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일시적 2주택 비과세 분양권 기준 완벽 가이드




집을 보유한 상태에서 분양권을 취득했을 때 언제까지 기존 주택을 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금하신가요? 분양권 취득 시점에 따라 달라지는 일시적 2주택 비과세 특례를 자세히 알아보겠습니다.


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부제: 분양권 취득시기별 일시적 2주택 비과세 적용기준




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이 글의 요약


일시적 2주택 비과세는 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 처분이 원칙입니다.

2021년 1월 1일 이후 취득 분양권은 취득 시점부터 3년을 계산합니다.

지역주택조합은 사업계획 승인일이 기준점이 되어 처분기한이 결정됩니다.

3년 초과 시에도 입주 후 1년 거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

일시적 2주택 시 취득세 중과를 피할 수 있어 세금 부담이 줄어듭니다.


1. 일시적 2주택 비과세 특례의 의문


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지민 씨가 라디오에서 들은 내용 중 집이 있는 상태에서 분양권을 획득하면 2주택이 되어 3년 안에 기존 주택을 팔아야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 내용이었습니다.

그런데 어디선가 들은 바로는 분양권은 집이 지어진 게 아니기 때문에 분양권 취득 시점이 아니라 집이 지어지고 나서 3년 내에 처분하면 된다고 한 것 같은데 어떤 게 맞는 것인지 헷갈려하고 있어요.







2. 일시적 2주택 비과세 특례의 핵심 조건




1세대 1주택인 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1주택인 상태에서 추가적으로 주택을 취득해 2주택이 되더라도 일정 요건을 충족하면 기존 주택을 처분 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


일시적 2주택 비과세 특례의 3가지 핵심 조건은 다음과 같습니다.

 구분  요건 내용
 1  종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득
 2  신규 주택 취득일로부터 3년 내 종전 주택 양도
 3  양도하는 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족


3. 분양권 취득 시점에 따른 처분 기한 차이


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신규로 취득하는 주택이 분양권이나 조합원 입주권인 경우 더 복잡한 요건이 적용됩니다. 분양권이나 입주권은 집이 아니라 집에 대한 권리이지만, 일시적 2주택 특례를 적용할 때는 취득 시기에 따라 집으로 볼 수도 있고 아닐 수도 있습니다.


2021년 1월 1일이 기준점입니다:


3.1 2021년 1월 1일 이후 취득 분양권


● 분양권을 주택으로 인정
● 분양권 취득 시점부터 3년 내 종전 주택 처분 필요


3.2 2021년 1월 1일 이전 취득 분양권


● 실제 집이 완공되고 잔금을 치른 후 3년 내 처분
● 지민 씨가 들었던 "집이 지어지고 나서 3년 내 처분" 방식 적용


4. 지역주택조합 입주권의 특별 기준


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지역주택조합원의 입주권은 사업계획 승인 시점이 핵심입니다.


4.1 사업계획 승인 전 조합 가입


● 승인 전까지는 단순 계약권으로 주택 수에 영향 없음
● 사업계획 승인일부터 입주권으로 인정되어 3년 카운트 시작


4.2 사업계획 승인 후 조합원 가입


● 가입일부터 즉시 입주권으로 인정
● 해당 날짜부터 3년 내 종전 주택 처분 필요


예시: 2024년 6월 1일 사업계획 승인 → 2027년 6월 1일까지 종전 주택 처분







5. 3년 초과 시 비과세 받는 조건


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아파트 건설 지연으로 분양권이나 입주권 취득일로부터 3년이 지나버릴 수 있습니다. 이런 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건이 있습니다:


5.1 필수 조건


● 입주 후 3년 내 전입: 새 아파트 완공 후 반드시 3년 내 전입신고
● 1년 이상 계속 거주: 전입 후 최소 1년간 실거주 의무 


5.2 주의사항


새 아파트 완공 후 바로 임대를 계획한다면 반드시 사업계획 승인일로부터 3년 내에 종전 주택을 처분해야 합니다.


6. 취득세 중과 회피 방법


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일시적 2주택의 경우 취득세 혜택도 받을 수 있습니다:


6.1 취득세 신고 방법


● 새 아파트 완공 시 1주택 세율로 신고
● 2주택 중과세율 적용 없음


6.2 주의사항


종전 주택을 처분 기간 내에 처분하지 않으면:

● 2주택 세율로 세금 재계산
● 가산세 추가 부과


7. 실제 사례 분석


1) 지민 씨의 상황을 종합해보면:


● 송파구 주택 보유 (2015년 취득, 5억 이하, 실거주 중)
● 동일 지역 지역주택조합 조합원


2) 판단 기준


● 사업계획 승인일 확인 필요
● 승인일이 2021년 1월 1일 이후라면 승인일부터 3년 계산
● 승인일이 2021년 1월 1일 이전이라면 입주 완료 후 3년 계산


8. Q&A


Q1: 분양권과 입주권의 차이점은 무엇인가요?

A1: 분양권은 건설회사로부터 받는 분양 계약상의 권리이고, 입주권은 주택조합에서 받는 조합원의 입주 권리입니다. 세법상 적용 기준은 동일합니다.


Q2: 2021년 1월 1일 기준이 왜 중요한가요?

A2: 이 날짜를 기점으로 분양권을 주택으로 보는 세법 기준이 변경되었습니다. 이후 취득 분양권은 취득 즉시 주택으로 인정됩니다.


Q3: 종전 주택 처분 기한을 놓치면 어떻게 되나요?

A3: 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없고, 취득세도 2주택 중과세율로 재계산되어 가산세와 함께 추가 납부해야 합니다.


Q4: 일시적 2주택 특례를 여러 번 사용할 수 있나요?

A4: 특별한 제한은 없으나 각각의 경우마다 모든 요건을 충족해야 하며, 실거주 의무 등을 고려해야 합니다.


Q5: 사업계획 승인일을 어떻게 확인할 수 있나요?

A5: 해당 지자체 홈페이지나 조합 사무소에서 확인할 수 있으며, 조합원에게는 별도 통지됩니다.이 글은 "MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.




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9. 결론


🍎 분양권 취득 시점이 2021년 1월 1일 전후인지 확인이 가장 중요합니다.

🍎 지역주택조합은 사업계획 승인일을 기준으로 3년을 계산해야 합니다.

🍎 건설 지연 시에도 입주 후 실거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

🍎 취득세 중과 회피를 위해서도 처분 기한을 반드시 지켜야 합니다.

🍎 복잡한 세법이므로 개별 상황에 맞는 전문가 상담을 받으시길 권합니다.





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