부동산 공동명의 증여세와 대출 승계 - money-health

아파트를 공동명의로 증여하는 것은 여러 가지 복잡한 요소가 있습니다. 특히, 증여세와 대출 문제를 이해하는 것이 중요합니다. 지민 씨는 아파트를 아내와 공동명의로 하기로 했지만, 아내가 잔금을 지급할 여유가 없어 해외 주식을 증여하려고 합니다. 이번 글에서는 아파트 증여 시 주의해야 할 점과 관련된 세금을 살펴보겠습니다.

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부제: 아파트 공동명의 증여 이렇게 하세요!

이 글의 요약 

🍎 아파트 공동명의는 증여로 간주되며, 증여세가 부과될 수 있습니다.  🍎 프리미엄이 있는 분양권의 경우, 그 가치를 포함해 신고해야 합니다.  🍎 대출을 승계하면 양도소득세가 발생할 수 있습니다.  🍎 잔금 치르기 전에 증여하면 증여재산가액이 달라질 수 있습니다.  🍎 지난 10년 동안 다른 증여가 없었다면, 증여세가 없을 수 있습니다.

아파트 공동명의와 증여세 문제

지민 씨는 2021년에 아파트 청약에 당첨되어 이번 달에 입주를 앞두고 있습니다. 새로 입주할 아파트는 아내와 공동명의로 할 예정인데요.

이렇게 공동명의로 하면 증여로 간주된다고 알고 있습니다.

하지만 아내는 잔금을 지불할 여유가 없어, 지민 씨가 보유한 해외 주식 중 최근에 수익이 난 주식을 아내에게 증여한 뒤 그 돈으로 잔금을 납부할 계획입니다. 

아파트의 분양가는 5억 5천만 원이고, 주식을 3억 원 정도 증여하면 잔금을 낼 수 있을 것 같다고 해요.

이 경우 증여세 문제가 발생할지 궁금해하고 있습니다.

아내가 받은 총 증여 금액은 얼마인지 알고 싶어 합니다.

 결국 아내는 잔금을 치르고 나면 아파트 지분 50%와 현금 2천500만 원이 남게 되는데, 총 증여 금액을 알아보고 싶어 합니다.

아파트 증여금액 계산

5억 5천만 원짜리 일반 아파트의 절반을 증여한다고 하면, 증여재산은 2억 7,500만 원이 됩니다.

하지만 아파트 분양받은 경우에는 증여를 하는 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

아파트를 분양받았다고 하더라도, 그 아파트가 바로 내 집이 되는 것은 아닙니다.

아파트가 완공되고 잔금을 치른 후 소유권 이전 등기를 해야 진정한 내 집이 되는 것입니다. 

소유권 등기를 하기 전에도 아파트 분양권 상태에서 증여가 가능합니다.

만약 청약에 당첨된 사람이 계약금만 낸 상태에서 증여계약서를 작성하고 분양권의 절반을 증여하면, 계약금의 절반만큼만 증여한 것으로 간주됩니다.

잔금을 치르기 직전에 증여를 한다면, 잔금을 제외한 나머지 금액만큼을 증여재산가액으로 신고하면 됩니다.

예를 들어, 분양가가 5억 5천만 원이고 계약금으로 20%인 1억 1천만 원을 낸 상태에서 절반의 지분을 증여하면, 계약금의 절반인 5,500만 원을 증여한 것으로 신고하면 됩니다.

잔금이 20%인 경우, 80%인 4억 4천만 원을 계약금과 중도금으로 납부한 상태에서 증여하면 2억 2천만 원만 증여했다고 신고하면 됩니다. [증여세 계산기]

아파트 증여와 대출

원칙적으로 아파트 증여는 간단하지만, 실제로는 여러 요소에 따라 복잡해질 수 있습니다.

예를 들어, 분양가가 5억 5천만 원이라 하더라도 최근에 6억 원에 거래된 분양권이 있다면, 그 분양권의 가치는 6억 원으로 평가되어야 합니다.

이 경우, 분양가가 아닌 프리미엄을 포함한 금액으로 신고해야 합니다. 

또한, 대출을 함께 승계하며 부담부 증여를 할 경우, 이 프리미엄에 대한 양도세를 납부해야 할 수 있습니다.

예를 들어, 계약금과 중도금으로 4억 원을 낸 상황에서, 그 중 2억 원이 대출이라고 가정해 보겠습니다.

만약 여기에 프리미엄이 1억 원 붙었다면, 프리미엄의 절반인 5천만 원도 포함해야 합니다.

그러면 증여하는 재산의 총액은 2억 5천만 원이 됩니다.

증여를 받는 사람에게는 이 2억 5천만 원 중 1억 원이 대출이므로, 대출금을 제외한 1억 5천만 원에 대해서만 증여세가 부과됩니다. [부담부 증여란?]

증여세와 대출승계

대출 승계 시

증여를 해주는 사람의 입장에서는 1억 원의 대출이 포함된 상태에서 5천만 원의 양도소득이 발생한 것으로 간주되어, 이에 따라 양도소득세가 부과됩니다.

이 세금은 최소 66%에서 최대 77%까지 부과될 수 있으며, 계산이 복잡할 수 있지만, 핵심은 프리미엄이 있는 경우 대출을 함께 승계하면 양도세가 많이 나올 수 있다는 점입니다. [양도소득세 계산기]

대출 승계 않을 시

반면, 프리미엄이 없거나 있어도 대출을 승계하지 않는다면 상황은 간단해집니다.

프리미엄이 없다고 가정할 때 잔금을 치르기 전에 증여를 진행한다면, 아내가 받을 아파트의 재산가액은 분양가 5억 5천만 원에서 잔금을 제외한 금액의 절반이 됩니다.

예를 들어, 잔금이 1억 원이라면 4억 5천만 원의 절반인 2억 2천500만 원이 증여재산가액이 됩니다. 

증여세를 계산할 때는 이 재산가액에서 대출금을 제외하게 되며, 대출이 1억 원이라면 결국 1천500만 원만 증여받는 것과 같습니다.

그리고 여기에 추가로 주식으로 3억 원을 증여한다면, 주식 평가액을 합산한 금액이 총 증여 재산이 됩니다.

만약 지난 10년 동안 다른 증여가 없었다면, 납부할 증여세는 없을 것입니다.

이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송 내용을 재구성한 내용입니다.

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결론

🍅 아파트 증여는 복잡한 세금 문제를 동반할 수 있습니다. 🍅 프리미엄이 있는 경우, 대출을 포함한 계산이 필요합니다. 🍅 잔금을 치르기 전 증여를 진행하면 재산가액이 달라질 수 있습니다. 🍅 증여세는 대출금을 제외하고 계산해야 합니다. 🍅 주식 증여와 함께 계산하면 총 증여 재산액이 결정됩니다.

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키워드: 아파트증여, 공동명의, 증여세, 대출승계, 프리미엄