묵시적갱신 NO-특약 있어도 OK! 계약갱신요구권 100% 활용법! - money-health

공인중개사로 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 계약갱신에 관한 것입니다. 특히 집주인이 바뀔 예정인 상황에서 세입자가 어떻게 해야 하는지 막막해하시는 분들이 정말 많습니다. 오늘은 실제 상담 사례를 통해 계약갱신요구권의 모든 것을 알려드리겠습니다. 법적 권리부터 현실적인 해결책까지, 세입자가 꼭 알아야 할 정보들을 쉽고 자세히 설명해 드리겠습니다.

부제: 집주인 바뀌어도 계약갱신 가능? 세입자 권리 완벽 가이드!

이 글의 요약

✔ 묵시갱신 특약이 있어도 계약갱신요구권 사용 가능합니다 ✔ 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구할 수 있습니다 ✔ 집주인 동의 없이도 전화나 문자로 갱신 요구 성립됩니다 ✔ 새 집주인 실거주 시에만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다 ✔ 현실적 협상과 타협이 가장 좋은 해결책입니다

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1. 실제 상담 사례로 본 계약갱신 고민

지민 씨는 내년 2월에 계약이 만료가 되는 전세 세입자입니다. 입주 당시 임대인은 매매 의사가 있었고 이 때문에 묵시적 갱신은 없는 것으로 한다는 특약을 넣었습니다. 그런데 새로운 전셋집을 구하기가 어려운 상황이라 갱신 청구권을 쓰고 싶습니다.

묵시적 갱신은 없다는 특약이 있고 전세 들어오기 전부터 임대인은 매매를 해야 한다고 했는데 이제 와서 제가 갱신 청구권을 쓴다고 해도 될까요?

갱신 청구권을 쓴다고 하면 제가 거짓말을 하게 된 꼴인데 이게 가능할지와 또 가능하다면 임대인과 마찰은 없을지 걱정이 됩니다.

참고로 임대인 본인이 직접 들어와 거주할 계획은 없는 것으로 알고 있습니다. 갱신 청구권은 전화나 문자 혹은 내용 증명만으로도 성립하는 건지 집주인이 동의를 해야 성립이 되는 건지 궁금하다고 합니다.

만약 갱신권을 사용한다고 의사 표현을 했는데 매매가 돼서 집주인이 바뀌면 또 어떻게 되는 것인지? 전세를 찾기 힘든 상황에서 임차인인 제가 할 수 있는 가장 현명한 방법을 알고 싶다고 합니다.

공인중개사로서 이런 상황을 정말 자주 접하게 됩니다. 세입자분들이 가장 불안해하시는 부분이 바로 이 지점입니다. 법적 권리가 있다는 것은 알지만, 집주인과의 관계 악화나 실제 실행 가능성에 대한 걱정이 앞서는 것이죠.

2. 계약갱신요구권의 법적 근거와 효력

2.1 계약갱신요구권의 정의

계약갱신요구권은 주택임대차보호법에서 정한 세입자의 강력한 권리입니다. 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 기존 계약과 동일한 조건으로 한 번 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

2.2 집주인의 의무적 수용

세입자가 계약갱신을 요구하면 집주인은 특별한 예외 사유가 없는 한 반드시 그 요구를 들어줘야 합니다. 이는 선택사항이 아닌 법적 의무입니다.

2.3 예외 사유의 한계

계약갱신요구를 거절할 수 있는 대표적인 사유는 집주인이나 그 가족이 직접 거주하려는 경우입니다. 단순한 매매 목적으로는 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

3. 묵시적 갱신 특약의 무효성

3.1 특약과 계약갱신요구권의 관계

묵시적 갱신은 없다는 특약이 있어도 계약갱신요구권 사용에는 전혀 문제가 없습니다. 이 두 가지는 완전히 별개의 개념이기 때문입니다.

3.2 법 위반 특약의 무효성

심지어 계약서에 "계약갱신요구권을 사용할 수 없다"고 명시되어 있어도 이는 법을 위반하는 조항이므로 무효입니다. 법적 권리를 포기하겠다는 약정은 효력이 없습니다.

4. 계약갱신 요구 방법과 절차

4.1 의사표시 방법

계약갱신요구는 전화, 문자메시지, 내용증명우편 등 어떤 방법이든 상관없습니다. 중요한 것은 나중에 증거로 남을 수 있는 방식으로 하는 것입니다.

