전세에서 월세 전환 임대료 계산

지민 씨는 서울의 아파트에서 10년 가까이 살고 있는 세입자입니다. 계약 갱신을 고민하며 전세에서 월세로 전환하는 과정에서 여러 고민이 생겼습니다. 법이 바뀌어 임대료 인상이 제한되었고, 지민 씨는 앞으로의 임대료 조정에 대해 궁금해하고 있습니다. 이 글에서는 전세에서 월세로 전환하는 과정과 임대료 인상 규정에 대해 알아보겠습니다.

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부제: 갱신 요구권과 임대료 조정 방법

1. 이 글의 요약

✔ 지민 씨는 10년 동안 전세로 살다가 월세로 전환했습니다.

✔ 임대차보호법에 따라 계약 갱신 시 임대료는 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.

✔ 계약이 끝난 후 집주인은 새로운 계약을 마음대로 체결할 수 있습니다.

✔ 세입자는 계약갱신 요구권을 사용해 기존 조건으로 연장할 수 있습니다.

✔월세 전환 시 임대료 인상률을 정확히 계산해야 합니다.

2. 전세에서 월세로 전환 고민

지민 씨는 서울의 한 아파트에서 거의 10년 동안 세입자로 살고 있으며,

계약이 만료되기 전에 갱신 여부를 고민하고 있습니다.

임대차보호법이 개정되기 전에는 임대인의 요구에 따라

시세에 맞춰 전세가격을 올리며 살았는데요.

그러나 2020년, 법이 바뀐 후에는

기존 전세금의 5% 인상된 금액으로 거주하게 되었습니다.

2022년에는 전세 시세가 너무 올라 월세로 전환하여 계약을 연장했습니다.

지민 씨는 4년을 기준으로 첫 갱신 시점에서의 5% 인상 사례를 많이 들어봤습니다.

그래서 지민 씨는 장기 임차인으로서 4년 단위로 이 기준이 적용되는지,

그리고 전세에서 월세로 바뀌면

첫 갱신 때 5% 이내로 인상 요구가 가능한지 궁금해하고 있습니다.

3. 임대료 인상 제한

임대차법 개정은 2020년 7월부터 시행된

전월세 상한제를 의미합니다.

이 법은 같은 계약을 갱신할 때

임대료를 5% 이내로만 인상할 수 있도록 규정하고 있습니다.

계약을 한 번 체결하면

정해진 월세나 보증금은 계약이 끝날 때까지

변경할 수 없는 것이 원칙입니다.

하지만 사전에 합의가 있었더라도

경제 상황이나 세금, 공과금 등의 변화가 생기면

집주인이나 세입자 모두

임대료 조정을 요청할 수 있습니다.

주변 시세가 크게 오르거나

세금이 증가해 처음 계약한 조건이 현재 상황과 맞지 않다면

집주인은 계약 중에도 임대료 인상을 요구할 수 있습니다.

만약 그 사정이 객관적으로 인정된다면,

인상할 수 있지만 이때 인상률은 5%를 넘지 않아야 하고,

이렇게 인상한 후에는 1년 동안 다시 인상을 요구할 수 없습니다.

결국 연간 임대료 인상률은 최대 5%라는 것입니다.

4. 임대료 인상 규정

통상적으로 한 번의 계약 기간 동안

임대료를 중간에 올려달라고 요청하는 경우는 거의 없습니다.

일반적으로 연간 5% 인상이 적용되므로,

2년 계약이 끝난 후에는 처음보다 약 10%까지 인상될 수 있습니다.

계약이 끝난 후

집주인은 새로운 계약을 체결하면서

임대료를 자유롭게 올릴 수 있지만,

세입자는 계약갱신 요구권을 사용해

기존 계약을 한 번 더 연장할 수 있습니다.

이렇게 세입자가 계약갱신 요구를 통해 연장된 계약의 경우,

임대료는 5%까지만 인상할 수 있습니다.

그러나 세입자가 계약갱신 요구권을 사용하지 않으면,

연장된 계약 이후, 집주인은 마음대로 임대료를 올릴 수 있습니다.

따라서 4년 단위로 인상되는 것처럼 보일 수 있지만,

계약갱신 요구권을 사용하지 않았다면 6년이나 8년이 될 수도 있습니다.

5. 계약갱신 요구권 이해

지민 씨는 이전에 전세로 거주하다가

2020년에 5% 인상이 있었고,

2022년에는 전세에서 월세로 전환하여 계속 살고 있습니다.

같은 집주인과 오랜 시간 거주했지만,

2022년에 계약 내용이 변경되었기 때문에

새로운 계약을 체결했다고 이해하시면 됩니다.

만약 2022년 말에 맺어진 월세 계약이 이번 4분기에 끝나고,

집주인이 5%를 초과하여 임대료 인상을 요구한다면,

지민 씨는 계약갱신 요구권을 사용해

5% 이내로 인상한 후 2년 더 거주할 수 있습니다.

[계약갱신 청구권 상세보기]

반대로, 집주인이 5% 이내로 인상하겠다고 요구하여

지민 씨가 이에 동의한다면,

계약갱신 요구권을 사용하지 않고도 2년이 연장됩니다.

아직 계약갱신 요구권을 사용하지 않았기 때문에,

이번 연장 계약이 끝나는 2026년 말에

다시 요구권을 사용할 수 있습니다.

그때도 집주인이 5% 이내로 인상하겠다고 하면,

이를 수용해도 계약갱신 요구권은 계속 남아 있습니다.

계약갱신 요구권을 사용했는지 여부는

임대료 인상과는 관계없이 명확한 의사 표시로 결정됩니다.

따라서 계약서에 계약갱신 요구권을 사용하여

연장된 계약이라고 명시한다면,

사용한 것으로 간주됩니다.

집주인이 5%만 올리겠다고 하는 정도로는

계약갱신 요구권을 사용한 것이 아닙니다.

6. 전월세 전환과정

전세에서 월세로 전환하는 과정은 다음과 같습니다.

6.1 전환 결정

세입자가 현재 전세로 거주하고 있는 집에서

월세로 전환하기로 결정합니다.

이는 보통 주변 시세 상승이나

개인적인 재정 상황에 따라 이루어집니다.

6.2 집주인과 협의

세입자는 집주인과

월세로 전환하고 싶은 의사를 전달합니다.

이때 월세 금액과 계약 조건에 대해 논의합니다.

6.3 계약서 작성

집주인과 세입자가 합의한 조건에 따라

새로운 월세 계약서를 작성합니다.

이 계약서에는

월세 금액, 보증금, 계약 기간 등의 내용이 포함되어야 합니다.

6.4 월세전환 계산 및 보증금 정산

기존의 전세 보증금을 월세 보증금으로 전환하거나

일부 금액을 환급 받는 과정이 필요할 수 있습니다.

이때 보증금의 조정이 이루어집니다.

월세의 경우, 전세를 월 임대료로 전환한 후

인상률을 계산해야 하므로,

포털 사이트의 임대료 인상 계산기를 통해

정확한 금액을 확인하시기 바랍니다.

전세에서 월세 전환 계산기

6.5 계약 체결

새로운 월세 계약서에 서명하고,

계약 조건에 따라 보증금을 지급합니다.

6.6 거주 시작

계약이 완료되면 세입자는

월세로 새로운 계약에 따라 거주를 시작합니다.

이후 매달 정해진 날짜에 월세를 납부하면 됩니다.