경매시장까지 뜨거워졌다! 서울 아파트 경매 열풍의 진실!

요즘 부동산 시장이 심상치 않습니다. 서울 아파트값이 오르면서 경매 시장까지 불이 붙었습니다. 감정가를 훌쩍 넘는 낙찰 소식이 들려오고, 한 물건에 수십 명이 몰려드는 진풍경이 펼쳐지고 있습니다. 특히 규제가 약한 성동·마포·광진·동작구 같은 비규제 지역으로 수요가 쏠리면서, 빌라 시장까지 과열 조짐을 보이고 있습니다. 과연 지금이 경매 투자의 적기일까요? 현장의 생생한 이야기를 들려드리겠습니다.

부제: 3년 만에 되살아난 서울 경매시장, 지금 사야 할까?

이 글의 요약

✔ 서울 아파트 경매 낙찰률이 3년 3개월 만에 50%를 돌파했습니다.

✔ 성동구 텐즈힐은 감정가보다 25% 높은 가격에 낙찰되었습니다.

✔ 비규제 지역으로 수요가 몰리며 경쟁이 치열해지고 있습니다.

✔ 신통기획 지역 빌라는 감정가의 2.6배에 낙찰되기도 했습니다.

✔ 전문가들은 과도한 기대보다 정확한 정보 파악이 중요하다고 강조합니다.

1. 경매시장이 3년 만에 되살아난 배경

올해 9월 서울 아파트 경매 낙찰률은 50.2%를 기록했습니다. 총 209건 중 105건이 새 주인을 찾았는데, 이는 2022년 6월 이후 처음 있는 일입니다. 낙찰가율도 평균 97.3%로 6월 이후 가장 높았습니다.

제가 공인중개사로 일하면서 느낀 건, 시장 분위기가 완전히 바뀌었다는 점입니다. 불과 1년 전만 해도 경매에 나온 물건들이 몇 번씩 유찰되는 게 당연했습니다. 그런데 요즘은 첫 경매에서 바로 낙찰되고, 심지어 감정가보다 높은 가격에 팔립니다.

이런 현상의 배경에는 "지금 사지 않으면 나중엔 더 비싸진다"는 심리가 깔려 있습니다. 실제로 많은 고객들이 "조금 비싸도 지금 사는 게 낫지 않나요?"라고 물어봅니다.

2. 성동구를 중심으로 한 실제 낙찰 사례

2.1 하왕십리동 텐즈힐 사례

최근 가장 화제가 된 곳은 성동구입니다. 하왕십리동 텐즈힐 전용 60㎡는 감정가 12억3000만원이었는데, 무려 20명이 몰렸습니다. 결과는 감정가의 125%인 15억3190만원 낙찰이었습니다.

낙찰자는 감정가보다 3억원을 더 썼지만, 최근 시세가 18억 후반인 점을 고려하면 여전히 3억원 정도 싸게 산 셈입니다. 경매의 묘미가 바로 이런 거죠.

2.2 다른 성동구 사례들

금호동 대우아파트, 응봉동 대림강변타운도 각각 10% 이상 높은 가격에 낙찰됐습니다. 모두 첫 경매에서 바로 주인을 찾을 정도로 열기가 뜨거웠습니다.

원래 경매는 아무도 입찰하지 않으면 유찰되어 할인된 금액으로 2회차로 넘어갑니다. 하지만 지금은 그런 일이 거의 발생하지 않습니다. 성수전략정비구역 재개발, 역세권 개발 같은 호재가 겹친 영향이 큽니다.

3. 빌라 시장으로 번진 투자 열기

아파트 규제가 강화되면서 투자자들이 빌라 시장으로 이동하고 있습니다. 특히 신속통합기획이나 모아타운 후보지로 지정된 지역에서 과열 조짐이 두드러집니다.

지난 7월 광진구 자양동 반지하 다세대주택은 응찰자만 66명이 몰렸습니다. 감정가 2억1300만원의 2.6배인 5억5500만원에 낙찰됐습니다. 자양동이 지난해 신통기획 후보지로 선정되면서 "곧 재개발이 추진될 것"이라는 기대가 반영된 사례입니다.

