영끌족의 부동산 경매 속출, 이유는?

부동산 시장이 침체되며 경매로 넘어가는 집들이 늘고 있습니다. 2021년 집값이 최고점을 찍었지만, 현재 많은 사람들이 손해를 보고 있습니다. 영끌족의 대출로 경매 신청이 급증하고 있습니다. 이번 글에서는 경매 현황과 주의점을 살펴보겠습니다.

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부제: 영끌-부동산 경매, 주의해야 할 점은?

1. 이 글의 요약

✔ 부동산 시장이 침체되면서 경매로 넘어가는 집들이 많아지고 있습니다.

✔ 2021년 집값이 최고점을 찍었지만 현재 많은 사람들이 손해를 보고 있습니다.

✔ 지난해 경매 신청 건수가 13만 건을 넘으며 최대치를 기록했습니다.

✔ 외국인 투자자들이 국내 부동산을 매수하는 사례가 증가하고 있습니다.

✔ 경매에서 실수를 하면 큰 손해를 볼 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2. 영끌족과 경매 현실

부동산 시장이 침체되면 자주 보이는 뉴스 중 하나는 영끌족이 견디지 못하고 경매에 넘어가는 집들입니다.

최근 집값이 최고점을 찍었던 때는 2021년입니다. 이 시기에는 "지금 사지 않으면 큰일 난다"는 생각에 영끌족들이 많이 생겨났죠.

이후 집값이 작년에는 다시 오르면서 서울 아파트 가격이 이전 고점의 90% 이상을 회복했습니다.

그럼에도 불구하고 2021년에 아파트를 구매한 사람 10명 중 8명은 현재 가격으로 집을 팔면 손해를 볼 것이라는 분석이 나왔습니다.

이는 당시 영끌족들이 무리하게 대출을 받았다는 것을 보여줍니다.

3. 경매에 물건이 쏟아진다

지난해 경매 신청 건수는 13만9869건으로, 2013년 이후 가장 많은 수치를 기록했습니다.

이는 2022년 대비 2배 증가한 수치입니다. 집값이 올랐던 시기에 구매했지만, 현재는 가격이 떨어지고 대출 이자만 늘어난다면 버티기 어려울 것입니다.

이로 인해 ‘임의경매’ 물건들이 법원에 쏟아지고 있는 상황입니다.
임의경매란, 부동산을 담보로 대출을 받은 사람이 이자를 갚지 못해 경매로 넘어가는 법적 절차를 의미합니다.

이 경우 돈을 빌려준 채권자는 주로 은행과 같은 금융기관입니다.

만약 누군가가 시중은행에서 3개월 이상 원리금을 갚지 못하면 임의경매 절차가 시작됩니다. 강제경매의 경우, 채권자가 채무자의 재산을 압류하여 경매로 넘기는 방식입니다.

2024년 1년간 서울 아파트의 경매 매각 추이를 살펴보면, 12월에는 경매에 나온 물건이 늘어났지만, 팔린 수는 점점 줄어들고 있습니다. 이는 시장 상황이 불안정해져 경매에도 어려움이 있다는 것을 나타냅니다.

4. 외국인 부동산 투자 증

흥미롭게도, 국내 부동산을 구매하는 외국인들이 증가하고 있습니다.

2024년에는 전년 대비 12%나 증가했습니다.

특히 중국인은 전체 외국인 구매자의 64.9%를 차지하며, 주로 경기 서남부 지역에서 부동산을 사들였습니다.

미국인은 14.5%로, 미군 부대가 있는 평택시와 서초, 강남, 용산구 등에서 활발히 구매하고 있습니다.

또한 경매에서도 외국인 투자자들의 모습이 눈에 띄게 늘었습니다. 작년 대비 무려 70% 이상 증가했는데, 이는 국내에 장기 체류하는 외국인들이 환율 변동과 '한국 부동산'에 대한 긍정적인 인식을 가지고 있기 때문으로 보입니다.

5. 경매 실수, 큰 손해!

서울 은평뉴타운의 34평형 아파트가 지난해 11월에 감정가 8억 원으로 올라왔습니다.

이후 1차 유찰이 되어 20% 할인된 6억 4000만 원으로 다시 경매에 나왔습니다. 그 당시 해당 아파트의 시세는 8억 원대였고, 최저가로 입찰해도 1억 원 이상의 이익이 예상되었습니다.

경매에는 총 2명이 참여했고, 한 사람이 최저가로 입찰했습니다. 나머지 한 사람은 최저가보다 조금이라도 더 써내면 반드시 낙찰되는 상황이었습니다. 그런데 이 두 번째 입찰자가 제시한 가격이 무려 6700억 원이었습니다!

즉, 6억 7천만 원을 쓴다는 것은 0을 3개나 잘못 쓴 것이었습니다.

경매에서는 한 번 제시한 가격은 취소할 수 없기 때문에, 아무리 사정하더라도 변경할 수 없습니다. 이 경우, 낙찰 포기를 선언해야 했고, 그러면 입찰 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

보증금은 입찰할 때 반드시 내야 하며, 당첨되지 않으면 환불받는 구조입니다. 이 사람은 보증금 6400만 원을 그대로 잃게 된 셈입니다.

부동산 경매에서 가장 기본적이면서도 중요한 것은 권리 분석이지만, 그보다 더 중요한 것은 '실수를 하지 않는 것'입니다.

이 글은"DuBu 레터"의 기사 내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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6. 결론

🍎 경매에 나오는 물건이 늘어나고 있어 주의가 필요합니다.

🍎 영끌족들의 대출 상환 부담이 커지면서 경매가 증가하고 있습니다.

🍎 외국인 투자자들이 활발히 매수하고 있어 시장 변화가 예상됩니다.

🍎 경매에서 실수하지 않도록 충분한 권리분석이 필요합니다.

🍎 경매 절차를 잘 이해하고 준비하는 것이 중요합니다.