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지민 씨는 묵시적 갱신으로 전세 계약을 연장한 상황에서 보증보험 갱신 문제를 겪고 있습니다. 보증보험 기준 강화로 인해 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 계약을 체결했으나, 이에 따른 불리한 상황과 해결 방안을 고민하고 있습니다.
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부제: 전세 계약 갱신 시 주의사항과 대처법
이 글의 순서
- 0. 이 글의 순서
- 1. 보증보험 문제와 임대계약
- 2. 민간임대주택 보증보험 필수
- 3. 강화된 전세보증보험
- 4. 전세계약 특약 중요성
- 5. 결론
- 6. 도움 되는 글
이 글의 요약
❤ 지민 씨는 전세 계약을 묵시적 갱신했으나 보증보험 갱신 문제로 어려움을 겪고 있습니다.
❤ 보증보험 기준 강화로 인해 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 계약을 체결했습니다.
❤ 공인중개사 없이 계약을 체결하여 향후 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
❤ 전세계약 특약사항을 명확히 하여 세입자의 권리를 보호해야 합니다.
❤ 계약서 수정 및 특약 사항 추가로 불리한 상황을 예방할 수 있습니다.
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보증보험 문제와 임대 계약
지민 씨는 2021년 11월 말에 2년 전세계약을 체결하고, 작년 말에 묵시적 갱신으로 계약이 연장되어 지금까지 거주하고 있습니다.
그런데 최근 집주인이 가입한 보증보험이 만료되어 새로 가입해야 한다는 내용의 우편물을 받았습니다.
집주인에게 확인해보니, 최초 계약 당시보다 보증보험 기준이 강화되어 가입이 어렵다고 했습니다.
보증금이 너무 높아 보증보험에 가입할 수 없으니, 보증금을 낮추고 월세로 전환하자는 요구를 받았지만, 지민 씨에게는 부담이 너무 컸습니다.
그래서 이사를 가겠다고 집주인에게 말씀드렸습니다.
그러나 며칠 뒤, 집주인은 현재 상태로 계속 거주하면 과태료를 내야 한다며, 보증보험을 가입하려면 보증금을 낮춘 계약서가 필요하니 몇 달 동안만 월세를 내주면 안 되겠냐고 부탁했습니다.
혹시나 임대인이 보증금-돌려주지-않을까되는 마음에, 지민 씨는 수정된 계약서에 서명했습니다.
공인중개사 없이 임대인이 보증금을 조정한 계약서에 서명한 것이 잘한 것인지, 나중에 세입자가 구해지면 중개비도 자신이 부담해야 할지 걱정된다고 합니다.
민간임대주택 보증보험 필수
이런 경우는 집주인이 민간 임대사업자로 등록한 경우인 것 입니다.
지자체에 민간임대주택 사업자로 등록하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있지만, 전세보증보험-의무적-가입해야 합니다.
이를 제때 지키지 않으면 과태료가 부과되는데, 3개월 내에는 보증금의 5%가 부과되며, 기간이 경과할수록 과태료가 올라갑니다.
6개월 이상 가입하지 않을 경우 최대 3천만 원을 상한으로 보증금의 10%에 해당하는 과태료를 내야 합니다.
예를 들어 보증금이 1억 원일 경우, 최소 500만 원에서 많게는 1천만 원의 과태료를 내야 합니다.
따라서 정상적으로 임대업을 하려면 반드시 전세보증보험에 가입해야 합니다.
강화된 전세보증보험
최근 전세보증보험 가입 요건이 과거에 비해 강화되었습니다.
과거에는 보증금이 집값의 100%여도 가입이 가능했고, 시세가 명확하지 않은 일반주택의 경우 공시가의 150%를 집값으로 인정해주었습니다.
예를 들어 공시가가 3억 원인 일반주택은 집값을 4억 5천만 원으로 보고, 전세보증금도 4억 5천만 원까지 가입이 가능했습니다.
하지만 전세 사기에 악용되는 사례가 발생하면서 보증보험-기준-강화되었습니다.
이제는 공시가의 140%를 집값으로 보고, 전세보증금도 집값의 90% 이내일 때만 가입할 수 있습니다.
똑같이 공시가 3억 원인 일반주택이라면, 과거에는 4억 5천만 원까지 가입이 가능했지만, 지금은 3억 7천200만 원으로 제한되어 기존보다 16%나 낮아졌습니다.
과거에 높은 보증금으로 계약을 체결한 경우, 이러한 기준 강화로 인해 보증금을 낮추지 않으면 보증보험에 가입할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.
현재 지민 씨가 바로 이러한 상황에 처해 있습니다.
집주인은 보증금을 낮추고 보증보험에 가입하지 않으면 과태료가 부과되기 때문에, 지민 씨는 집주인의 사정을 고려해 보증금을 낮추고 그만큼 월세로 전환하는 새로운 계약서를 작성했습니다.
그러나 이렇게 계약서를 작성한 경우, 지민 씨는 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.
공인중개사 없이 계약서를 작성한 것이 향후 문제를 일으킬 수 있으며, 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있습니다.
따라서 신중한 대처가 필요합니다.
전세계약 특약 중요성
계약을 체결하기 전에는 묵시적 갱신으로 연장된 상태였기 때문에 언제든지 이사를 나갈 수 있는 상황이었습니다.
그러나 새로운 계약서를 작성한 시점부터는 새로운 계약이 체결된 것이므로, 계약서에 명시된 2년을 채워야만 나갈 수 있게 됩니다.
이에 따라 중간에 나가게 될 경우 새로운 세입자를 찾는 데 필요한 중개수수료도 세입자가 부담해야 할 수도 있습니다.
따라서 지금이라도 계약 내용을 수정하는 것이 좋습니다.
특약 사항에 현재 보증금을 낮춰 재계약을 체결한 것은 보증보험 가입을 위한 임시적인 조치임을 명시하고, 세입자가 원하는 경우 언제라도 계약을 종료할 수 있다고 명기하는 것이 필요합니다.
또한, 계약 종료 시 기존 묵시적 갱신 계약과 마찬가지로, 계약 종료를 통보한 후 3개월이 경과하면 집주인은 보증금을 돌려줘야 하며, 이 경우 중개수수료는 집주인이 부담한다고 명시해야 합니다.
이러한 내용이 없을 경우, 집주인이 2년간의 계약을 유지해야 한다고 주장할 때 대응하기 어려울 수 있습니다.
따라서 특약 사항을 명확히 하고, 세입자의 권리를 보호할 수 있도록 계약서를 수정하는 것이 중요합니다.
결론
☝ 지민 씨는 보증보험 갱신 문제로 인해 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 계약을 체결했으나, 이로 인해 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.
☝ 따라서 계약서를 수정하고 특약 사항을 추가하여 세입자의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.
☝ 예를 들어, 보증금을 낮춘 재계약은 보증보험 가입을 위한 임시적인 조치임을 명시하고, 세입자가 원하는 경우 언제라도 계약을 종료할 수 있다고 명기해야 합니다.
☝ 또한, 계약 종료 시 기존 묵시적 갱신 계약과 마찬가지로, 계약 종료를 통보한 후 3개월이 경과하면 집주인은 보증금을 돌려줘야 하며, 이 경우 중개수수료는 집주인이 부담한다고 명시해야 합니다.
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키워드: 보증보험 갱신, 전세 계약 갱신, 보증보험 기준 강화, 전세계약 특약사항, 세입자 권리 보호