제가 중개사무소에서 상담하다 보면, 요즘 고객들 중 상당수가 빌라 경매에 관심을 보입니다. "아파트는 너무 비싸니까 빌라라도 사서 재개발 기다리면 되지 않나요?"라는 질문을 자주 받습니다.

4. 신속통합기획과 모아타운의 실체

4.1 신속통합기획이란?

신속통합기획은 노후 주택이 몰린 지역을 묶어 재개발을 쉽게 하는 제도입니다. 서울시가 절차를 간소화해주기 때문에, 투자자들이 "신통기획 지정=새 아파트"로 연결 지어 생각합니다.

4.2 모아타운의 개념

모아타운은 소규모 빌라촌처럼 노후 주택이 밀집된 지역을 대상으로 합니다. 주민들이 자발적으로 모여서 재개발하면 지원해주는 방식입니다.

투자자들 사이에서는 "신통·모아타운=로또"라는 인식이 퍼지고 있습니다. 하지만 이건 상당히 위험한 생각입니다.

5. 경매 투자 시 주의해야 할 착시효과

문제는 신통기획이나 모아타운으로 지정됐다고 해도 바로 새 아파트가 들어서는 게 아니라는 점입니다.

구분	예상 기간	변수
신통기획 절차	최소 10년 이상	주민 동의율, 재정 문제
모아타운 진행	10~15년	주민 갈등, 사업성 검토
실제 입주	착공 후 3~4년	건설사 선정, 인허가 지연

서울시가 절차를 줄여준다 해도 실제 착공까지는 최소 10년 이상이 걸립니다. 주민 갈등이나 외부 변수로 지연되거나 아예 무산될 수도 있습니다.

제가 만난 한 고객은 신통기획 지역 빌라를 높은 가격에 샀다가, 주민 동의가 안 돼서 사업이 무산되는 걸 보고 큰 손해를 봤습니다. "중개사님, 10년 안에 아파트 들어선다면서요?"라던 그분의 말이 아직도 기억에 남습니다.

전문가들은 "규제를 피해 틈새시장으로 몰리는 현상은 이해되지만, 지나친 기대는 위험하다"고 말합니다. 투자자들에게 정확한 정보를 제공하는 교육과 안내가 필요합니다.

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1. 경매 낙찰률 50%가 높은 건가요?
A: 네, 상당히 높은 수치입니다. 2022년 이후 3년간 경매 시장이 침체되어 있었는데, 최근 들어 회복세를 보이고 있다는 신호입니다.

Q2. 감정가보다 높게 낙찰되는 이유는 뭔가요?
A: 시세가 빠르게 오르고 있어서 감정가가 현재 시세를 따라가지 못하기 때문입니다. 낙찰자 입장에서는 감정가보다 높게 써도 시세보다는 싸게 사는 경우가 많습니다.

Q3. 신통기획 지역 빌라 경매는 안전한가요?
A: 절대 안전하다고 볼 수 없습니다. 지정되었다고 해도 실제 재개발까지는 10년 이상 걸리고, 주민 동의가 안 되면 무산될 수도 있습니다.

Q4. 경매 초보자도 지금 시작해도 될까요?
A: 시장이 과열된 상태라 초보자에게는 위험할 수 있습니다. 충분한 공부와 전문가 상담 후 신중하게 접근하시는 게 좋습니다.

Q5. 비규제 지역이 투자하기 좋은가요?
A: 규제가 적다는 장점이 있지만, 그만큼 경쟁이 치열하고 가격이 빠르게 오르고 있습니다. 투자 수익률을 꼼꼼히 계산해야 합니다.

7. 결론

🍎 서울 경매시장은 3년 만에 활기를 되찾았지만 과열 우려도 큽니다.

🍎 성동구처럼 호재가 있는 지역은 경쟁이 치열해 높은 가격에 낙찰됩니다.

🍎 신통기획이나 모아타운은 로또가 아니라 장기 투자임을 명심해야 합니다.

🍎 감정가를 초과하는 낙찰이 많아 수익성을 냉정하게 판단해야 합니다.

🍎 정확한 정보와 전문가 조언을 바탕으로 신중하게 접근하는 게 중요합니다.

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