 위해 농어촌 주택 3년 보유 요건을 충족해야 합니다.

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1. 시골집 구입 시 세금 의문

지민 씨는 올해 초 서울에 집을 구매한 1주택자인데요. 고조 할아버지 때부터 살아온 시골집이 있었지만, 안타깝게도 과거 부모님의 사업 파산으로 인해 집이 경매로 넘어가 다른 사람 소유가 되었다고 합니다.

시간이 흘러, 당시 집을 낙찰받았던 분이 그 집을 다시 매도한다는 소식을 듣고 가족을 위해 지민 씨가 그 집을 구매하려고 생각 중이십니다.

주택 가격은 공시가가 약 4천만 원, 감정가는 약 9천만 원 정도라고 하는데요. 이런 상황에서 세금이 얼마나 나올지, 그리고 세금 이외에 또 어떤 점을 주의해야 할지 궁금해하고 계십니다.

2. 시골집 구매, 세금 걱정 왜 생길까요?

우선, 고조부 때부터 살던 집이라 하더라도 이미 다른 분께 넘어갔었다면, 현재 지민 씨 입장에서는 새로 취득하는 '남의 집'과 같습니다.

이미 서울에 한 채의 집을 가지고 있는 상태에서 다른 주택을 추가로 취득하면, 일반적으로 취득세, 양도세, 종합부동산세(종부세) 등 다양한 세금에 영향을 받게 됩니다. 주택 수가 늘어나면 세금 부담이 커지는 경우가 많기 때문이죠.

3. 취득세, 농어촌 주택은 다를까요?

만약 취득하려는 주택이 지방에 위치한 저가 주택이라면, 여러 가지 세금에서 예외 조항이 적용될 수 있습니다. 먼저 취득세를 살펴보겠습니다.

일반적으로 조정대상지역에서는 2주택부터, 비조정대상지역에서는 3주택부터 높은 취득세율이 적용되어 세금 부담이 커지는데요.

하지만 지방에 있는 일정 가격 이하의 주택은 이러한 중과 대상에서 제외되는 혜택이 있습니다. 더불어, 취득세 산정 시 주택 수를 계산할 때도 이 주택은 제외될 수 있습니다.

여기서 말하는 '지방'은 서울, 인천, 경기를 제외한 지역을 의미합니다. 대상 주택의 기준은 원래 공시가 1억 원 이하였지만, 2025년 1월 2일부터는 공시가 2억 원 이하로 문턱이 낮아졌습니다.

지민 씨의 경우 공시가가 약 4천만 원이니, 이 기준에 해당됩니다. 감정가 9천만 원에 거래한다고 가정하면, 일반적인 취득세율인 1%를 적용받아 약 90만 원 정도의 취득세만 부담하시면 될 것으로 보입니다.

더 중요한 점은, 이 시골집을 취득하더라도 이 주택은 취득세 계산을 위한 주택 수에 포함되지 않는다는 것입니다. 따라서 이후 다른 주택을 추가로 취득하시더라도, 취득세 계산 시에는 기존에 보유한 서울 집 한 채에 추가 주택을 취득하는 것으로 계산됩니다.

이 농어촌 주택 취득에 대한 특례는 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택에 대해서만 적용될 예정입니다. 만약 내년 이후에 취득하실 계획이 있으시다면, 특례 기간이 연장되었는지 꼭 확인하시는 것이 좋겠습니다.

4. 보유세 (재산세, 종부세) 계산은?

주택을 보유함으로써 내는 세금인 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉩니다.

재산세는 주택 수에 크게 영향을 받지 않지만, 종합부동산세는 다주택자에게 부담이 커지는 세금이죠. 하지만 농어촌 주택 중 공시가 4억 원 이하이면서 지방에 소재한 주택은 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

이때 '지방'의 기준은 취득세를 산정할 때와는 조금 다른데요. 기본적으로 수도권과 광역시를 제외한 지역을 말하며, 수도권의 일부 접경 지역이나 광역시의 군 지역도 지방에 포함될 수 있습니다.

지민 씨의 경우 공시가 4천만 원인 시골집은 종부세 계산 시 주택 수에 포함되지 않아 종부세 부담 없이 서울 집 한 채에 대한 종부세만 고려하면 됩니다.

5. 양도세, 기존 집 팔 때 비과세 될까요?

1세대가 1주택만 보유하고 있는 상태에서 해당 주택을 팔 경우, 주택 가격이 12억 원 이하면 양도세가 아예 부과되지 않고, 12억 원을 초과하더라도 초과분에 대해 일부 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

여기서 농어촌 주택 취득 특례가 빛을 발하는데요! 조세특례제한법에 따라 농어촌 지역의 주택을 취득하는 경우, 기존에 가지고 있던 일반 주택을 1세대가 1주택만 보유한 것으로 간주하여 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

이때 적용되는 '농어촌 지역'은 수도권이나 도시 지역, 조정대상지역에 해당하지 않는 읍 또는 면 지역이거나, 인구 감소 지역으로 지정된 곳을 의미합니다.

또한, 취득 당시 해당 농어촌 주택과 그에 딸린 토지의 공시가 합계액이 3억 원을 넘지 않아야 합니다. 만약 취득 당시에는 3억 원 이하였더라도, 보유하는 동안 증축 등을 통해 가격이 3억 원을 넘게 되면 특례 적용이 어려울 수 있습니다.

이러한 농어촌 주택을 3년 이상 보유한 후에 기존에 가지고 있던 서울 집과 같은 일반 주택을 양도하면, 해당 일반 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 온전히 받을 수 있습니다.

만약 농어촌 주택을 취득한 후 3년을 채우기 전에 부득이하게 기존 주택을 먼저 처분하게 되더라도, 일단은 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있도록 되어 있습니다.

6. 농어촌 주택 취득, 이것만은 꼭 기억하세요

농어촌 주택 취득 후 기존 주택을 양도하여 비과세 혜택을 받았다면, 여기서 끝이 아닙니다. 반드시 농어촌 주택을 최소 3년 이상 계속 보유해야 합니다.

만약 3년을 채우지 못하거나, 해당 농어촌 주택에서 2년 이상 거주하지 않는 등 요건을 충족하지 못할 경우, 이미 받았던 양도세 비과세 혜택을 모두 토해내야 할 수 있습니다.

따라서 지민 씨의 경우, 시골에 있는 추억의 집을 취득하신 후에 기존에 가지고 계시던 서울 집을 팔더라도 양도세 비과세 혜택은 받을 수 있지만, 새로 취득하신 시골집은 최소한 3년 이상 계속해서 보유해야 한다는 점을 꼭 기억하고 신중하게 계획하는 것이 중요합니다.

또한 앞서 말한 것처럼 농어촌 주택 취득 특례 적용 기한(2025년 12월 31일)이 다가오고 있으니, 이 부분도 다시 한번 확인하시기 바랍니다.

이 글은 "MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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7. 결론

🍎 오래된 시골집을 다시 품는 것은 세금 혜택과 함께 가능할 수 있습니다.

🍎 정부의 특정 요건을 충족하는 농어촌 주택은 세금 부담을 줄여줍니다.

🍎 취득세, 종부세, 양도세에서 다양한 특례를 적용받을 수 있습니다.

🍎 다만, 혜택 유지를 위해 3년 이상 보유 등 요건을 잘 지켜야 합니다.

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