부동산 공동명의 세금과 장점은?

주택을 구매할 때, 명의를 어떻게 설정할지 고민하는 것은 매우 중요합니다. 특히 공동 명의와 단독 명의는 세금에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이번 글에서는 지민 씨의 사례를 통해 공동 명의의 장점과 단점, 그리고 세금의 차이에 대해 쉽게 설명해드리겠습니다.

부제: 주택명의 단독 vs 공동 명의, 좋은 선택은?

1. 이 글의 요약

✔ 공동 명의는 양도세를 줄이는 데 유리하다.

✔ 1세대 1주택 비과세 혜택이 있다.

✔ 공동 명의로 상속 시 세금이 유리할 수 있다.

✔ 청약 신청 시 부모님의 나이도 고려해야 한다.

✔ 중간에 명의를 변경할 경우 추가 세금이 발생할 수 있다.

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2. 공동명의 의문

지민 씨는 올해 지금 살고 있는 아파트를 팔고 새 아파트로 이사할 계획입니다. 이사할 새 아파트의 가격은 3억 원 이하인데, 명의를 어떻게 하는 것이 좋을지 고민하고 있습니다.

남편과 공동으로 명의를 할지, 아니면 남편 혼자 명의를 가질지에 따라 세금에 어떤 차이가 있는지 궁금해하고 있습니다.

또한, 만약 앞으로 주택을 하나 더 구매하게 된다면, 단독 명의와 공동 명의의 장단점에 대해서도 알고 싶어 합니다.

3. 공동 명의의 장점

결론부터 말씀드리면, 대부분의 경우 공동 명의로 하는 것이 더 유리합니다. 공동 명의는 주로 양도세를 줄이기 위해 선택됩니다.

양도세는 양도 차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율이 적용되며, 이는 개인별로 과세됩니다.

만약 양도 차익이 많을 것으로 예상된다면, 공동 명의로 차익을 나누는 것이 좋습니다. 예를 들어, 양도 차익이 2천만 원이라고 가정해 보겠습니다.

양도세율은 1,400만 원까지 6%가 적용되어 126만 원의 세금이 부과되고, 1,400만 원을 초과하는 부분에는 15%가 적용되어 90만 원이 추가됩니다.

따라서 총 세금은 216만 원입니다.

하지만 이 2천만 원을 반으로 나누어 각자 천만 원씩의 양도 차익이 발생하면, 세율은 모두 6%이므로 각자 60만 원씩 내게 되어 총 120만 원의 세금을 내게 됩니다.

그러므로 양도 차익이 클 것으로 예상되는 자산을 구매할 때는 공동 명의가 더 유리하다고 할 수 있습니다.

4. 일시적 2주택의 혜택

1세대 1주택을 보유하고 2년 이상 된 12억 원 이하의 주택을 판매할 경우, 양도 차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

현재 지민 씨가 구매하려는 주택이 3억 원이므로, 명의를 어떻게 하든 세금이 발생하지 않을 것이라고 생각할 수도 있습니다.

하지만 나중에 주택을 하나 더 사게 된다면 상황이 달라질 수 있습니다.

1세대 1주택으로 있을 때 추가로 주택을 구매하면 두 채가 되므로, 원칙적으로 기존 집을 팔 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

그러나 이사를 할 때 기존 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 사면 일시적으로 두 채를 가지게 되는 상황이 발생할 수 있습니다.

이런 경우를 '일시적 2주택'이라고 부르며, 예외적으로 인정됩니다.
두 번째 집을 사는 후 3년 이내에 기존 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

5. 공동 명의의 장점

지민 씨가 두 번째 주택을 구입한 후 3년 이내에 기존 집을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

하지만 만약 3년 안에 집을 팔지 못하거나 팔지 않게 된다면, 기존 집에 대한 양도세를 내야 할 것입니다.

이런 예기치 않은 상황을 고려하면, 공동 명의로 주택을 구입하는 것이 좋을 수 있습니다.

또한, 취득세 측면에서도 공동 명의가 유리할 수 있습니다.

6억 원 이하의 주택에 대한 취득세율은 기본적으로 1%입니다. 3억 원짜리 주택을 구매하면, 단독 명의든 공동 명의든 처음에 300만 원만 내면 됩니다.

그러나 단독 명의로 구입한 후 나중에 공동 명의로 바꾸면 증여세가 발생하는데, 이때 세율은 3.5%입니다.

예를 들어, 1억 5천만 원을 증여하게 되면 추가로 525만 원의 취득세를 내야 합니다. 따라서 중간에 공동 명의로 변경할 가능성이 있다면 처음부터 공동 명의로 구매하는 것이 좋습니다.

주택 소유자가 사망하면 주택이 상속되면서 명의가 변경됩니다. 이때 상속세를 고려하면 공동 명의가 더 유리하게 작용합니다. 대체로 세금 측면에서 공동 명의가 이점이 많습니다.

하지만 청약 제도에서는 한 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 자녀가 있는 경우, 세대 분리가 되지 않은 자녀의 이름으로 청약을 신청하면 부모님의 주택 소유 여부가 검사됩니다.

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흥미롭게도, 부모님의 나이가 만 60세가 넘으면 같은 세대에 속해도 부모님의 주택은 무주택으로 간주됩니다.

이때는 공동 명의로 되어 있는 주택의 소유자 나이를 모두 고려합니다.

예를 들어, 아버지가 65세이고 어머니가 59세라면, 어머니가 60세가 되기 전까지는 해당 주택이 유주택으로 간주됩니다.

이런 특별한 경우를 제외하면, 대체로 공동 명의로 하는 것이 더 유리합니다.

이 글은 "MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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6. 결론

🍎 대체로 공동 명의가 세금 측면에서 유리하다.

🍎 양도 차익이 큰 자산은 공동 명의로 나누는 게 좋다.

🍎 주택을 추가로 구입할 경우 비과세 혜택이 중요하다.

🍎 부모님의 연령에 따라 청약 조건이 달라질 수 있다.

🍎 처음부터 공동 명의로 설정하는 것이 더 효과적이다.

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