전세에서 월세로 바뀌는 임대시장, 그 이유?

부동산 시장에서 전세 대신 월세를 선택하는 세입자가 급증하고 있습니다. 올해 1~2월 전국 월세 비중이 61.4%로 역대 최고치를 기록했는데요, 이러한 변화는 단순한 선호도 변화가 아닌 시장 환경과 제도 변화에 따른 현상입니다. 전세에서 월세로 전환되는 이유와 이에 대응하는 지원정책까지 모두 살펴보겠습니다.

부제: 월세가 증가하는 이유와 지역별 지원제도

이 글의 요약

✔ 2024년 초 전국 월세 비중이 61.4%로 사상 최고치를 기록했으며, 이는 2021년 41.7%에서 급격히 증가한 수치입니다.

✔ 대출 규제 강화, 전세보증보험 보장률 축소, 월세 세금혜택 등이 월세 증가의 핵심 요인입니다.

✔ 집주인들도 낮은 예금금리로 인해 안정적인 현금흐름을 제공하는 월세를 선호하는 추세입니다.

✔ 임대차2법 개편 불확실성으로 인해 전세시장 불안정이 당분간 지속될 전망입니다.

✔ 강남구와 평택시 등 지자체별로 다양한 전월세 지원정책을 적극 활용하면 주거비 부담을 줄일 수 있습니다.

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1. 월세 비중 급증 현황

최근 임대주택 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 월세 계약 비중의 급격한 증가입니다. 올해 1~2월 전국 월세 비중은 61.4%로 역대 최고치를 기록했습니다.

아래 표의 수치는 최근 몇 년간 꾸준히 상승해온 결과치 입니다.

연도	비율
2021년	41.7%
2022년	47.1%
2023년	55.2%
2024년	57.5%
2025년 1~2월	61.4%

특히 주목할 점은 수도권 뿐만 아니라 지방에서도 월세 비중이 63.5%로 빠르게 증가하고 있다는 것입니다.

서울 아파트의 경우 월세 비중이 43.8%로, 4년 전보다 무려 20%포인트 이상 상승했습니다. 이러한 변화는 우연이 아닌 여러 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다.

2. 월세로 전환되는 4가지 핵심 원인

2.1 대출 문턱이 높아졌습니다

은행들이 가계대출 관리를 강화하면서 전세자금 대출이 까다로워졌습니다. 우대금리 축소와 유주택자 대상 주택담보대출 제한으로 대출 문턱이 높아진 것이죠.

실제 사례를 보면, 하나은행은 4월 10일부터 주택담보대출과 전세대출의 다자녀가구 우대금리를 다음과 같이 하향 조정했습니다.

- 2자녀 가구: 0.2%p → 0.1%p로 축소
- 3자녀 이상 가구: 0.4%p → 0.2%p로 축소

이처럼 대출 조건이 까다로워지면서 목돈이 필요한 전세보다는 초기 부담이 적은 월세를 선택하는 세입자들이 늘고 있습니다.

2.2 전세 위험부담이 커졌습니다

전세보증보험 제도에도 중요한 변화가 있었습니다. 과거에는 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 보증금 100%를 대위변제(대신 지급)해 주었습니다.

하지만 현재는 최대 90%까지만 보장되어, 나머지 10%는 세입자가 손해를 볼 위험이 생겼습니다. 이런 제도 변화로 전세 계약의 안전성이 떨어지면서, 리스크가 상대적으로 적은 월세를 선택하는 경향이 높아지고 있습니다.

2.3 월세 세금혜택이 매력적입니다

정부는 월세 세입자를 위한 세제 혜택을 제공하고 있습니다. 총급여 8000만원 이하인 경우, 월세의 15~17%를 세금에서 돌려받을 수 있으며(최대 1000만원 한도), 이는 연말정산 시 공제 혜택으로 적용됩니다.

실제 사례를 살펴보면, 자산이 2000만원인 A씨가 전세 대출을 받으면 이자로 월 26.8만원을 부담해야 하지만, 월세를 선택할 경우 월 16.6만원이 지출됩니다. 즉, 현재 시장 상황에서는 월세가 오히려 더 경제적인 선택이 될 수 있습니다.

2.4 집주인도 월세를 선호합니다

월세 증가는 세입자 측면뿐만 아니라 집주인 측면에서도 이유가 있습니다. 한국은행의 기준금리 인하에도 불구하고 예금금리가 여전히 낮은 상황에서, 집주인들은 안정적인 월 수익을 얻을 수 있는 월세를 선호하게 되었습니다.

서울·경기 부동산 현장에서도 "전세보다 월세 문의가 훨씬 많다"는 중개업소의 증언이 늘고 있으며, 특히 전세 대비 월세 부담이 줄어든 구조 속에서 20~30대 사회초년생들의 월세 선택이 증가하고 있습니다.

