10.15 부동산대책, 재건축 시장의 빨간 불! - money-health

부동산 시장에 또 다시 강력한 규제 바람이 불어왔습니다. 10월 15일 발표된 부동산대책은 특히 재건축과 재개발 현장에 직격탄을 날렸습니다. 공인중개사로 일하며 수많은 정책 변화를 지켜봤지만, 이번만큼 현장의 충격이 컸던 적은 드뭅니다. 조합원들의 전화가 하루 종일 울리고, 매물을 내놓으려던 분들은 발을 동동 구르고 있습니다. 도대체 무슨 일이 벌어진 걸까요?

부제: 10.15 대책 이후 달라진 재건축 거래 제한 총정리

이 글의 요약

✔ 10월 20일부터 서울과 수도권 핵심지 재건축 조합원 지위 양도가 금지됩니다 ✔ 10년 보유와 5년 거주 요건을 충족하지 못하면 거래가 원천 차단됩니다 ✔ 주택담보대출 비율이 40%로 낮아지고 이주비 대출도 6억원으로 제한됩니다 ✔ 서울 내 조합설립인가 완료 구역만 139곳으로 거래 절벽이 예상됩니다 ✔ 공급 축소로 인해 집값 상승 압력은 오히려 더 커질 수 있습니다

1. 규제지역은 어디인가요?

이번 대책의 적용 범위를 먼저 정확히 알아야 합니다. 규제지역은 서울 전역과 경기도 12개 지역입니다. 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 해당됩니다.

제가 담당하는 지역도 이번 규제지역에 포함되어 있어서, 발표 당일부터 고객 문의 전화가 빗발쳤습니다. "우리 아파트도 해당되나요?"라는 질문이 가장 많았습니다. 만약 여러분이 이 지역에 재건축 물건을 보유하고 계시다면, 이 글을 끝까지 꼭 읽어보시기 바랍니다.

2. 조합원 지위 양도 제한의 의미

10월 20일 이후 조합설립인가나 관리처분계획 인가 상태에 있는 정비사업의 경우, 조합원 지위 양도가 제한됩니다.

양수인은 조합원 지위를 취득하지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 쉽게 말해서, 입주권을 사도 새 아파트에 들어갈 수 없다는 뜻입니다.

2.1 새 아파트 입주가 불가능해졌습니다

예전에는 이런 식으로 거래가 이뤄졌습니다. 재건축 조합원이 "분담금도 부담되고 사정이 생겨서 이사를 가야 한다"며 입주권을 매물로 내놓으면, 입지가 좋은 곳은 프리미엄을 얹어서라도 사려는 사람들이 줄을 섰습니다.

하지만 이제는 상황이 완전히 달라졌습니다. 입주권을 구매해도 조합원 지위를 취득할 수 없으니 새 아파트에 입주할 권리가 없습니다.

대신 현금청산을 받게 되는데, 감정평가액은 대부분 시세보다 낮게 나옵니다. 누가 손해를 보면서까지 이런 물건을 사겠습니까?

다만 예외는 있습니다. 10년 보유와 5년 실거주 요건을 충족하거나, 해외 이주 같은 특별한 사유가 있으면 조합원 지위 양도가 가능합니다. 하지만 이런 조건을 만족하는 매물은 극히 드뭅니다.

2.2 대출 한도도 대폭 축소됩니다

설상가상으로 대출 규제까지 강화됐습니다. 규제지역에서는 관리처분계획 인가를 받지 않은 경우 주택담보대출비율이 40%로 낮아집니다. 이주비 대출 한도도 6억원으로 제한됩니다.

실제 사례를 보면 충격이 더 큽니다. 서울 노원구 상계주공5단지는 전용 31㎡ 소유자가 84㎡을 받으려면 약 6억 5천만원의 추가 분담금이 필요합니다. 도봉구 삼환도봉아파트는 비슷한 평수로 받는데도 3억 5천 8백 90만원의 분담금이 산정됐습니다.

공사비가 계속 오르면서 분담금 부담은 갈수록 커지는데, 대출마저 막히니 조합원들의 고통이 이만저만이 아닙니다.

3. 재건축 시장에 미치는 영향

3.1 거래 절벽이 현실화됩니다

서울 내 조합설립인가를 완료한 구역만 139곳에 달하고, 여기에 해당하는 세대 수는 10만 8천여 세대입니다. 이 엄청난 물량이 사실상 거래 불가 상태에 빠진 겁니다.

