전세금 인상과 계약갱신청구권 - money-health

지민 씨는 아파트 전세 계약을 두고 고민하고 있습니다. 현재 시세가 오르면서 보증금을 올리고 싶지만, 세입자가 계약갱신 청구권을 사용하면 인상에 제한이 생깁니다. 어떤 방법으로 보증금을 조정할 수 있을지, 그리고 세입자가 원하지 않을 경우 어떤 대처를 할 수 있을지 알아보겠습니다.

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부제: 전세 보증금, 어떻게 조정할까?

1. 이 글의 요약

✔ 지민 씨는 시세가 오른 아파트의 전세 보증금을 조정하려고 합니다. ✔ 계약갱신 청구권을 사용하면 보증금 인상이 5%로 제한됩니다. ✔ 세입자와 합의가 이루어지면 보증금을 원하는 만큼 올릴 수 있습니다. ✔ 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 매우 제한적입니다. ✔ 보증금을 인상할 경우, 향후 재계약에 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 전세 증액 계약 고민

지민 씨는 시세가 약 2억 2천만 원인 아파트를 매매한 뒤,

1억 4천만 원에 임차인을 전세로 받았습니다.

계약 만기는 내년 4월입니다.

현재 전세가는 많이 올라 2억 1천만 원 정도로 형성되어 있습니다.

지민 씨 입장에서는 시세에 가까운 보증금을 받고 싶은 마음이 있지만,

임차인이 계약갱신 청구권을 사용할 경우 갑자기 보증금을 올릴 수 없게 됩니다. 

지민 씨는 전세 갱신 시 보증금을 1억 8천만 원에서 1억 9천만 원 정도로 올리고 싶어하는데, 임차인과 협의하여 올릴 수 있는지 궁금해 합니다.

만약 임차인이 원하지 않는다면 계약갱신 청구권을 거부하고 다른 세입자를 구할 수 있는지도 알고 싶어합니다.

임대차 3법에 따른 계약갱신 청구권 신청 시 임대인은 어떤 대처가 가능한지 매우 궁금해 하고 있습니다. [임대차 3법과 계약갱신 청구권]

3. 전세 보증금 조정

결론적으로 말씀드리면,

세입자와 합의가 이루어진다면 원하는 만큼 보증금을 올릴 수 있습니다.

하지만 세입자가 계약갱신 청구권을 사용한다면 보증금 인상은 5% 이내에서만 가능하며, 법으로 정해진 특별한 사유 없이는 거부할 수 없습니다.

전세보증금이나 월세는 합의에 따라 조정할 수 있는 것이 원칙입니다.

이는 재계약 시에만 가능한 것이 아니라 계약 기간 중에도 요청할 수 있습니다.

계약 당시에는 적절하던 금액이 경제 상황 변화로 인해 부적절하다고 판단되면 조정할 수 있습니다.

이를 차임증감 청구권이라고 하며, 임대인과 임차인 모두 이 권리를 주장할 수 있습니다.

그러나 아무 때나 요구할 수 있는 것은 아니며,

계약이 유지되고 있는 동안 경제와 부동산 시장이 급변해 기존의 보증금이나 월세가 불합리하다고 판단될 때만 가능합니다. [차임증감 청구권 바로알기]

또한, 요구할 수 있는 금액은 5%를 넘길 수 없으며, 만약 임대료 조정이 이루어졌다면 그 후 1년 동안은 추가 요청이 불가능합니다.

4. 계약 갱신 권리

보증금이나 월세를 제약 없이 올릴 수 있는 경우는 재계약을 하거나 새로 계약을 체결할 때뿐입니다.

임차인은 한 번에 한해 기존 조건으로 계약 연장을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.

이를 계약 갱신 청구권 또는 계약갱신 요구권이라고 합니다.

이때 기존 조건을 유지하면서도 보증금을 최대 5%까지 인상할 수 있습니다.

따라서 지민 씨의 경우,

임차인이 계약 갱신을 요구한다면 현재 보증금 1억 4천만 원에서

5%인 700만 원만 올릴 수 있습니다.

5. 계약 갱신 거부 사유

임차인이 계약갱신을 요구하는 것을 거절할 수 있지만, 그 사유는 매우 제한적입니다.

예를 들어,

1) 임대인 본인이나 직계 가족이 그 집에 살고 싶다면 거절할 수 있지만, 실제로 거주하지 않을 경우 임차인의 손해를 보상해야 합니다.

2) 그 외에도 임차인이 다른 사람에게 몰래 임대를 주거나 월세가 두 번 이상 밀리거나,

3) 주택을 심하게 파손하는 등의 중대한 과실이 있어야만 거절할 수 있습니다. 

하지만 임차인과 합의가 된다면 이사비 등의 보상을 해주고 계약 갱신을 하지 않을 수 있습니다.

결국, 임차인이 계약 갱신을 요구하면 지민 씨는 별다른 방법이 없습니다.

이 경우 보증금을 5% 이내로 올리고 계약서에 계약 갱신 청구권을 사용했다는 기록을 남겨야 합니다. 

만약 보증금 인상에 동의한다면 주의해야 할 점이 있습니다.

현재 보증금이 1억 4천만 원이고 시세는 2억 1천만 원이지만, 1억 7천만 원이나 8천만 원으로 올리길 원할 경우,

임차인이 동의하면 계약 갱신 청구권을 사용하지 않은 상태가 됩니다.

다음 재계약 시에도 같은 상황이 반복될 수 있습니다. 

그러면 해당 보증금으로 다시 2년 연장될 수 있으며,

집을 팔 때도 어려움이 생길 수 있습니다.

지금 인상한 보증금이 4년 동안 유지될 수 있다는 점을 고려하여

적절한 보상으로 계약을 종료할지, 아니면 계약 갱신 요구를 수용하고

2년 후에 보증금을 올릴지를 잘 고민해야 합니다.

이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

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6. 결론

🍎 계약갱신 청구권이 있으면 보증금 인상이 제한되므로 주의해야 합니다. 🍎 세입자와의 합의로 보증금을 조정할 수 있지만, 그 후 재계약 시 문제가 생길 수 있습니다. 🍎 임대인은 세입자가 계약갱신을 요구하면 특별한 방법이 없을 수 있습니다. 🍎 보증금 인상은 4년간 유지될 수 있으므로 신중한 결정이 필요합니다. 🍎 향후 집을 팔 때에도 보증금 수준이 걸림돌이 될 수 있습니다.

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키워드: 전세보증금, 계약갱신, 임대인, 세입자, 계약갱신청구권