방법	장점	단점	추천도
내용증명	법적 효력 확실	비용 발생	★★★★★
문자메시지	간편함	증거력 약함	★★★☆☆
카카오톡	읽음 확인 가능	스크린샷 필요	★★★★☆

4.2 집주인 동의의 불필요성

계약갱신요구는 일방적 의사표시로 성립됩니다. 집주인의 동의나 합의가 필요하지 않습니다. 세입자가 요구하면 자동으로 갱신되는 것이 원칙입니다.

5. 집주인 변경 시 갱신권 행사 방법

5.1 매매 시점에 따른 변화

집주인이 바뀌는 시점이 매우 중요합니다. 계약 만료 2개월 이상 남긴 시점에서 매매가 완료되고 새로운 집주인이 실거주를 원한다면, 갱신 요구를 거절당할 수 있습니다.

5.2 갱신권 행사 기간의 제한

계약갱신요구권을 사용할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간을 놓치면 권리를 행사할 수 없으니 주의해야 합니다.

5.3 새 집주인의 거주 의사 확인

현재 집주인은 실거주 계획이 없으므로 갱신 요구를 거절할 수 없지만, 새로운 집주인이 직접 거주할 계획이라면 상황이 달라집니다.

6. 현실적 해결책과 협상 전략

6.1 6·27 대출규제의 영향

현재 부동산 시장 상황은 2년 전과 많이 달라졌습니다. 6·27 대출규제로 인해 집주인이 새롭게 바뀌는 집에는 세입자가 대출을 받아 들어갈 수 없는 상황입니다.

6.2 집주인과의 협상 포인트

새로운 집주인이 전세를 놓을 계획이라면 세입자 구하기가 쉽지 않을 수 있습니다. 이 점을 활용하여 집주인과 협상할 여지가 있습니다.

6.3 최적의 해결 방안

법적으로는 갱신권을 행사할 수 있지만, 갑작스럽게 집주인이 바뀌며 나가달라고 하면 급하게 집을 구해야 하는 상황이 올 수 있습니다. 따라서 미리 집주인과 상의하여 계속 거주 조건에 맞는 새로운 집주인을 구하는 방향으로 협의하는 것이 가장 현명한 방법입니다. 

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

7. Q&A

Q1: 묵시적 갱신 특약이 있는데 정말 계약갱신요구권을 사용할 수 있나요?
  A1: 네, 전혀 문제없습니다. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 완전히 다른 개념입니다. 특약이 있어도 법적 권리인 갱신요구권은 언제든지 사용 가능합니다.

Q2: 집주인이 갱신 요구를 거절하면 어떻게 되나요?
  A2: 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 만약 부당하게 거절한다면 법적 조치를 통해 권리를 행사할 수 있습니다. 집주인 본인이 거주하지 않는 이상 거절 사유가 없습니다.

Q3: 계약갱신요구는 언제까지 해야 하나요?
  A3: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간을 놓치면 권리를 행사할 수 없으므로 미리 캘린더에 표시해두시기 바랍니다.

Q4: 새로운 집주인이 들어와서 살겠다고 하면 어쩌죠?
  A4: 계약갱신요구 기간 내에 새 집주인으로 바뀌고 그 분이 직접 거주할 계획이라면 갱신 요구를 거절당할 수 있습니다. 이 경우에는 계약 만료 시 이사를 준비해야 합니다.

Q5: 집주인과 마찰 없이 해결할 수 있는 방법이 있을까요?
  A5: 미리 솔직하게 상황을 말씀드리고 서로 윈-윈할 수 있는 방안을 찾는 것이 최선입니다. 현재 시장 상황상 세입자 구하기가 쉽지 않다는 점을 어필하며 협상해보시기 바랍니다.

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8. 결론

🍎 계약갱신요구권은 세입자의 확실한 법적 권리입니다 🍎 특약이 있어도 갱신 요구는 언제든지 가능합니다 🍎 집주인 실거주가 아니면 거절할 수 없습니다 🍎 미리 협상하는 것이 모든 당사자에게 유리합니다 🍎 법적 권리와 현실적 해결책을 함께 고려해야 합니다

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