10.15 부동산 대책 이후 복잡한 시장 변화 - money-health

정부의 10.15 부동산 대책 발표 후 두 달이 지났습니다. 급등하는 집값을 잡기 위해 나온 이번 대책, 과연 효과가 있었을까요? 현장에서 직접 느낀 분위기는 복잡합니다. 거래는 얼어붙었지만 가격은 여전히 단단합니다. 매물은 사라지고 전세 시장마저 흔들리면서, 실수요자들의 한숨만 깊어지고 있습니다. 지금 부동산 시장에서는 무슨 일이 벌어지고 있는지, 함께 살펴보겠습니다.

부제: 10.15 대책 후 매물 감소와 거래 급감의 현실

이 글의 요약

✔ 10.15 대책 이후 서울 아파트 매물이 2주 만에 9천 건 이상 급감했습니다 ✔ 거래량은 이전 대비 80% 이상 줄어들며 시장이 얼어붙었습니다 ✔ 송파구 등 핫플레이스에서는 오히려 신고가 거래가 이어지고 있습니다 ✔ 전세대출 규제 강화로 전세 매물까지 급감하며 실수요자 부담이 커졌습니다 ✔ 서울뿐 아니라 경기도 지역까지 전세난이 확산되고 있습니다

1. 매물은 왜 줄어들고 있나

10월 15일 부동산 대책이 발표된 후, 서울 아파트 시장에 큰 변화가 찾아왔습니다. 가장 눈에 띄는 변화는 바로 매물의 급감입니다. 10월 30일 기준으로 서울 아파트 매물은 6만4,618건으로 집계되었는데, 이는 대책 발표일보다 무려 12.7%나 줄어든 수치입니다.

1.1 집주인들이 매물을 거둬들인 이유

토지거래허가구역이 확대되고 대출 규제가 강화되자, 집주인들은 일제히 매물을 거둬들이기 시작했습니다. "지금 팔면 손해"라는 심리가 퍼지면서, 오히려 호가를 올리는 집주인도 많아졌습니다. 현장에서 직접 확인한 결과, 특히 상승세가 강했던 지역일수록 이런 현상이 두드러졌습니다.

1.2 어떤 지역이 가장 많이 줄었나

마포구는 20.6%, 성동구는 18.2%, 광진구는 19.8%의 매물 감소율을 보였습니다. 그동안 가격 상승이 가파랐던 지역일수록 집주인들의 관망세가 강해진 것입니다. 매물이 줄면서 매수자들은 선택의 폭이 좁아졌고, 협상력도 약해졌습니다.

2. 거래량 감소의 실체

매물이 줄면 당연히 거래도 줄어들 수밖에 없습니다. 국토부 실거래가 자료를 살펴보니, 대책 발표 직후 2주간 서울 아파트 거래량은 이전 2주에 비해 80% 이상 급감했습니다. 10월 넷째 주 서울 아파트 거래는 고작 138건에 불과했고, 이는 지정 전 대비 95.5% 감소한 수치입니다.

갈아타기를 준비하던 수요자들도 강화된 규제에 발이 묶였습니다. 대출을 받기 어려워지니 집을 사고 싶어도 살 수 없는 상황이 된 것입니다. 시장은 빠르게 얼어붙었고, 중개사무소는 한산해졌습니다.

3. 여전히 뜨거운 핫플레이스

그런데 이런 와중에도 신고가를 경신하는 지역이 있습니다. 거래의 80% 이상이 강남, 서초, 송파, 용산 등 기존 토지거래허가구역에서 발생했습니다. 규제가 있어도 프리미엄 지역의 인기는 여전히 뜨겁습니다.

3.1 송파구의 신고가 행진

송파구는 10월 넷째 주에만 60건의 거래가 이루어지며 가장 많은 거래량을 기록했습니다. 래미안파크팰리스 114㎡는 23억9,000만 원에, 트리지움 59㎡는 무려 29억6,000만 원에 거래되며 신고가를 갈아치웠습니다.

잠실, 문정, 거여 등 주요 단지에서도 고가 거래가 계속 이어졌습니다. 좋은 입지와 브랜드 아파트에 대한 수요는 규제와 상관없이 강한 모습입니다.

