스트레스 DSR 2단계와 ‘주담대’ 총정리 - money-health

최근 고물가 시대에 소비를 줄이려는 사람들이 늘고 있습니다. 이로 인해 ‘무지출’과 ‘무소비’가 주목받고, 주택담보대출에 대한 관심도 높아졌습니다. 특히 스트레스 DSR 규제가 시행되면서 대출에 대한 고민이 커지고 있습니다. 오늘은 주택담보대출의 조건과 주의사항을 알아보겠습니다.

부동산관련 알짜정보 보러가기

부제: 스트레스 DSR과 대출의 모든 것

이 글의 요약

✔ 주택담보대출은 집을 담보로 돈을 빌리는 금융 상품으로, 내 집 마련에 필수적입니다. ✔ 주담대는 LTV, DTI, DSR과 같은 조건이 있으며, 각 약어는 대출 한도와 상환 능력을 나타냅니다. ✔ 스트레스 DSR은 금리가 오를 것을 고려하여 대출 한도를 더욱 엄격하게 제한합니다. ✔ 최근 주담대 증가액이 역대 최대치를 기록하며, 대출을 받는 사람들이 많아지고 있습니다. ✔ 금리 유형은 변동형, 혼합형, 주기형으로 나뉘며, 금리 변화에 따라 유리한 조건이 달라집니다.

최근 주택담보대출 소문

요즘 ‘주택담보대출’, 즉 ‘주담대’에 대한 이야기로 시끌시끌합니다. “스트레스 DSR 2단계 전에 영끌 막차 탑니다!”라고 외치는 사람들이 많아졌고, “주담대 금리를 올립니다!” 또는 “무주택자만 주담대를 이용할 수 있습니다!”라는 은행의 소식도 늘어 혼란스러운 상황이 계속되고 있습니다. [스트레스 DSR]

그런데 ‘주담대가 도대체 뭐길래 이렇게 난리일까?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 텐데요. 재테크에 대한 궁금증을 쉽게 풀어주는 오늘의 주제는 바로 ‘주택담보대출’입니다.

LTV, DTI, DSR... 주담대의 조건

주택담보대출은 말 그대로 집을 담보로 돈을 빌리는 금융 상품입니다.

은행은 “(1) 저렴하게 돈을 빌려줄게,
(2) 집을 사는 데 사용하고 천천히 갚아,
(3) 만약 갚지 못하면 산 집을 팔아서 갚아”라고 제안하는 방식입니다.

그래서 내 집 마련을 위한 필수적인 대출이 되는 것이죠.

주담대는 집을 담보로 하기 때문에 다른 대출보다 한도가 높고 이자율도 낮습니다. 

하지만 그만큼 조건이 까다롭습니다.

주담대와 관련해 자주 등장하는 영어 약어들이 바로 이러한 조건을 나타냅니다.

하나씩 살펴보면: LTV : 집값의 몇 퍼센트까지 대출 받을 수 있는지 DTI : 매년 갚아야 할 주담대 원리금(원금+이자)이 연소득에서 차지하는 비율 DSR : DTI와 비슷하지만, 모든 대출의 원리금이 연소득에서 차지하는 비율

예를 들어, 연 소득이 3000만 원인 사람이 3억 원짜리 집을 구매할 때

LTV가 40%라면 최대 1억 2000만 원까지 대출받을 수 있습니다.

DTI가 50%라면 주담대 원리금을 갚는 데 연 1500만 원까지 사용 가능하죠.

만약 DSR이 50%라면, 이미 갚고 있는 대출 원리금이 연 1500만 원을 넘는다면 이 주담대를 받을 수 없습니다.

여기까지가 주담대의 기본적인 내용입니다.

스트레스 DSR

현재 주택담보대출을 고려하고 있다면, 최근 뉴스에서 자주 언급되는 ‘스트레스 DSR’에 대해 꼭 알아야 합니다.

스트레스 DSR은 도대체 무엇일까요?

앞서 설명한 DSR에 미래에 금리가 오를 것을 감안한 일정 수준의 금리, 즉 스트레스 금리를 더하는 것입니다.

이로 인해 기존의 DSR 규제가 더욱 엄격해진다고 볼 수 있습니다.

스트레스 DSR이 시행되면서 대출 가능 한도가 줄어들게 됩니다. [스트레스금리?]

 

 연 소득이 5000만 원인 직장인이 30년 만기 분할 상환 방식으로 금리가 연 4.5%인 주택담보대출을 받는다고 가정해 보겠습니다.

