공동상속주택 지분소유자, 내집마련 가능한가?

공동으로 상속받은 주택 지분 때문에 내 집 마련의 꿈이 멀어지는 것 같아 답답하신가요? 실제로 살지도 않는 집 지분 때문에 무주택 혜택을 놓칠까 봐 걱정된다면, 이 글이 그 해답을 드릴 것입니다. 공동상속주택 지분 소유자도 충분히 내 집 마련이 가능하며, 현명하게 대처하는 방법을 알려드립니다!

부제: 공동상속주택 지분 정리하고 내 집 마련 성공하기

이 글의 요약

✔ 상속 지분 있어도 내 집 마련 꿈 포기 마세요.

✔ 특정 조건 충족 시 무주택으로 인정돼요.

✔ 대출 청약 시 지분 정리 계획이 중요해요.

✔ 취득세 양도세 혜택 위해 지분 정리 필요해요.

✔ 가족 간 증여 시 세금 미리 확인 필수예요.

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1. 공동상속주택 지분 소유자의 고민

지민 씨의 장인어른께서 일찍 돌아가시면서 장모님과 아내 그리고 아내의 오빠인 형님께서 장인어른이 살고 계시던 집을 공동 명의로 상속받게 됐습니다.

실제로는 장모님만 그 집에 거주하시고 저희와 형님은 그 주택의 지분만 일부 소유하고 있는 상황입니다. 즉 장모님을 제외하고 저희 부부와 형님 댁은 모두 서류상으로만 유주택자로 돼 있는데요. 형님도 결혼을 하셔서 두 자녀를 낳고 가정을 이루고 살고 있습니다.

이렇게 실제로는 무주택자지만 장모님이 사시는 집의 지분으로 인해 유주택자가 되어 주택 세금 부분에서 혜택이나 지원이 불가능해 보입니다.

장모님께서 혼자 살고 계시는 집을 처분하는 것도 현실적으로 불가능하고 그렇다고 지분을 가족 간에 증여하면 세금이 크다고 들었습니다.

저희도 형님 댁도 내 집 마련을 하고 싶은데 이런 상황에선 어떻게 하는 게 좋을지 매우 궁금해합니다.

2. 상속주택 지분, 무주택 혜택 가능한 이유

결론부터 말씀드리자면 당장의 내 집 마련을 하는 데는 큰 문제는 없어서 이 지분을 그대로 둬도 되지만 언젠가 주택을 취득하는 시점에서는 지분 정리를 해야 되기 때문에 이에 대한 준비는 해두는 것이 좋습니다.

우리나라에선 주택을 소유하고 있느냐 아니냐에 따라 대출, 세금, 청약 같은 제도에서 큰 차이가 있는데요.

상속으로 인해 어쩔 수 없이 주택을 공동으로 소유한 경우에는 예외적으로 무주택과 동일하게 인정을 해 주기도 합니다.

3. 상속주택 지분 소유자의 대출 전략

먼저 대출을 살펴보면 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 저금리 정책 대출은 무주택자에게만 지원되지만 이 상속받은 주택의 지분을 정리하는 경우엔 예외로 두고 있습니다.

대출에 따라 조건이 약간 다르긴 한데요. 일단 대출을 신청할 때는 지분으로 상속받은 주택은 무주택으로 봅니다.

이후 대출이 실행되면 정해진 기간 내에 지분을 정리해야 되는데요.

1) 보금자리론의 경우 3년 이내에, 디딤돌 대출의 경우 3개월 이내에 지분을 처분해야 합니다.

만약 기한 내에 처분하지 못하면 대출이 회수 되는데요. 이 지분 정리에 시간이 걸릴 수도 있으니 대출을 실행하기 전엔 지분을 정리하기 위한 준비를 마쳐 두는 게 좋습니다.

2) 또 생애 최초로 주택을 구입하는 경우엔 집값 대비 대출 한도인 LTV도 10% 포인트 높은 80%까지 가능한데요.

이때도 역시 무주택으로 인정을 해주긴 하지만 주택을 구입하기 전에 지분을 정리하고 상속으로 인해 지분 형태로 주택을 소유하고 있었다는 사실을 증빙해야 합니다.

4. 청약 제도, 상속주택 지분 영향은?

다음으로 청약 제도를 보면 상속으로 인해 주택을 지분으로 소유하고 있는 경우 무주택으로 보기 때문에 무주택 자격으로 청약을 신청할 수는 있는데요. 당첨이 되고 나면 3개월 이내에 지분을 처분해야 합니다.

청약을 신청할 땐 신청자들의 무주택 여부를 일일이 검증할 수 없어서 다른 무주택자들과 동일하게 심사를 합니다. 그리고 나서 당첨이 되면 그때 가서 과거의 주택 소유 이력이나 현재 소유 여부를 확인하게 되는데요.

이때 지분으로 소유하고 있는 주택이 확인되면 해당 내용을 소명하라고 하면서 부적격이라는 통보가 가게 됩니다. 그럼 상속으로 주택을 소유하게 됐다는 사실을 증빙하면 되고 이때로부터 3개월 이내에 지분을 처분하면 됩니다.

5. 상속주택 지분과 세금 문제 (취득세, 양도세)

마지막으로 세금과 관련해선 취득세와 양도세를 따져봐야 합니다.

1) 취득세의 경우 태어나서 처음으로 주택을 취득하면 일정 부분 감면 혜택이 있는데요. 이 혜택을 받기 위해선 주택을 취득하는 시점에서 상속 주택에 대한 지분을 모두 처분한 상태여야 합니다.

2) 양도세는 1세대 1주택자인 경우 양도 차익에 대해 비과세 혜택이 주어집니다. 이때 지분으로 소유하고 있는 주택의 대표 소유자 외엔 나머지 소수 지분자는 주택 수에 포함시키지 않는다는 규정이 있는데요.

동일한 비율로 주택을 소유하고 있다면 해당 주택에 거주하고 있는 사람을 대표 소유자로 봐서 나머지 사람들은 양도세, 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

6. 가장 현실적인 상속주택 지분 정리 방법

1) 정리하자면 주택을 취득하는 시점에서는 지분을 정리해야 하는데요.

2) 현실적으로 다른 사람에게 팔기는 어려우니까 장모님 쪽으로 옮기시는 게 유일한 답이 될 것 같아요.

3) 이때 발생하는 증여세와 취득세를 미리 판단하셔서 준비를 해 두는 게 좋을 것입니다.

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7. 결론

🍎 상속 지분 있어도 내 집 마련 가능해요.

🍎 대출 청약 시 무주택 기준 예외 적용돼요.

🍎 주택 취득 전 지분 정리 계획 세워야 해요.

🍎 증여세 등 세금 영향 미리 확인 필수예요.

🍎 현명한 지분 정리로 내 집 마련 성공하세요.

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