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지민 씨는 2016년 12월에 전세 계약을 시작한 이후, 여러 번의 계약 연장을 겪었습니다. 특히, 임대료가 2년마다 5%씩 인상되며 현재까지 거주하고 있습니다. 앞으로의 계약 갱신과 임대료 인상에 대한 궁금증이 커지는 가운데, 계약 갱신 청구권을 어떻게 활용할 수 있는지 알아보겠습니다.
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부제: 임대사업자와 계약갱신 청구권 활용법
1. 이 글의 요약
✔ 지민 씨는 2016년 12월에 전세 계약을 시작했습니다. |
2. 계약갱신청구권 의문
지민 씨는 2016년 12월에 처음으로
전세 계약을 맺었습니다.
이후 2017년 2월에
임대인이
주택 임대사업자로 등록하면서,
지민 씨는 그 뒤로 2년마다
5%씩 임대료가
인상된 집에서
계속 살고 있습니다.
그러나 2022년 12월에 재계약을 할 때
지민
씨가 해외로 이주하게 되어
2023년 7월까지 살기로 계약을 연장했습니다.
하지만
해외 이주가 취소되면서
임대인과 협의해 2025년 7월까지
묵시적으로 계약을
연장했습니다.
내년 2월이면 집주인의
임대사업자 기간이 8년이 되어,
2025년 7월
재계약 시 임대료 인상이
있을 것으로 보입니다.
이런 상황에서 지민 씨는
계약갱신 청구권을 사용해
임대료를 5%만 올려주고
계속 거주할 수 있을지 궁금해하고
있습니다.
3. 임대 계약과 갱신 권리
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현재 연장된 계약은
묵시적 갱신으로 보지 않습니다.
묵시적 갱신은 임대인과
임차인이
아무런 연락 없이 계약이
자동으로 연장되는 경우에 해당합니다.
지민
씨는 해외 이주 문제로
계약 기간을 조정하여
내년 7월로 연장했으므로,
이는
합의에 의한 재계약으로 간주됩니다.
결국, 새로운 계약이 성립된 셈입니다.
임대인이 등록된 민간임대사업자 여부와는 관계없이,
새로운 계약이 체결된 이후
계약 갱신 청구권을 사용할 수
있는지를 살펴봐야 합니다.
지민 씨는 지금까지
계약갱신 청구권을
사용한 적이 없으며,
2023년 7월에 체결한 계약이
새로운
계약이기 때문에
계약 갱신 청구권은 여전히 유효합니다.
따라서 내년 7월 임대료
인상이 요구되더라도,
계약 갱신 청구권을 사용하여
기존 계약 내용으로 2년간 추가
거주할 수 있으며,
이때 임대료 인상은 최대 5%까지 가능합니다.
만약 5%를
초과하는
임대료 인상에 합의하여 살게 된다면,
계약서에 계약갱신청구권을 사용한
연장 계약이라고 명시하더라도
실제로는 사용하지 않은 것으로 간주됩니다.
세입자의 계약갱신 요구에 따라
연장되는 계약은 반드시 임대료를
5% 이내로 올려야
하며,
이를 지키지 않는다면
계약서에 명시하더라도 무효가 됩니다.
4. 만약 집을 내놨을 때
내년 7월 15일이 계약 만기일이고,
계약 기간이 약 3개월 반 남은 상황에서
집주인이 집을 내놓았다는
연락을 받았다고 가정해봅시다.
지민 씨는 계속 이 집에
살고 싶어 해서
집주인에게 계약 갱신을 요청했습니다.
그런데 집주인이 바뀌면 이
요청이
여전히 유효한지 궁금할 것입니다.
현재 집주인이 직접 거주할 수 없는
상황이라면,
집주인이 바뀌어도
계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
새로운
집주인이 등장하더라도
계약 체결만으로는 갱신을 거부할 수 없습니다.
계약은
언제든지 파기될 수 있고,
단순히 계약했다고 해서 임대인의 지위를
완전히
승계했다고 보기는 어렵습니다.
계약 만기가 내년 7월 15일이므로,
두 달 전인 5월
15일 0시 이전,
즉 5월 14일까지 소유권 이전 등기가 완료되면
새로운 집주인에게
갱신 요구를 해야 합니다.
만약 5월 13일 이전에 집주인이 바뀌었다면,
새
집주인이나 그의 직계 가족이
직접 거주하겠다고 하면 이사를 가야 합니다.
반면,
5월 14일 이후에 집주인이 바뀌면
새로운 집주인은 갱신 요구를 거절할 수
없습니다.
따라서 집주인이
언제 바뀌는지를확인하는 것이 매우 중요합니다.
현재
집주인에게 계약 체결 시
즉시 알려달라고 요청하고,
중개업소에도 집주인이 바뀌면
바로 연락해달라고 부탁하는 것이 좋습니다.
중개업소를 통해 연락을 받지 못할
수도 있으므로,
12월 13일쯤 다시 한 번 확인하는 것이 필요합니다.
다만, 등기부
등본은 등기 접수 후
열람 가능한 시점까지 2~3일이 걸리므로,
완벽한 확인은
어려울 수 있습니다.
5. 결론
🍎 계약 갱신 청구권은 세입자에게 중요한 권리입니다. |
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키워드: 전세계약, 임대료인상, 계약갱신청구권, 집주인변경, 소유권이전