스트레스 DSR 2단계가 시행되면서 대출 가능한 금액이 아래 표와 같이 줄어들게 되었습니다.

대출 원리금을 갚는 방법은 최대 5년으로 짧은 일시 상환과 최대 30년으로 긴 분할 상환으로 나뉩니다.



 

금액을 통해 스트레스 DSR이 좀 더 실감이 나시나요?

위 표를 보면 익숙하지 않은 단어들이 보이는데요.

‘변동형’, ‘혼합형’, ‘주기형’은 금리의 종류를 나타냅니다. 

주택담보대출의 금리는 얼마나 자주 바뀌는지에 따라 크게 세 가지로 나뉩니다.

변동형: 6개월마다 금리가 변경됩니다. 혼합형: 처음 5년 동안은 금리가 고정되고, 그 이후부터 6개월마다 금리가 바뀝니다. 주기형: 5년마다 금리가 변경됩니다.

가장 자주 바뀌는 변동형은 ‘변동금리’라고 하고, 상대적으로 변동이 적은 혼합형과 주기형은 ‘고정금리’라고 불립니다.

일반적으로 금리가 오르는 시기에는 고정금리가 유리하고, 금리가 떨어질 때는 변동금리가 유리합니다.

대출이 빚? 잘 활용하면 재테크!

여기까지 잘 따라오셨나요?

그렇다면 주택담보대출 신청을 위한 기초 준비가 완료된 것입니다.

최근 정부가 DSR 규제를 강화하며 “주담대 많이 받지 마!”라고 경고하는 이유는,

많은 사람들이 주택담보대출을 이용하고 있다는 것을 의미합니다.

여러 규제에도 불구하고 지난달 주담대 증가액은 역대 최대인 8조 4000억 원에 달했습니다. 

 스트레스 DSR 2단계가 시행된 이번 달에도 대출 증가세는 여전히 가파릅니다.

그렇다면 사람들은 왜 주담대를 선호할까요?

앞서 언급했듯이, 주담대는 집을 구매할 때 부담을 줄여주고, 다른 대출보다 한도가 높고 이자율이 낮기 때문입니다.

씁쓸한 이야기지만, 집값이 계속 오르는 상황에서 주담대를 통해 빠르게 집을 사는 것이 재테크에 유리합니다.

주담대로 집을 구매하면

만기까지 원리금을 갚아야 하지만, 집값이 오르면 그만큼 돈을 벌게 되는 셈입니다.

주담대를 받지 않고 전세에 살면

원리금을 갚을 돈을 저축할 수 있지만, 집이 없어서 나중에 더 많은 대출을 받아야 할 수 있습니다.

따라서 지금 여력이 부족하더라도 집을 빨리 사 두는 것이 유리한 상황입니다.

적절한 시기에 주담대를 활용하면 효과적인 재테크 수단이 될 수 있습니다.

물론, 부동산 가격이 과도하게 오르는 ‘버블’ 상황에서는 손해를 볼 수도 있습니다.

또한 주담대는 한국의 주택 금융이 보편화되면서 생긴 개념으로, 정부 지원 대출 상품도 많습니다.

이러한 상품들은

(1) DSR 규제가 적용되지 않고,

(2) 신혼 및 다자녀 가구를 우대하기 때문에 주목할 만합니다. 

DSR이 까다롭더라도 한국주택금융공사(HF) 홈페이지에서 보금자리론, 디딤돌대출, 적격대출 등의 혜택을 찾아볼 수 있습니다.

한국주택금융공사 홈페이지 바로가기

다만, 시중은행 상품들보다 자격조건과 대출 한도가 까다로울 수 있으니, 상세 내용을 비교해 나에게 맞는 상품을 선택하는 것이 좋습니다.

정부 지원 대출 상품의 조건에 맞지 않거나 한도가 부족하다면,

금융감독원 ‘금융상품한눈에’ 홈페이지에서 시중은행의 주담대 상품을 비교할 수 있습니다.

구입하고자 하는 주택의 종류와 가격, 대출 가능 금액과 기간, LTV, DTI, DSR 규제, 금리 및 상환 방식 등 여러 조건을 고려해 적합한 상품을 찾아보세요.

금융상품 한눈에(금융감독원)

갚는 방식도 여러 개

주택담보대출을 받을 때, 돈을 빌리는 것만큼 중요한 것이 바로 어떻게 갚을지, 즉 상환 방식입니다.

자신의 자금 상황에 맞는 상환 방식을 잘 선택해야 합니다.