4. 전세 시장의 위기

매매가 어려워지면 자연스럽게 전세 수요가 몰리기 마련입니다. 하지만 이번 대책은 전세 시장마저 얼려버렸습니다. 정부가 전세담보대출 규제를 강화하면서 갭투자 방식이 막혔고, 6.27 대책으로 청년과 신혼부부의 전세대출 한도까지 줄었습니다.

4.1 전세대출이 왜 문제일까

10.15 대책에서는 1주택자의 전세대출 이자를 DSR에 포함시켰습니다. 이제 거주용 집을 가진 사람이 투자용 대출을 함께 받는 것은 사실상 불가능해졌습니다.

6.27 대책으로 청년층 버팀목 대출 한도는 2억 원에서 1.5억 원으로, 신혼부부 대출은 수도권 기준 3억 원에서 2.5억 원으로 축소되었습니다. 보증비율도 90%에서 80%로 낮아지면서, 실수요자들의 자금 사다리가 끊어진 상황입니다.

4.2 월세로 떠밀리는 사람들

전세를 구하지 못한 사람들은 결국 월세로 눈을 돌립니다. 하지만 월세는 목돈 부담은 덜지만 매달 나가는 비용이 만만치 않습니다. 전세 매물이 줄어들면서 전세가는 오히려 오르고, 월세 시장도 덩달아 요동치고 있습니다.

5. 경기도로 번지는 불씨

이런 현상은 서울만의 문제가 아닙니다. 경기도 전세 매물도 3개월 새 10.7% 급감했습니다. 성남 중원구와 의왕시는 40%, 화성시는 31%, 수원 권선구는 31%, 안양 동안구는 29%, 용인 수지구는 22%, 성남 수정구는 21%의 감소율을 기록했습니다.

서울에서 전세를 구하지 못한 실수요자들이 경기도로 몰리면서, 오히려 경기도 집주인들이 호가를 올리는 상황이 벌어지고 있습니다. 서울의 전세난이 수도권 전역으로 번지고 있는 것입니다.

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 지금 집을 사는 게 유리할까요, 기다리는 게 나을까요?
  A. 매물이 줄고 거래가 얼어붙은 지금, 선택의 폭은 좁습니다. 하지만 좋은 입지는 여전히 프리미엄이 붙습니다. 무리한 대출보다는 자신의 상환 능력을 먼저 점검하시길 권합니다.

Q2. 전세대출 규제가 강화되면 전세가는 어떻게 되나요?
  A. 대출이 어려워지면 전세 수요가 줄어 전세가가 내려갈 것 같지만, 실제로는 매물 부족으로 전세가가 오르는 경우가 많습니다. 공급과 수요의 문제입니다.

Q3. 송파구 같은 핫플레이스는 앞으로도 계속 오를까요?
  A. 좋은 입지와 학군, 교통 등 기본 가치가 탄탄한 지역은 규제에도 수요가 꾸준합니다. 다만 단기 급등보다는 장기 안정적인 상승을 예상하는 게 현실적입니다.

Q4. 경기도 전세 시장도 위험한가요?
  A. 서울 전세난이 경기도로 번지면서 매물 감소와 가격 상승이 동시에 일어나고 있습니다. 특히 서울 접근성이 좋은 지역일수록 영향이 큽니다.

Q5. 월세로 전환하는 게 나을까요?
  A. 전세를 구하기 어렵다면 월세도 하나의 선택입니다. 하지만 장기적으로 나가는 비용을 따져보고, 목돈 마련 계획을 함께 세우는 게 중요합니다.

7. 결론

🍎 10.15 대책 이후 부동산 시장은 거래 감소와 매물 부족이라는 두 가지 현상이 동시에 나타났습니다 🍎 규제는 시장을 얼렸지만 핵심 지역의 가격은 여전히 견고한 모습을 보이고 있습니다 🍎 전세대출 규제 강화로 실수요자들의 주거 불안이 오히려 커지는 역설이 발생했습니다 🍎 서울의 전세난은 경기도까지 번지며 수도권 전체의 문제로 확산되고 있습니다 🍎 지금은 무리한 투자보다 자신의 재정 상황을 냉정히 점검하고 신중하게 판단할 때입니다

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