3. 앞으로의 임대시장 전망

최근 정치적 상황 변화로 윤 정부가 추진해 온 임대차2법 개편이 불투명해졌습니다. 2020년 7월 문재인 정부 시절 도입된 임대차2법은 다음과 같은 주요 내용을 담고 있습니다:

✔ 1. 전월세상한제: 전월세 인상률을 5%로 제한

✔ 2. 계약갱신청구권: 임차인이 한 번 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리

이 제도는 임차인 보호 목적으로 도입되었으나, 전세 매물 감소와 임대인의 우회 전략(직계가족 실거주 주장 등) 같은 부작용도 발생했습니다.

정부는 임대차2법 개편을 추진했으나, 정치적 변화로 인해 제도의 향방이 불확실해졌습니다. 이러한 불확실성이 전세 시장의 불안정성을 높이면서 당분간 전세보다는 월세를 선택하는 경향이 더욱 강화될 것으로 전망됩니다.

3.1 강남구 전월세 지원제도

강남구는 2023년부터 시행해 온 신혼부부와 청년 1인가구 대상 전월세 대출이자 지원을 대폭 확대했습니다. 주택가격 상승을 고려해 지원액을 2배로 증액하고 소득기준도 완화했습니다.

[신혼부부 지원 내용]

	내용
대상	혼인신고일로부터 7년 이내인 강남구 주민등록 거주자
자격조건	부부 모두 무주택자 부부 합산 연소득 1억3천만원 이하 (기존 1억2천만원에서 상향)
주거조건	신청자 또는 배우자 명의로 주택이나 오피스텔(전용면적/계약면적 85㎡ 이하 또는 보증금 7억원 이하) 임대차계약 체결
지원내용	전월세 대출 이자 연 최대 300만원 지원(최장 3년), 기존 연 최대 150만원에서 2배 증액

[청년 1인가구 지원 내용]

	내용
대상	강남구 주민등록 거주 19~39세 단독거주자
소득조건	연소득 6천만원 이하
주거조건	본인 명의로 주택 또는 오피스텔(전용면적/계약면적 60㎡ 이하 또는 보증금 3억원 이하) 임대차계약 체결
지원내용	전월세 대출 이자 연 최대 200만원 지원 (최장 3년), 기존 연 최대 100만원에서 2배 증액

신청은 4월 14일부터 5월 30일까지 강남구청에 직접 방문하거나 우편접수로 가능하며, 지원금 지급은 6월 중에 진행될 예정입니다.

3.2 평택시 청년 전월세 지원제도

평택시는 청년층을 대상으로 한 전월세 지원 정책을 운영하고 있습니다. 지원 방식은 월세 직접 지원과 전월세 임대보증금 대출이자 지원으로 구분됩니다.

[월세 직접 지원]

1) 대상: 19~39세 이하 청년 1인 가구

2) 소득조건: 기준 중위소득 120% 이하(약 280만원)

3) 주거조건: 임차보증금 9천만원 이하, 월세 50만원 이하

4) 지원내용: 월 20만원씩 1년 지원(생애 1회만 가능)

[전월세 보증금 대출이자 지원]

1) 대상: 가구당 기준중위소득 180% 이하(1인 가구 기준 430만 원) 무주택 청년 세대주(19~39세)

2) 주거조건:
전세: 보증금 3억 이하, 전용 85㎡ 이하 ,
월세: 보증금 3억 이하, 전용 85㎡ 이하(전월세전환율 6.3% 이하)

3) 지원내용: 연 최대 200만원(연 2회 지급)을 최대 2년간 지원(생애 1회만 가능)

두 지원 프로그램 모두 100명 한정으로 운영되며, 신청 기간은 4월 7일부터 18일까지입니다.

지역별 전월세 지원 정책은 각 지자체마다 다를 수 있으니, 거주 지역 구청이나 시청에 문의하여 활용 가능한 지원제도를 확인해보시기 바랍니다.

이 글은 "DuBu 레터"의 기사 내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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4. 결론

🍎 월세 증가 현상은 대출환경 변화, 제도 개편, 경제상황 등 복합적 요인의 결과로, 앞으로도 이러한 추세는 지속될 전망입니다.

🍎 현재 시장 상황에서는 일부 세입자에게 전세보다 월세가 더 경제적인 선택이 될 수 있으므로, 본인 상황에 맞는 선택이 중요합니다.

🍎 전세보증보험의 보장 축소(100%→90%)로 인한 리스크를 고려할 때, 안전성 측면에서도 월세의 장점이 있습니다.

🍎 지자체별로 다양한 전월세 지원정책이 시행 중이므로, 거주 지역의 지원제도를 적극 활용하면 주거비 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

🍎 각 가구의 상황에 맞는 주거 형태를 선택하기 위해 전월세 비용뿐만 아니라 세금혜택, 지원정책, 미래 주택시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.