세대분리형 아파트 임차시 주의사항

지민 씨는 이사를 준비하며 전셋집을 찾는 중 마음에 드는 세대 분리형 아파트를 발견했지만, 실제로는 가벽으로 나뉘어 있습니다. 가격이 싸서 매력적이지만, 법적 문제와 보증금 안전성에 대한 걱정이 있습니다. 이 글에서는 세대 분리형 아파트 입주 시 유의할 점을 살펴보겠습니다.

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부제: 세대 분리형 아파트, 주의할 점은?

1. 이 글의 요약

✔ 세대 분리형 아파트는 가벽으로 나뉘어 여러 세대가 거주할 수 있다.

✔ 소음 문제를 확인하기 위해 직접 방문해 체크하는 것이 좋다.

✔ 아파트 관리비 산정 방식을 반드시 확인해야 한다.

✔ 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 방법을 고려해야 한다.

✔ 소액 임차보증금 우선 변제 제도를 이해하고 대비해야 한다.

2. 세대분리형 입주 고민

지민 씨는 이사를 준비하면서 전셋집을 찾고 있습니다.

마음에 드는 52제곱미터 아파트를 발견했는데, 자세히 알아보니 실제 면적은 74제곱미터로, 52제곱미터와 원룸으로 나뉘어 있는 구조였습니다.

아파트는 하나지만 가벽으로 공간이 나뉘어 있고, 현관문도 두 개가 있습니다. 한쪽에는 집주인이 살고 있으며, 원룸 쪽도 월세로 임대하려는 것 같습니다.

사실상 다가구 주택과 같은 형태입니다. 채광과 위치 모두 마음에 들고, 세대 분리형 구조 덕분에 같은 면적의 다른 집들보다 전세가가 5천만 원 정도 저렴한 점도 큰 장점입니다.

하지만 이런 집에 들어가게 되면 법률적인 문제가 생길까 걱정이 됩니다. 예를 들어 원룸 임차인 문제로 거주에 어려움이 생기거나, 경매에 넘어가는 일이 발생할 수 있을지 궁금합니다.

해당 주택의 매매 호가는 12억 5천만 원 정도고 투룸 전세가는 4억 5천 정도, 나머지 원룸 부분의 전세가는 1억 5천 정도입니다.

3. 세대 분리형 아파트 주의사항

지민 씨가 세대 분리형 아파트를 알아보고 있는 것 같습니다.

세대 분리형 아파트는 등기부 등본에는 한 채로 등록되어 있지만, 가벽으로 공간을 나누고 각각의 독립적인 출입문이 있어 여러 세대가 생활할 수 있도록 설계된 아파트입니다.

이렇게 분리된 공간은 가족이 독립적으로 거주하거나 임대를 줄 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 세입자로 들어가기 전에는 몇 가지 고려해야 할 점이 있습니다.

1) 먼저 주거 환경에서 소음 문제를 확인해야 합니다. 경량벽으로 나뉘어 있어 소음에 민감할 수 있기 때문입니다. 따라서 직접 방문하여 소음을 체크하는 것이 좋습니다.

생활 소음은 개인마다 다르게 느껴질 수 있으니, 지민 씨는 옆집 세입자의 민감성을 고려해야 할 것입니다.

집주인에게 양해를 구하고 두 번 정도 방문하여 휴대폰으로 음악을 틀어보거나 일상적인 대화 소리 등이 들리는지 확인해보는 것이 좋습니다.

2) 둘째, 아파트 관리비 산정 방식도 반드시 확인해야 합니다. 관리사무소에서 정한 방식에 따라 세대별로 부과되는지, 아니면 집주인이 임의로 정하는지 살펴봐야 합니다.

집주인이 정하는 경우 사용 면적에 따라 나눌 수 있지만, 공용 전기료나 경비비, 청소비 같은 공용 비용은 실사용 면적과 관계없이 반반씩 내야 할 수 있으니, 이러한 불합리한 부분이 없는지 미리 점검하는 것이 중요합니다.

4. 보증금 안전하게 받는 법

다음으로는 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다.

이 아파트는 사실상 두 세대가 거주하는 다가구 주택 형태이기 때문에, 원칙적으로 먼저 입주한 세입자의 보증금이 우선적으로 보호받습니다.

예를 들어, 지민 씨가 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받은 후, 집주인이 대출을 받고 원룸 쪽에 새로운 세입자가 들어왔을 경우,

만약 이 집이 경매로 넘어가면 지민 씨의 보증금이 가장 먼저 돌려받고, 그 다음 은행, 마지막으로 원룸 쪽 세입자의 보증금 순서로 지급됩니다.

이렇게 보면 근저당이 없거나, 있더라도 지민 씨의 보증금으로 갚아지면 문제가 없어 보입니다.

그러나 현재 보증금액을 살펴보면, 지민 씨의 보증금보다 원룸 세입자의 일부 보증금이 먼저 보호받게 됩니다.

이는 소액 임차보증금 우선 변제 제도 때문인데, 지역마다 다르지만 서울에서는 1억 6500만 원 이하의 보증금을 가진 세입자가 최대 5500만 원까지 우선적으로 변제받습니다.

원룸 쪽 보증금이 1억 5천만 원이라면, 만약 아파트가 경매로 넘어갈 경우 원룸 쪽 세입자가 5500만 원을 먼저 받게 됩니다.

이러한 점을 고려해 다른 대출과의 순서도 확인하고, 혹시 모를 상황에 대비해 전세보증보험 가입이 가능한지도 미리 알아본 후 계약하는 것이 좋습니다.

이 글은 "MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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5. 결론

🍎 세대 분리형 아파트는 매력적이지만 법적 문제가 발생할 수 있다.

🍎 소음 문제는 개인차가 크므로 신중하게 확인해야 한다.

🍎 관리비 산정 방식에 따라 불리한 상황이 생길 수 있다.

🍎 보증금 안전성을 위해 전세보증보험 가입을 고려해야 한다.

🍎 경매 시 우선 변제 제도를 이해하고 준비하는 것이 중요하다.

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