중개사도 어려워하는 상가 임대차 계약 체크리스트 완전 정복 가이드

상가 임대차 계약, 주택과 비슷하다고 생각하시나요? 저 역시 공인중개사로 일하면서 처음에는 그렇게 생각했습니다. 하지만 막상 상가 계약서를 작성해보니 확인하지 못한 부분들 때문에 당황했던 경험이 한두 번이 아니었습니다. 상가 계약은 주택과는 완전히 다른 복잡한 세계입니다.

부제:　상가 임대차 계약 실수 방지를 위한 5가지 핵심 체크리스트

이 글의 요약

✔ 상가 계약은 주택과 달리 복잡한 확인 사항들이 많아 신중한 접근이 필요합니다.

✔ 권리금 계약 시 부가세와 양도양수 물품 범위를 명확히 해야 합니다.

✔ 소방필증은 전체 건물이 아닌 해당 층과 면적 기준으로 확인해야 합니다.

✔ 행정처분 이력은 지위승계로 이어져 새로운 영업자에게 큰 손실을 가져올 수 있습니다.

✔ 다섯 가지 핵심 체크리스트만으로도 상가 계약 문제의 80% 이상을 예방할 수 있습니다.

1. 권리금 계약 시 주의사항

상가 계약에서 가장 큰 금액을 차지하는 것이 바로 권리금입니다. 제가 중개사로 일하면서 겪은 실제 사례를 말씀드리겠습니다.

한 고객님이 음식점을 인수하면서 권리금 1억원에 냉장고와 집기류가 모두 포함된 줄 알고 계약했습니다. 그런데 막상 계약 후에 보니 냉장고는 렌탈 제품이어서 매달 렌탈료를 내야 하고, 중도해지 시에는 위약금까지 발생한다는 사실을 알게 되었습니다.

1.1 부가세 처리 확인 사항

권리금은 금액이 크기 때문에 부가세 처리를 제대로 확인하지 않으면 큰 손실이 발생합니다. 한 고객은 권리금 1억원에 부가세 1천만원이 포함된 금액으로 생각했는데, 실제로는 별도였던 경우가 있었습니다.

1.2 양도양수 물품 범위 명시

계약서에는 반드시 양도양수되는 물품의 범위를 구체적으로 명시해야 합니다. 냉장고, 에어컨, 가스레인지 등 모든 집기류의 소유권과 렌탈 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

2. 소방필증 층수별·면적별 확인

소방필증은 건물 전체가 아닌 내가 사용할 층과 면적을 기준으로 확인해야 합니다. 실제로 제가 담당했던 사례를 소개하겠습니다.

2층에 치킨집을 계약한 사장님이 인테리어도 완료하고 간판까지 설치했지만, 영업신고를 위해 구청에 갔더니 소방완비증명서를 요구 받았습니다. 소방서에서는 인테리어 마감재와 내부 구조가 소방 기준을 충족하지 못한다며 증명서 발급을 거부했습니다.

확인 항목	체크 포인트	주의사항
층수별 기준	해당 층의 소방설비	1층과 2층 기준 상이
면적별 기준	사용 면적의 소방규정	33㎡ 이상 시 추가 설비 필요
업종별 기준	영업 종목의 특별 요구사항	음식점, 카페 등 별도 기준

결국 수천만원의 인테리어 비용이 모두 손해가 되었고, 재시공 후에야 영업을 시작할 수 있었습니다.

3. 행정처분 이력 조회의 중요성

행정처분 이력은 지위승계를 통해 새로운 영업자에게 그대로 이어집니다. 이 부분을 놓치면 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

한 고객님이 편의점을 지위승계로 인수했는데, 오픈 직후 구청에서 점검을 나왔습니다. 알바생이 실수로 미성년자에게 주류를 판매했는데, 이것이 세 번째라는 통보를 받았습니다. 알아보니 이전 사업자가 같은 이유로 이미 두 번의 행정처분을 받은 상태였던 것입니다.

