계약갱신요구권 후 해지 원리와 방법

전세 계약을 연장할 때, 세입자는 계약 갱신 요구권을 사용할 수 있습니다. 하지만 집주인과의 의견 차이로 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 이 글에서는 계약 갱신의 원리와 세입자가 알아야 할 중요한 사항들을 쉽고 간단하게 설명하겠습니다.

부제 : 계약 연장과 해지, 세입자가 알아야 할 권리

1. 이 글의 요약

✔ 계약 갱신 요구권을 사용하면 세입자는 중도 해지를 요청할 수 있다.

✔ 계약서에 내용을 명확히 적어야 해지 권리가 보호된다.

✔ 집주인은 세입자의 해지 통지를 받은 후 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 한다.

✔ 묵시적 갱신이 아닌 경우, 정해진 계약 기간을 모두 채워야 한다.

✔ 구두 합의는 법적 효력이 있지만, 분쟁을 피하기 위해 증거가 필요하다.

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2. 전세계약 기간의 혼동

지민 씨는 전세 계약을 연장하기 위해 계약 갱신 요구권을 사용했습니다. 하지만 집주인과의 의견 차이로 명확한 결정을 내리지 못하고 있습니다.

그래서 연장 계약서를 작성하기 전에 법률구조공단에 전화 상담을 받았습니다. 상담 결과에 따르면, 계약 갱신 요구권을 사용해 연장한 경우 임차인이 3개월 전에 해지 의사를 전달하면 그 효력이 발생한다고 합니다.

그러나 집주인 측은 구두로 계약을 연장할 경우에는 임차인의 해지 의사가 효력이 있지만, 계약서를 작성하면 임차인은 2년 동안 무조건 거주해야 한다고 주장하고 있습니다.

지민 씨는 구두 계약과 서면 계약 간의 차이에 대해 궁금해하고 있으며, 이사를 고려하는 세입자로서 매우 어려운 상황에 처해 있습니다.

3. 계약 해지의 원리

결론적으로, 계약서를 작성하든 구두로 연장하든 계약 갱신 요구권을 사용해서 연장된 계약이라면, 임차인은 계약 기간 중에도 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 해지 통지를 받은 날로부터 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 합니다.

주택임대차보호법 제6조의 2에 따르면, 묵시적으로 연장된 계약에서도 임차인은 언제든지 계약 해지를 알릴 수 있습니다. 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다.

또한, 제6조의 3에서는 계약 갱신 요구권에 관한 내용이 명시되어 있습니다. 여기서 4항은 계약 갱신 요구권으로 연장된 임대차 계약의 해지는 묵시적 갱신의 규정을 따른다고 설명하고 있습니다.

따라서 계약 갱신 요구권을 사용해 연장한 계약은 언제든지 해지 통지가 가능하며, 통지가 전달된 후 3개월이 지나면 계약이 해지된 것으로 간주됩니다.

4. 계약 연장과 해지

집을 비워주는 것과 보증금을 돌려받는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 따라서 3개월이 지나면 집을 비워주기만 해도 보증금을 돌려받을 수 있는 조건이 충족됩니다.

결국, 계약서를 작성한다고 해서 집주인이 2년 동안 반드시 살아야 한다는 주장은 잘못된 것입니다. 아마도 집주인은 이를 새로운 계약의 시작으로 생각하고 주장하는 것 같습니다.

묵시적 갱신의 경우, 임대차 계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 집주인과 세입자 간에 아무런 의사 표시가 없을 때 성립됩니다.

묵시적 갱신과 합의 갱신, 판단 방법은?

만약 중간에 구두로라도 계약 연장 의사를 표시했다면, 이는 묵시적 갱신이 아니라 합의에 의한 연장으로 간주되어, 집주인이나 세입자 모두 계약 기간 중에 일방적으로 계약 해지를 요청할 수 없습니다.

따라서 묵시적으로 연장된 계약이 아닌, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 합의가 있었고 이 기간 동안 계약서도 작성되었다면, 정해진 계약 기간을 모두 채워야 합니다.

5. 계약해지 방법

계약 갱신 요구권을 통해 계약이 연장된 경우, 세입자는 중도 해지를 요청할 수 있습니다. 따라서 세입자는 이 계약이 갱신 요구권을 사용해 연장되었다는 근거를 확실히 남겨야 합니다. 구두 합의도 법적 효력이 있지만, 나중에 분쟁이 생길 수 있으므로 문자 메시지나 통화 녹음 등의 증거가 필요합니다.

가장 확실한 방법은 계약서에 '계약 갱신 요구권을 사용해 연장된 계약'이라고 명시하는 것입니다. 이렇게 계약서에 내용을 적으면, 세입자는 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있으며, 집주인은 이에 응해야 합니다.

지민 씨의 경우는 묵시적 갱신이 아니므로 계약서를 작성하는 것이 묵시적 갱신 여부를 두고 논란이 될 일은 아닙니다. 계약 갱신 요구권을 사용한 연장이라는 점만 확실히 남겨두면, 계약 해지에 대한 권리는 잘 보호받을 수 있습니다.

이 글은 "MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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6. 결론

🍎 계약 갱신 요구권을 사용하면 세입자는 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있다.

🍎 보증금은 집을 비워준 후 3개월 이내에 돌려받아야 한다.

🍎 계약서를 작성할 때 계약 갱신 요구권을 명시하는 것이 중요하다.

🍎 묵시적 갱신이 아닌 경우, 계약 기간을 모두 채워야 한다.

🍎 구두로 합의했더라도, 증거를 남기는 것이 필요하다.

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