매도인이 다운계약서를 요구하는 이유와 절대 해서는 안 되는 이유 - money-health

집을 사고팔 때 가끔 매도인이 실제 거래가격보다 낮게 계약서를 작성해달라고 요청하는 경우가 있습니다. 이것을 다운계약서라고 부르는데요. 언뜻 보면 별문제 없어 보일 수 있지만 이는 명백한 불법행위입니다. 많은 분들이 매도인의 요청에 어떻게 대응해야 할지 고민하시는데, 오늘은 다운계약서가 무엇인지 그리고 왜 절대 작성하면 안 되는지 자세히 알아보겠습니다.

부제: 부동산 다운계약서 작성, 세금 절약일까 범죄일까

이 글의 요약

✔ 다운계약서는 실제 거래가격보다 낮게 작성하는 불법 이중계약입니다 ✔ 매도인은 양도소득세를 줄이려고 다운계약서 작성을 요구합니다 ✔ 매수인도 취득세 감면 혜택을 받지만 나중에 더 큰 불이익을 받습니다 ✔ 적발되면 3천만 원 이하 과태료와 형사처벌 대상이 됩니다 ✔ 거래 당사자뿐 아니라 부동산 중개사도 함께 처벌받게 됩니다

1. 다운계약서 요청 의문

지민 씨는 이사를 가려고 집을 알아보다가 궁금한 점이 생겼다고 합니다. 지금 살고 있는 집을 팔고 다른 동네로 이사를 가려고 하는데요. 사고 싶은 매물이 5억 4천만 원에 나와서 연락을 주고받았는데 문제는 집을 팔고자 하는 사람이 다운 계약서를 써주길 원한다는 것입니다.

저는 5억 4천만 원의 집을 매수하는 건데 매도인은 5억 원으로 계약서를 써주길 원하고 있습니다. 매도인은 왜 이렇게 가격을 낮춰서 써달라고 하는 것인지 궁금합니다.

이렇게 써달라는 건 불법이 아닌가요? 제 입장에선 실제 가격이 달라지는 건 아니니까 별 문제는 없는 것 같은데 만약 이렇게 계약을 하게 된다면 저에게 불이익은 없을까요? 한 번도 이런 경험이 없어서 헷갈려하는 중입니다.

2. 다운계약서를 요구하는 이유

결론부터 말씀드리자면 다운 계약서 작성은 엄연한 불법 행위이고 여기에 응하게 된다면 관련법에 따라 거래에 관련된 사람이 모두 처벌을 받으실 수 있습니다.

실제 거래하는 가격보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하는 걸 다운 계약서라고 하는데요. 정상적인 계약은 따로 하고 계약서만 낮은 금액으로 작성하는 이중 계약입니다.

매도인이 이런 다운 계약서를 써주기를 바라는 건 주로 양도소득세를 줄이기 위해서입니다. 세무서에 양도세를 신고할 때는 증빙 서류로 매매 계약서를 첨부해야 되고, 세무서에서는 매매 계약서상에 적혀 있는 금액을 기준으로 양도 차액을 판단하게 됩니다.

그래서 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하면 매도자는 양도 차액을 축소해서 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

예를 들어 3억 원에 산 집을 5억 원에 판다면 차익이 2억 원이니까 그 2억 원에 대한 세금이 부과될 테지만 5억 원에 팔면서도 4억 원에 팔았다고 매매 계약서를 쓰면 서류상으로는 차익이 1억 원이니까 1억 원에 대한 세금이 부과되겠죠.

실제 상황	계약서 상	양도 차익	세금 부과 기준
5억 원 매도	5억 원 신고	2억 원	2억 원
5억 원 매도	4억 원 신고	1억 원	1억 원

3. 매수인에게 생기는 문제점

이렇게 다운 계약서를 작성하면 이 집을 사는 매수인 입장에서는 취득세를 낮출 수도 있게 됩니다. 5억 원에 산다고 신고하면 5억 원에 대한 취득세를 내야 되겠지만 4억 원에 산다고 신고하면 4억 원에 대한 취득세를 내야 하니까 그만큼 취득세를 아낄 수가 있는 거죠.

물론 나중에 그 집을 팔 때 다운계약서를 쓴 만큼 양도 차액은 많이 잡히겠지만 1세대 1주택인 경우엔 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으니 상황에 따라선 이렇게 다운 계약서를 써서 취득세를 아끼는 게 더 유리해 보일 수도 있습니다. 하지만 이건 부동산 거래 신고 등에 관한 법률과 세법을 어기는 행위입니다.