3.1 조회해야 할 기관

✔ 관할 구청: 영업허가 관련 처분 이력
✔ 보건소: 식품위생 관련 처분 이력
✔ 소방서: 소방안전 관련 처분 이력

새로운 사장님은 단 한 번의 실수였지만, 누적된 행정처분으로 인해 영업정지 처분을 받아 결국 가게를 접을 수밖에 없었습니다.

4. 위반 건축물 여부 및 이행강제금 체크

위반 건축물 여부는 건축물대장만으로는 확인이 어려운 경우가 많습니다. 서류상으로는 문제없어 보이지만 실제로는 불법 증축된 구조일 수 있습니다.

한 고객님이 저렴한 임대료에 혹해서 계약한 가게가 있었습니다. 계약 후 알고 보니 건물의 절반 이상이 불법 증축된 구조였고, 위반 건축물로 등재되어 매년 수백만원의 이행강제금 고지서가 날아왔습니다.

4.1 확인 방법

✔ 건축물대장 발급 및 현장 대조
✔ 구청 건축과 위반건축물 조회
✔ 현재 부과 중인 이행강제금 확인

문제는 매도 시에도 위반 건축물로 인해 제대로 된 권리금을 받을 수 없다는 점입니다. 심각한 경우 영업정지까지 당할 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

5. 도시가스와 전기 증설 가능성 확인

프랜차이즈 카페를 오픈하려던 고객님의 사례입니다. 커피머신, 오븐, 냉난방기를 모두 사용하려면 전기용량 증설이 필요했는데, 계약 후 전기증설이 불가능하다는 사실을 알게 되었습니다.

결국 일부 장비를 포기하고 메뉴도 축소해서 오픈했지만, 주변 카페와 차별화가 어려워져 매출에 큰 타격을 받았습니다.

5.1 전기 증설 확인 사항

✔ 현재 전기 용량 및 증설 가능 용량
✔ 한전 공사 가능 여부 및 비용
✔ 건물 내 전기 설비 용량

5.2 가스 공급 확인 사항

아직도 서울 일부 지역에서는 LPG 가스통을 사용하는 곳이 있습니다. 도시가스 배관 공사에는 수천만원이 소요되므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

본 포스팅은 [로체]의 유튜브 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1: 권리금 계약 시 가장 중요한 확인 사항은 무엇인가요?
A: 부가세 처리 방법과 양도양수 물품의 정확한 범위입니다. 특히 렌탈 제품인지 소유 제품인지 명확히 구분하여 계약서에 기재해야 합니다.

Q2: 소방필증은 언제 확인해야 하나요?
A: 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 해당 층과 사용 면적, 영업 종목에 따른 소방 기준을 모두 충족하는지 소방서에서 직접 확인받으시기 바랍니다.

Q3: 행정처분 이력은 어떻게 조회하나요?
A: 관할 구청, 보건소, 소방서에 직접 방문하거나 전화로 해당 사업장의 행정처분 이력을 조회할 수 있습니다. 정보공개 청구를 통해서도 확인 가능합니다.

Q4: 건축물대장과 실제 건물이 다를 수 있나요?
A: 네, 자주 발생하는 문제입니다. 건축물대장 발급 후 반드시 현장에서 직접 대조 확인하고, 의심스러운 부분은 구청 건축과에 문의하시기 바랍니다.

Q5: 전기나 가스 증설이 불가능한 경우 어떻게 해야 하나요?
A: 계약 전 한전과 가스공사에 직접 문의하여 증설 가능 여부와 비용을 확인하세요. 불가능한 경우 영업 계획을 수정하거나 다른 매물을 찾는 것이 현명합니다.

7. 결론

🍎 상가 계약은 주택과 완전히 다른 복잡한 확인 사항들이 많습니다.

🍎 권리금, 소방필증, 행정처분 등 다섯 가지 핵심 사항을 반드시 체크하세요.

🍎 계약 전 충분한 사전 조사가 향후 큰 손실을 예방하는 지름길입니다.

🍎 의심스러운 부분은 관련 기관에 직접 문의하여 정확한 정보를 확인하세요.

🍎 이 체크리스트만 지켜도 상가 계약 문제의 80% 이상을 예방할 수 있습니다.

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