무리하게 갚는 방식을 선택하면 갚지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

그럼 대표적인 상환 방식에는 어떤 것들이 있을까요?

원금 먼저 갚기

이 방식(원금균등상환)은 대출한 원금을 대출 기간에 따라 나누어 매달 이자와 함께 갚는 것입니다.

예를 들어, 1억 원을 20년 동안 금리 연 3%로 빌렸다면,

매달 원금 41만 6666원과 점점 줄어드는 이자 25만 원을 내야 합니다.

이 방식은 초기에는 매달 내야 하는 금액이 많지만, 원금을 빨리 갚기 때문에 전체 이자 부담이 가장 적습니다.

원금과 이자를 함께 갚기

이 방식(원리금균등상환)은 원리금을 대출 기간에 따라 나누어 매달 같은 금액을 갚는 방법입니다.

1억 원을 20년 동안 금리 연 3%로 빌렸다면,

매달 내야 하는 원리금은 55만 4597원이 됩니다.

이자까지 미리 계산하여 매달 일정한 금액이 빠져나가므로 자금 계획을 세우기 쉽습니다.

이자만 갚고 원금을 한 번에

이 방식(만기일시상환)은 대출 기간 동안 원금을 갚지 않고 이자만 내다가 만기가 되었을 때 원금을 한 번에 갚는 것입니다.

예를 들어, 1억 원을 금리 연 3%로 빌렸다면,

매달 이자 25만 원을 내다가 마지막 달에 원금 1억 원을 갚게 됩니다.

이 방식은 원금을 갚지 않기 때문에 세 가지 방식 중 이자를 가장 많이 내게 됩니다.

주담대 환승 전 확인해야 할 것

‘주택담보대출’을 이야기할 때 빼놓을 수 없는 것이 바로 ‘갈아타기(대환대출)’입니다 .

예를 들어, “내가 받은 A은행의 주담대보다 B은행의 금리가 더 낮은데?”라는 생각이 들면 여러 대환대출 플랫폼을 통해 주택담보대출을 갈아탈 수 있습니다.

지난 6월 기준으로 2만 6636명이 연간 273만 원의 이자를 절약했습니다. [환승하는 방법 알아보기]

하지만 금리가 낮다고 해서 무조건 좋은 것은 아닙니다!

대출 갈아타기는 새로운 대출을 받아 기존 대출을 갚는 구조이기 때문에 중도상환수수료*가 발생할 수 있습니다.

따라서 중도상환수수료를 내고 대출을 바꾸는 것이 이득인지 잘 따져봐야 합니다.

또한 대출 한도와 다른 조건들도 비교해야 합니다.

예를 들어, 3억 원의 대출을 갈아타려고 했는데 새로운 은행에서 2억 5000만 원밖에 대출해 주지 않는다면 남은 5000만 원을 현금으로 마련해야 하는 상황이 올 수 있습니다.

*중도상환수수료: 대출 만기 전에 원금을 미리 갚을 때 발생하는 수수료입니다. 은행은 고객이 내는 이자로 수익을 얻기 때문에, ‘앞으로 이 정도 이자 수익이 있을 것’이라고 계획을 세웁니다. 고객이 돈을 일찍 갚으면 이자 수익이 줄어들고 계획이 어긋나게 되므로, 이를 보전하기 위해 수수료를 부과하는 것입니다.

이 글은"NEWNEEK"의 기사 내용을 재구성한 내용입니다.

부동산관련 알짜정보 보러가기

결론

🍎 주택담보대출은 재테크에 유리할 수 있지만, 조건을 잘 이해하고 선택해야 합니다. 🍎 스트레스 DSR이 시행되면서 대출 한도가 줄어들 수 있으므로, 신중한 결정이 필요합니다. 🍎 금리와 상환 방식에 따라 대출의 부담이 달라지므로, 자신의 상황에 맞는 상환 방식을 선택해야 합니다. 🍎 정부 지원 대출 상품을 활용하면 더 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있으니 주목해야 합니다. 🍎 대출 갈아타기를 고려할 때는 중도상환수수료와 대출 한도를 잘 비교해야 합니다.

도움 되는 글

생애 첫 주택 구입 대출, 어떻게 준비할까?

청약당첨 후 대출, 소득공제 가이드

전세 대출: 사내 대출 Vs 은행 대출

보험사 주택담보대출 괜찮은가?

무주택자만 대출 가능? 그 이유는?

키워드: 주택담보대출, 스트레스DSR, LTV, DTI, 대환대출