주택 임대소득: 세금과 건강보험료

지민 씨는 81세 어머니와 건강보험과 주택 임대소득에 대한 고민을 하고 있습니다. 어머니는 3채의 아파트를 소유하고 있지만, 세금과 건강보험료 부담이 걱정입니다. 이번 글에서는 이 문제를 간단히 설명하고 대처 방법을 알아보겠습니다.

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부제: 임대소득있는 부모님의 건보료와 세금

1. 이 글의 요약

✔ 지민 씨의 어머니는 81세로, 3채의 아파트를 소유하고 계십니다.

✔ 임대소득이 2천만 원을 넘으면 종합과세로 신고해야 합니다.

✔ 연간 임대소득이 500만 원 이하일 경우 건강보험 피부양자로 등록할 수 있습니다.

✔ 등록 임대주택과 미등록 주택의 경비 공제가 다릅니다.

✔ 소득이 증가하면 건강보험료 부담도 커질 수 있습니다.

2. 주택임대소득과 세금/건보료 의문

지민 씨는 81세의 어머니가 지방 중소도시에 3채의 아파트를 소유하고 계신다고 합니다. 이 아파트들은 모두 공시가격이 2억 원 미만입니다.

현재 두 채는 장기 주택 임대 사업자로 등록되어 있고, 한 채는 어머니가 직접 거주하고 계십니다.

어머니의 나이가 많아 곧 양로원에 들어가거나 자녀의 집으로 이사할 예정이며, 그 후에는 현재 살고 계신 집도 임대할 계획입니다.

이 경우, 현재 거주 중인 집의 임대료는 사업 소득으로 계산되는지, 아니면 임대 주택으로 등록된 집은 소유 주택 수에 포함되지 않아 1주택으로 간주되어 소득이 잡히지 않는지 궁금해하고 있습니다.

현재 임대 소득이 많지 않지만, 어머니는 장애인으로 세금을 내고 계시며 피부양자로 등록되어 있습니다.

향후 임대 소득이 사업 소득으로 포함된다면 건강보험료는 어떻게 되는지도 매우 궁금해하고 있습니다.

3. 임대소득 비과세 혜택은?

1세대 1주택인 경우, 해당 주택의 공시가가 12억 원 이하일 때 임대소득에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

지민 씨의 부모님은 등록된 임대주택 2채와 거주 중인 주택 1채를 보유하고 있는데, 이 경우 거주 주택이 1세대 1주택으로 인정되는지 궁금해 할 것입니다.

지자체에 민간 임대주택 사업자로 등록하면, 일부 세제 혜택에서 등록된 임대주택은 주택 수에 포함되지 않지만, 지민 씨의 경우에는 이 주택들이 주택 수에 포함되어 결국 1세대 3주택으로 간주됩니다.

그리고 주택 임대소득은 등록 여부와 관계없이 모든 임대소득을 합쳐서 계산합니다.

임대 소득이 2천만 원을 넘으면 종합과세 소득으로 신고해야 하고, 2천만 원 이하일 경우에는 종합과세와 분리과세 중 유리한 방법을 선택할 수 있습니다.

현재 어머니의 임대 소득에 따라 여러 가지 상황을 고려해야 할 것 같습니다.

3.1 2천만 원 초과 시

모든 주택의 연간 임대료가 2천만 원을 넘으면 무조건 종합과세가 적용됩니다. 이 경우, 국민연금 같은 다른 소득도 함께 계산해야 하고, 공제 가능한 필요 경비도 상당히 제한됩니다.

쉽게 설명하자면, 실제 지출한 경비가 많지 않다면 임대료의 절반도 경비로 인정받기 어려워 연간 소득이 많이 잡힐 수 있습니다.

예를 들어, 연간 임대료가 2천만 원일 때 종합과세를 선택하면 필요 경비를 많이 인정받는 단순 경비율로 신고하더라도 대략 1,200만 원 정도는 소득으로 계산됩니다.

따라서 3채의 주택에서 받는 임대료의 총합이 연간 2천만 원을 넘지 않도록 하는 것이 매우 중요합니다.

3.2 2천만 원 이하 시

연간 임대료가 2천만 원을 넘지 않으면 분리과세를 선택할 수 있어 기본적인 필요 경비 공제를 많이 받을 수 있습니다.

등록된 임대주택은 60%를 필요 경비로 인정받고 추가로 400만 원을 공제받을 수 있으며, 미등록 주택은 50%를 경비로 인정받고 200만 원을 추가로 공제받을 수 있습니다.

두 가지가 모두 해당될 경우, 추가 공제 금액의 계산이 조금 복잡해집니다.

총 임대료에서 각 임대료가 차지하는 비율에 따라 이 400만 원과 200만 원을 곱해서 공제를 해 줍니다.

예를 들어, 등록 주택의 임대료 비율이 80%, 미등록 주택의 비율이 20%라면, 400만 원의 80%인 320만 원과 200만 원의 20%인 40만 원을 합쳐 총 360만 원을 공제받습니다.

이 공제를 뺀 나머지 금액이 최종 소득 금액이 됩니다.

4. 건강보험 피부양자 요건

건강보험 피부양자 자격 요건은 소득 금액에 따라 결정됩니다.

장애인의 경우, 사업자 등록 여부와 관계없이 연간 소득이 500만 원 이하일 때 피부양자로 등록될 수 있습니다.

어머님이 피부양자로 등록되어 있다면, 다른 소득을 합쳐도 연간 500만 원 이하일 가능성이 높습니다.

이 금액이 정확히 얼마인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 소득이 400만 원이라면 현재 거주 중인 집의 임대소득이 100만 원을 넘지 않도록 해야 합니다.

만약 추가 임대 소득으로 인해 500만 원을 초과하게 된다면 건강보험료 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 이럴 경우, 월세보다는 전세로 임대하는 것이 더 유리할 수 있습니다.

이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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5. 결론

🍎 어머니의 임대소득을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

🍎 주택 임대소득은 2천만 원 이하로 유지하는 것이 좋습니다.

🍎 건강보험 피부양자 자격을 유지하기 위해 소득을 관리해야 합니다.

🍎 전세로 임대하는 것이 월세보다 유리할 수 있습니다.

🍎 세금과 건강보험료 문제를 미리 준비하는 것이 필요합니다.