미분양 아파트와 서울 집값 상승, 지방은?

부동산 시장에서 서울과 지방의 차이가 점점 더 커지고 있습니다. 특히 서울의 아파트 가격은 계속 오르는 반면, 지방은 미분양이 쌓이고 있는 상황입니다. 이번 글에서는 이러한 양극화 현상과 그 원인, 그리고 앞으로의 변화에 대해 알아보겠습니다.

부동산관련 알짜정보 보러가기

부제: 서울과 지방, 부동산 양극화의 실태

1. 이 글의 요약

✔ 서울 아파트 가격이 계속 오르면서 지방은 미분양이 증가하고 있다.

✔ 강남권 아파트의 비중이 높아지며 부자들이 안전 자산으로 몰리고 있다.

✔ 대구 지역은 악성 미분양이 많아 부동산 시장에서 어려움을 겪고 있다.

✔ 정부는 지방 미분양 주택 해소를 위해 대출 규제를 완화할 것을 요청하고 있다.

✔ 올해는 '양극화'와 '신도시'가 주요 키워드로 떠오르고 있다.

2. 서울과 지방의 격차

부동산 시장에서 서울과 지방의 격차가 점점 더 커지고 있습니다. 서울의 아파트 가격은 계속해서 상승하고 있지만, 지방에서는 미분양이 쌓여만 가고 있습니다.

이를 해결할 정책은 아직 나오지 않고 있습니다. KB부동산은 최근 ‘2025년 1월 KB 선도아파트 50’을 발표했습니다.

이 리스트는 매년 시세 총액을 기준으로 가장 비싼 50개 아파트 단지를 정리한 것입니다.

놀랍게도 이 목록의 2/3 이상이 규제지역으로, 이곳에서는 대출이 집값의 절반만 가능하다는 점이 특징입니다.

그래서 현금이 많은 사람들은 안전한 자산을 찾기 위해 강남 지역으로 더 많이 이동하고 있습니다.

3. 서울부동산 가치 상승

이제 명단을 살펴보겠습니다. 상위 5개 아파트를 모두 소개할 수는 없으니, 10개만 추려보겠습니다.

시세 총액 기준으로 보면 대단지 아파트가 가장 앞서 있습니다. 헬리오시티가 1위를 차지하고 있으며, 강남 3구와 용산구가 주요 지역을 형성하고 있습니다.

올해는 지방 아파트들이 리스트에서 제외되었습니다. 부산의 화명동 롯데캐슬과 더샵 센텀파크 등이 그 예입니다.

대신 자리를 차지한 아파트는 래미안 원베일리(2023년), 서초 그랑자이(2021년), 여의도 시범(재건축 호재), 목동 9단지(재건축 호재), 디에이치 자이 개포(2021년)입니다.

이들 모두 특별한 이유가 있는 아파트들입니다. 특히 주목할 점은 선도 50 리스트에서 규제지역인 강남 3구와 용산구 아파트의 비중이 점점 증가하고 있다는 것입니다.

2021년 56%에서 2022년 60%, 2023년 62%, 2024년 64%, 그리고 올해는 70%에 이릅니다. 이는 점점 더 많은 사람들이 가치 있는 지역으로 이동하고 있다는 것을 의미합니다.

4. 지방의 문제는 미분양

서울 중심부의 집값은 계속해서 상승하고 있지만, 지방은 그와 반대로 움직이고 있습니다. 특히 부산, 대구, 울산, 경남 등 영남권이 대표적인 지역입니다.

이 지역에서는 악성 미분양, 즉 완공된 아파트가 주인을 찾지 못한 물량이 7천여 가구에 이릅니다. 특히 대구는 주목할 만한 곳입니다.

미분양은 경기도에 이어 두 번째로 많고, 악성 미분양은 전국에서 가장 높은 수치를 기록하고 있습니다. 부동산에 관심이 있는 분이라면 '대구=미분양'이라는 키워드에 익숙할 것입니다.

대구가 이런 상황에 처한 이유는 무엇일까요?

과도한 인허가로 인해 공급이 너무 많아졌습니다. 대구에는 오래된 아파트가 많은데, 갑자기 재개발이 활발해지면서 수요보다 공급이 많아진 것입니다.

다양한 재건축이 이루어지면서 외부 건설사들이 몰려와 공급 폭탄이 터졌습니다. 이들은 조합원들에게 최고의 조건을 제시하면서 이 금액이 분양가에 그대로 반영되었습니다.

결국 금리가 높아지면서 '분양가가 너무 비싸지 않나'라는 인식이 퍼지면서 미분양이 발생했습니다. 그럼에도 불구하고 공급은 계속되니 미분양 문제는 더욱 심각해질 수밖에 없습니다.

5. 지방 미분양 해결책

국민의힘은 비수도권의 미분양 주택 문제를 해결하기 위해 DSR 규제를 한시적으로 완화해 달라고 정부에 요청했습니다.

DSR은 개인의 소득에 맞춰 대출을 해주는 제도인데, 지방의 높은 분양가가 소비자에게 부담이 된다면 대출 한도를 늘려야 한다는 것입니다.

하지만 금융당국은 지방에만 특혜를 주는 것은 공정하지 않다고 단호하게 반대하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 몇 가지 변화가 일어나고 있습니다.

올해부터 1주택자가 지방의 악성 미분양 주택을 구입할 때 양도세와 종합부동산세를 계산할 때 1가구 1주택 특례가 적용됩니다.

6. 양극화와 신도시

확실히 '양극화'가 두드러지고 있습니다. 전국에서 가장 비싼 아파트 50개가 모두 서울 강남에 집중되어 있는 반면, 지방에서는 악성 미분양이 발생하고 있습니다.

이런 상황에서는 양극화 현상이 계속될 것으로 보입니다. 같은 지역 내에서도 역세권이나 대단지, 신축 아파트에 대한 선호가 높아지면서 또 다른 양극화가 생길 것입니다.

또 다른 중요한 키워드는 '신도시'입니다.

올해 3기 신도시 공급이 시작되며, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 남양주 왕숙 등 주요 지역에서 8,000가구 규모의 본청약이 순차적으로 진행될 예정입니다.

마지막으로, 전세에서 월세로의 전환이 가속화되고 있다는 점도 주목할 필요가 있습니다.

이 글은 "DuBu 레터"의 기사 내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

돈 아끼는법(짠테크) 바로보기

7. 결론

🍎 서울과 지방의 부동산 시장은 점점 극명한 차이를 보이고 있다.

🍎 대구의 악성 미분양 문제는 공급 과잉에서 비롯된 것이다.

🍎 정부의 대출 규제 완화 요청은 지방의 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.

🍎 서울 강남권의 아파트는 안정적인 투자처로 인식되고 있다.

🍎 앞으로 신도시 개발과 함께 부동산 시장의 변화가 예상된다.

키워드: #양극화, #미분양, #강남아파트, #대출규제, #신도시