단기임대 계약해지 시 위약금, 어떻게 해결하나?

단기임대는 출퇴근 거리 단축이나 임시 거주를 위한 좋은 대안이지만, 예상치 못한 상황으로 계약을 취소할 경우 발생하는 위약금 문제로 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 특히 앱이나 채팅으로만 계약을 진행한 경우, 어떤 법적 보호를 받을 수 있는지 알기 어렵습니다.

부제: 단기 임대 계약 해지 사례와 해결 방안

1. 이 글의 요약

✔ 단기 임대는 주택임대차보호법 적용이 제한될 수 있어 계약 시 환불 규정 확인이 중요합니다.

✔ 22주 미만 계약과 보증금 없는 임대는 일시적 임대로 간주될 가능성이 높습니다.

✔ 입주 8일 전 취소 시 50% 위약금은 민법상 과도하여 감액 가능성이 있습니다.

✔ 채팅 계약도 유효하나 플랫폼 환불 규정의 공정성은 다툴 수 있습니다.

✔ 분쟁 해결은 민사소송보다 소비자분쟁조정위원회를 통한 조정이 효율적일 수 있습니다.

2. 단기임대 계약 취소 사례

26살 사회초년생 지민 씨는 올해 1월에 인턴으로 취업했습니다. 집에서 회사까지 환승 3번에 총 2시간 정도 소요되는 긴 출퇴근 거리로 인해 단기 임대를 알선해 주는 스마트폰 앱을 통해 회사 근처에 자취방을 구하게 되었습니다.

그러나 인턴 수습 기간 이후 예상치 못한 해고 통보를 받게 되었고, 이로 인해 이사를 가기도 전에 방이 필요 없어지는 상황이 발생했습니다. 지민 씨는 앱을 통해 22주간 임대료 약 430만 원에 방을 계약했으며, 계약금으로 20%(약 86만 원)를 계좌 이체로 지급한 상태였습니다.

입주 예정일은 4월 5일이었으나, 지민 씨는 3월 27일(입주 8일 전)에 집주인에게 계약 취소를 통보했습니다. 그러자 앱의 환불 규정에 따라 입주일 8일 전에는 임대료의 50%만 환불이 가능하다는 이유로 약 250만 원의 위약금을 요구받았습니다.

문제는 지민 씨가 계약서 없이 채팅으로만 거래를 했고, 전체 임대료가 아닌 계약금만 입금한 상태에서 나머지 잔금에 대해서도 위약금을 추가로 지불해야 하는지, 그리고 앱에서 정한 환불 규정이 적용되어야 하는지에 대한 의문이 생긴 것입니다.

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3. 단기임대 계약의 법적 성격

단기임대 계약이 어떤 법의 적용을 받는지에 따라 위약금 금액이나 분쟁 해결 방식이 결정적으로 달라집니다. 가장 먼저 주택임대차보호법 적용 여부를 살펴봐야 합니다.

주택임대차보호법 제11조에 따르면 "일시 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않는다"고 명시되어 있습니다. 즉, 일시 사용을 위한 임대차로 인정되면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하게 되어 위약금의 상한이나 분쟁 해결 경로가 달라집니다.

주택임대차보호법을 적용받는 경우에는 임대인과 임차인 간의 분쟁이 발생하면 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 우선적으로 해결할 수 있지만, 적용받지 않는 경우에는 소비자분쟁조정위원회나 민사소송을 제기하는 것이 더 효과적일 수 있습니다.

4. 일시 사용 임대의 판단 기준

주택임대차보호법에서는 일시 사용에 대한 구체적인 기준을 정해두고 있지 않습니다. 다만 판례를 통해 일시 사용의 기준을 가늠해볼 수 있습니다.

