초보자도 쉽게! 양도세 예정신고 완벽 가이드! - money-health

부동산을 팔고 나서 받게 되는 양도세 예정신고 통지서, 막막하기만 하죠? 8년간 기다린 아파트를 결국 매도하게 된 지민 씨의 사례처럼 많은 분들이 양도세 신고 과정에서 어려움을 겪고 계십니다. 복잡해 보이는 세무 절차지만 올바른 방법을 알면 누구나 할 수 있어요.

부제: 양도세 예정신고 2개월 기한, 놓치면 큰일!

이 글의 요약

✔ 부동산 양도 후 2개월 내 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과됩니다 ✔ 손실이 발생해도 원칙적으로 신고 의무가 있어 주의가 필요해요 ✔ 1세대 1주택 비과세 해당 여부는 납세자가 직접 판단해야 합니다 ✔ 필요경비를 제대로 계산하지 않으면 세금을 더 낼 수 있어요 ✔ 복잡한 경우 세무사 의뢰로 정확한 신고를 하는 것이 현명합니다

부동산관련 알짜정보 보러가기👆

1. 양도세 예정신고란 무엇인가

지민 씨는 8년 전 조합 아파트 분양을 신청했다가 드디어 기다려 온 아파트가 다 지어졌는데요. 막상 들어가려 하니 세금에 대해 하나도 모르고 집값은 터무니없이 많이 올라서 은행 대출도 한계가 있더라고요.

결국 입주도 못한 채 지난 3월에 매매를 했습니다. 분양가는 5억 2천만 원이었지만 4억 5천만 원에 매매를 했는데요. 두 달이 지난 시점에서 국세청으로부터 양도세 예정신고를 하라는 통지를 받았습니다.

앱으로 들어가서 하라고 하는데 세금에 대해 아무것도 모르다 보니 도대체 무슨 말인지 잘 모르겠고 하려고 해봤는데 제대로 된 건지도 알 수가 없네요.

주변에 물어볼 사람도 없고 이 문제를 들고 세무사를 찾아가야 하는 건지 모르겠습니다. 혼자 하기는 너무 버거운데 방법이 없는지 매우 궁금하다고 해요.

2. 신고 기한과 가산세의 무서운 현실

부동산 같은 자산을 팔아서 양도 차익이 생기면 그에 대한 양도소득세를 내야 합니다. 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도세 예정신고라는 걸 하고 납부할 세금이 있으면 미리 납부도 해야 됩니다.

이런 제도가 있는 이유는 명확합니다. 양도를 한 다음에 바로 세금을 징수하지 않으면 납세자가 돈을 다 써버려서 세금을 낼 돈이 없을 수도 있고, 또 여러 건의 양도를 했을 경우 세금을 한꺼번에 몰아서 내게 하면 부담이 커질 수도 있기 때문입니다.

만약 신고를 제때 하지 않으면 20%의 무신고 가산세가 붙고 또 세금을 늦게 낸 것에 대해 납부 지연 가산세도 추가로 붙게 됩니다.

한 해에 한 건만 양도를 했다면 예정 신고만으로 끝나지만 한 해에 여러 건의 양도를 했다면 건별로 예정 신고도 해야 되고 이듬해 5월에 양도 소득을 모두 합쳐서 다시 한 번 확정 신고라는 걸 해야 됩니다.

3. 지민 씨 사례로 보는 양도차익 계산법

지민 씨의 경우 분양가가 5억 2천만 원인데 4억 5천만 원에 양도를 하였습니다. 제 값보다 손해를 보고 판 것 같지만 그 집을 처음에 취득했던 가액이 4억 5천만 원보다 적다면 양도 차액이 발생했겠죠. 그렇다면 이에 대해 세금도 내셔야 합니다.

중요한 점은 차익이 발생하지 않았더라도 원칙적으로 신고는 하도록 돼 있다는 것입니다. 다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우엔 예정 신고를 하지 않아도 되긴 합니다.

4. 1세대 1주택 비과세 판단 기준

비과세 충족 여부는 국세청이 실시간으로 알 수는 없어서 안내문은 일괄적으로 발송될 수 있습니다. 그러니 1세대 1주택 비과세에 해당하는지 여부는 납세자가 판단을 해야 됩니다.

1세대 1주택 비과세를 받으려면 다음 조건들을 모두 충족해야 합니다:

● 실제 거주 기간이 2년 이상
● 보유 기간이 2년 이상
● 세대 구성원 전체가 1주택만 보유
● 기타 세법상 요건 충족

5. 직접 신고하는 방법과 주의사항

예정 신고 대상이 맞다면 홈텍스나 손택스 앱을 통해서도 개인도 신고를 할 수는 있습니다. 기본 개인 정보를 입력하면 부동산 실거래 신고를 한 내역이 자동으로 조회되고 해당 내용을 선택해서 언제 얼마에 양도를 했는지 그리고 얼마에 취득을 했는지 필요 경비는 얼마인지 이런 걸 입력을 하시면 됩니다.