저의 경험을 떠올려보면, 재건축 물건은 전체 거래량의 상당 부분을 차지했습니다. 특히 강남 3구나 마포, 용산 같은 핵심 지역은 재건축 수요가 항상 뜨거웠습니다. 그런데 이제 이 시장이 얼어붙을 것이 분명합니다.

3.2 분담금 부담이 가중됩니다

예전에는 분담금이 부담되면 매도하는 선택지가 있었습니다. 하지만 이제는 매도길마저 막혔습니다. 6월 기준으로 강북 정비사업 239개 단지 중 58개는 이제 막 정비사업에 돌입한 곳이고, 사업시행 및 관리처분 단계인 단지도 80개나 됩니다.

이 모든 단지의 조합원들이 분담금 부담을 고스란히 떠안아야 하는 상황입니다. 제 지인 중에서도 "이럴 줄 알았으면 조합 가입을 하지 말걸"이라며 후회하는 분들이 많습니다.

4. 공급 부족 문제는 더 심각해집니다

최근 집값이 급등한 가장 큰 이유 중 하나가 바로 공급 부족입니다. 서울은 땅이 한정되어 있어서 새 건물을 늘리려면 재건축과 재개발에 속도를 내야 합니다. 그런데 이번 대책은 오히려 재건축에 제동을 거는 결과를 낳았습니다.

중도금 대출 축소는 시공사의 자금 흐름을 악화시킵니다. 공사 초기 사업비 조달이 어려워지면 공급 자체가 줄어들 수밖에 없습니다. 공급이 줄면 집값은 어떻게 될까요? 당연히 오를 수밖에 없습니다.

더 큰 문제는 규제 범위가 서울뿐 아니라 수도권 12개 지역까지 포함됐다는 점입니다. 목돈이 부족한 청년이나 신혼부부들은 서울 외곽으로 청약을 많이 넣는데, 여기까지 제약이 걸리니 청약 시도 자체가 줄어들 겁니다. 앞으로 미분양 단지가 얼마나 늘어날지도 큰 리스크입니다. 

본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.

5. Q&A

Q1. 이미 계약한 재건축 물건도 영향을 받나요?
  A: 10월 20일 이전에 계약을 완료하고 잔금까지 치른 경우는 영향을 받지 않습니다. 하지만 계약만 하고 잔금을 치르지 않았다면 조합원 지위를 받지 못할 수 있으니 조합 측과 반드시 상담하셔야 합니다.

Q2. 10년 보유, 5년 거주 요건은 언제부터 계산하나요?
  A: 취득일로부터 기산합니다. 실거주 기간은 주민등록상 거주 기간을 기준으로 하며, 중간에 주민등록을 옮기면 거주 기간이 끊길 수 있으니 주의하셔야 합니다.

Q3. 재개발은 재건축과 다른가요?
  A: 재건축은 조합설립인가 이후부터 매매가 제한되지만, 재개발은 관리처분인가 이후부터 제한됩니다. 재개발이 조금 더 늦은 단계에서 규제가 적용되는 셈입니다.

Q4. 현금청산을 받으면 손해인가요? 

  A: 대부분의 경우 손해입니다. 감정평가액은 시세보다 낮게 나오는 경우가 많고, 프리미엄을 주고 산 경우라면 손실이 더 클 수 있습니다.

Q5. 앞으로 재건축 투자는 피해야 하나요?
  A: 단기 투자 목적이라면 피하는 것이 좋습니다. 하지만 10년 이상 장기 보유하며 실거주할 계획이라면, 입지가 좋은 재건축 단지는 여전히 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

6. 결론

🍎 조합원 지위 양도 금지로 재건축 거래 시장은 사실상 멈춰 섰습니다 🍎 대출 제한과 분담금 부담으로 조합원들의 어깨가 무거워졌습니다 🍎 공급 축소는 장기적으로 집값 상승 압력을 더 키울 수 있습니다 🍎 단기 투자는 피하되 장기 실거주 목적이라면 신중히 검토할 필요가 있습니다 🍎 정책 변화를 주시하며 전문가와 상담하는 것이 가장 현명한 선택입니다

키워드: #재건축규제, #조합원지위양도, #10.15부동산대책, #분담금부담, #주택공급부족