4. 다운계약서 작성 시 받는 처벌

부동산을 매매할 때 실제 거래된 가격을 신고해야 되는데 만약 실제와 다르게 신고를 하게 되면 3천만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

 또 취득세나 양도세를 탈루하기 위한 목적으로 다운 계약서를 써서 신고를 했다가 적발되면 과소 신고, 가산세와 추징금, 지연이자 등을 내야 되는 건 물론이고요.

4.1 과태료 및 가산세

이 과태료 처분과 함께 추후 양도세 비과세나 취득세 감면 같은 각종 혜택을 못 받게 될 수도 있습니다. 여기에 추가로 조세 포탈 범죄를 저질렀으니까 형사 처벌의 대상이 될 수도 있고요.

4.2 거래 당사자 모두 처벌

이건 집을 파는 사람과 사는 사람 모두 법을 어긴 거니까 둘 다 처벌의 대상이 됩니다. 매도인만 이득을 보는 것 같아도 매수인 역시 취득세를 줄였다는 점에서 공범이 되는 것입니다.

5. 부동산 중개사도 처벌받을 수 있다

거래 당사자만 문제가 되는 게 아니라 부동산 중개사도 처벌을 받을 수 있는데요. 다운 계약서 작성을 도와준 부동산 중개사는 등록이 취소되거나 일정 기간 영업정지 처분을 받을 수도 있습니다. 중개사 입장에서는 평생 쌓아온 업을 잃을 수 있는 위험한 선택입니다.

6. 제보 포상금 제도의 존재

당사자 간의 합의만 하면 아무도 모를 테니 문제없겠지라고 생각하는 사람들도 있겠지만 이 세금 탈세에 대한 제보를 하면 그 제보자에게도 내용에 따라 포상금이 지급되니까 누군가가 언제라도 신고를 할 수도 있습니다.

만약 지민 씨가 그 집을 보기 전에 다른 사람이 집을 보러 왔다가 다운 계약서 작성을 요구받고 거절했다면 '아! 나중에 저 집 계약하는 사람은 다운 계약서를 작성했을 수 있겠네 한번 신고해 볼까?' 이렇게 생각할 수도 있겠죠.

처벌을 받는 걸 떠나서 다운계약서 작성 자체는 부동산 시장을 교란하는 행위니까 권해서도 안 되고 응해서도 안 됩니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

7. Q&A

Q1. 다운계약서를 작성하면 당장 어떤 혜택이 있나요?
  A: 매도인은 양도소득세를 줄일 수 있고 매수인은 취득세를 아낄 수 있습니다. 하지만 이는 명백한 불법이며 적발 시 더 큰 손해를 보게 됩니다.

Q2. 다운계약서 작성이 적발되면 얼마나 처벌받나요?
  A: 3천만 원 이하의 과태료가 부과되며 가산세, 추징금, 지연이자를 내야 합니다. 조세포탈죄로 형사처벌도 받을 수 있습니다.

Q3. 매도인만 이득을 보는데 매수인도 처벌받나요?
  A: 네, 매수인도 취득세를 줄였다는 점에서 공범이 되어 함께 처벌받습니다. 거래 당사자 모두 법적 책임이 있습니다.

Q4. 부동산 중개사가 다운계약서를 권유하면 어떻게 해야 하나요?
  A: 즉시 거절하고 다른 중개사를 찾아야 합니다. 중개사의 권유에 응하더라도 본인도 처벌받게 됩니다.

Q5. 다운계약서 작성을 누군가 신고하면 어떻게 되나요?
  A: 세금 탈세 제보에는 포상금이 지급되므로 제3자가 언제든 신고할 수 있습니다. 적발되면 모든 당사자가 처벌받습니다.

8. 결론

🍎 다운계약서는 이중계약으로 부동산 시장을 교란하는 불법행위입니다 🍎 매도인의 양도세 절감 요구에 응하면 매수인도 공범이 됩니다 🍎 적발 시 과태료와 가산세는 물론 형사처벌까지 받을 수 있습니다 🍎 부동산 중개사도 등록취소나 영업정지 처분을 받게 됩니다 🍎 제보 포상금 제도가 있어 언제든 적발될 수 있으니 절대 응하지 마세요

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