- 숙박업소의 장기 투숙 계약과 같은 경우
- 임대 기간을 3~4개월 정도로 정하고 임대료를 1~2회에 걸쳐 나눠 받는 경우
- 보증금 없이 몇 개월 단위로 계약하는 경우
- 보증금이 있더라도 한두 달 치 월세 정도로 소액인 경우

사례에서 지민 씨의 계약은 22주(약 5.5개월)로 6개월이 채 되지 않고, 별도의 보증금 없이 임대료만 지불하는 형태입니다. 이런 조건을 고려하면 일시적인 임대로 보고 주택임대차보호법을 적용받지 못할 가능성이 큽니다.

5. 주택임대차보호법 적용 여부

지민 씨의 계약이 일시적 임대로 판단되어 주택임대차보호법이 적용되지 않는다면, 계약의 조건과 성질에 따라 적절한 분쟁 해결 경로를 찾아야 합니다.

5.1 플랫폼 환불규정의 효력

지민 씨가 이용한 단기 임대 알선 앱의 환불규정은 계약 취소 시점별로 환불 기준을 명시하고 있습니다. 입주 8일 전 취소 시 임대료의 50%만 환불된다는 규정이 적용되어 250만 원의 위약금이 발생했습니다.

이러한 환불 규정은 일종의 예상되는 손해를 배상하는 성격으로 볼 수 있습니다. 임차인이 플랫폼을 이용하면서 이 환불 규정에 동의했다면 원칙적으로는 그 규정을 따라야 합니다.

또한 구두 계약도 서면 계약과 동일한 효력을 갖기 때문에 채팅으로 이루어진 계약이라도 법적 효력은 동일합니다. 만약 임대료 전액을 지불한 상태라면 플랫폼의 환불 규정에 따라 50%만 환불받을 가능성이 큽니다.

그러나 지민 씨는 아직 임대료를 모두 지불하지 않고 전체 임대료의 20%에 해당하는 계약금만 지불한 상태입니다. 이런 상황에서 나머지 금액에 대한 입금을 요구받고 있습니다.

5.2 위약금 분쟁 해결 방법

민법 제398조에 따르면 위약금이 과다하다고 판단되면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 지민 씨의 경우, 입주까지 8일 이상이나 남았고 한 달 치 월세에 해당하는 계약금을 이미 지불했는데 이 이상의 위약금을 요구하는 것은 임대인이 입은 손해에 비해 과도하다고 볼 수 있습니다.

위약금 분쟁을 해결하는 방법

1. 직접 협상: 임대인이나 플랫폼 측과 직접 협상을 시도하여 위약금이 과도하다는 점을 주장하며 합의점을 찾습니다.

2. 소비자분쟁조정위원회: 한국소비자원의 소비자분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 이는 민사소송보다 비용과 시간 면에서 효율적입니다.

3. 민사소송: 합의가 이루어지지 않을 경우 최종적으로 민사소송을 고려할 수 있습니다.

위약금 분쟁 시 고려해야 할 사항:

- 계약 취소로 인한 임대인의 실제 손해
- 새로운 임차인을 구할 가능성
- 취소 통보부터 입주 예정일까지의 기간
- 업계의 일반적인 관행

지민 씨의 경우, 입주 예정일(4월 5일)보다 8일 전(3월 27일)에 취소를 통보했으므로, 임대인이 새로운 임차인을 구할 가능성이 있습니다. 이런 점을 감안할 때 임대료의 50%에 해당하는 위약금은 과도할 수 있습니다.

이 글은 "MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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6. 결론

🍎 단기 임대는 주택임대차보호법이 아닌 민법/소비자법 적용 가능성이 높습니다.

🍎 계약금만 지급 시, 임대인 손해에 비해 과도한 위약금은 감액 요청하세요.

🍎 플랫폼의 불공정한 환불 규정은 다투고 조정 받을 수 있습니다.

🍎 입주일 임박 취소 시에도 계약금 외 추가 위약금 요구는 과도할 수 있습니다.

🍎 따라서 적극적인 협상과 소비자 분쟁 조정 활용이 필요합니다