클릭 몇 번으로! 양도세 쉽게 신고하기!👆

인터넷이나 스마트폰 사용이 어려우면 세무서에 가서 직접 신고를 하여도 되지만 사실 절차만 좀 간단할 뿐 생소하기 때문에 어떤 방법이든 쉽지 않을 수 있습니다.

6. 필요경비 계산의 중요성

무엇보다 내용을 잘못 입력해서 세금을 적게 신고하면 이에 대해서도 불성실 신고 가산세를 내야 하고요. 반대로 필요 경비를 누락하면 원래 내야 할 세금보다 많은 세금을 내야 할 수도 있습니다.

양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요 경비를 제외한 순수익에 대해서 세금이 부과됩니다. 기본적으로 주택을 취득할 때 냈던 취득세나 국민주택채권 매입 비용 그리고 부동산 수수료, 법무사비 같은 비용들도 필요 경비로 인정을 받을 수 있습니다.

필요경비 항목	세부 내용	비고
취득세	주택 구입 시 납부한 취득세	영수증 보관 필수
국민주택채권	의무 매입한 채권 비용	만기 전 할인 매각 시 차액
중개수수료	부동산 중개업소 수수료	양도·취득 시 모두 해당
법무사비	등기 관련 비용	인지세 포함
개량비	자본적 지출에 해당하는 개량비	500만원 이상, 내용연수 연장

이런 비용들은 차익에서 공제받을 수 있어서 세금이 줄어들게 되는 거죠. 그런데 재건축이 진행된 아파트의 경우 추가로 인정되는 필요 경비가 있을 수도 있습니다.

7. 세무사 의뢰가 현명한 선택인 이유

조합 아파트를 분양받았다면 이런 부분에서 추가 경비가 발생할 수도 있습니다. 누락을 막기 위해서라도 세무사에게 신고를 의뢰하시는 걸 추천드립니다.

비용이 정해져 있지는 않지만 4억 5천만 원 정도의 양도를 하였고 특별히 복잡한 내용이 없다면 수수료는 대략 한 30만 원에서 50만 원 정도 사이라고 예상하시면 될 듯합니다.

신고를 잘못해서 세금을 더 내거나 걱정을 하시는 것보다는 비용을 지불하고 정확하게 신고를 하는 게 좋은 방법입니다. 

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

돈 되는(짠테크) 바로보기👆

8. Q&A

Q1. 양도세 예정신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A1. 20%의 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 추가로 부과됩니다. 세금보다 가산세가 더 클 수도 있어 반드시 기한 내 신고해야 합니다.

Q2. 손해를 보고 팔았는데도 신고해야 하나요?
A2. 네, 원칙적으로 신고 의무가 있습니다. 다만 취득가액보다 낮은 가격에 팔았다면 납부할 세금은 없고 신고만 하면 됩니다.

Q3. 1세대 1주택 비과세는 어떻게 판단하나요?
A3. 2년 이상 실거주, 2년 이상 보유, 세대원 전체 1주택 보유 등의 조건을 모두 충족해야 합니다. 국세청에서 자동 판단하지 않으므로 본인이 확인해야 합니다.

Q4. 필요경비로 인정받을 수 있는 항목은 무엇인가요?
A4. 취득세, 국민주택채권, 중개수수료, 법무사비, 인지세, 개량비(500만원 이상) 등이 해당됩니다. 영수증을 반드시 보관하세요.

Q5. 세무사 비용이 얼마나 드나요?
A5. 일반적인 주택 양도의 경우 30~50만원 정도입니다. 복잡한 경우나 여러 건의 양도가 있으면 더 들 수 있지만, 잘못 신고해서 생기는 손실을 생각하면 합리적인 투자입니다.

9. 결론

🍎 양도세 예정신고는 양도 후 2개월 내 반드시 해야 하는 의무사항입니다 🍎 가산세 부담을 피하려면 기한을 절대 놓치지 말고 정확히 신고하세요 🍎 필요경비를 꼼꼼히 챙기면 세금 부담을 크게 줄일 수 있어요 🍎 복잡한 경우라면 세무사 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다 🍎 미리 준비하고 체계적으로 접근하면 누구나 할 수 있는 일이에요

0. 함께 읽으면 도움 되는 글

클릭 몇 번으로! 양도소득세 쉽게 신고하기!👆

조정대상지역 해제 후 양도소득세 감면 기준👆

개인토지 국가수용 양도세 감면은?👆

필요경비로 양도세 등 절약하는 법👆

2주택자 양도세, 절세 완벽 가이드!👆

키워드: #양도세예정신고, #부동산양도소득세, #1세대1주택비과세, #필요경비, #세무사의뢰