전세 보증금 5% 인상 이유와 갱신 청구권 활용법!

전세 계약을 연장할 때 집주인이 "법적으로 5%만 올릴 수 있다"고 말하는 경우가 있습니다. 하지만 모든 전세 계약이 5% 인상 제한을 받는 것은 아닙니다. 실제 공인중개사로 활동하면서 많은 임차인들이 이 부분을 헷갈려합니다. 오늘은 전세 보증금 인상 제한의 진실과 갱신 청구권 활용법을 알아보겠습니다.

부제: 전세 보증금 인상이 5%로 제한되는 진짜 이유

이 글의 요약

✔ 일반 전세 계약은 법적으로 5% 인상 제한이 없습니다.

✔ 민간 임대주택 사업자만 5% 인상 제한을 받습니다.

✔ 상생 임대인 제도 활용 시 5% 인상으로 세금 혜택을 받습니다.

✔ 갱신 청구권은 같은 집에서 한 번만 사용 가능합니다.

✔ 전세보증보험은 집주인 동의 없이도 가입할 수 있습니다.

부동산관련 알짜정보 보러가기👆

1. 실제 사례를 통한 문제 상황 파악

지민 씨는 어머니가 살고 계신 전셋집에 대해 궁금한 게 있습니다. 어머니는 2019년 말에 처음 전세 계약을 맺고 거주하시다가 2년 뒤에는 갱신 청구권을 사용해 계약을 연장하셨습니다. 이때 보증금은 5% 인상했고 그 뒤에 묵시적 갱신으로 한 번 더 연장된 뒤 지금까지 살고 계십니다.

지난달 집주인으로부터 연장 여부에 대한 연락을 받았습니다. 조건만 맞으면 계속 살겠다고 했고 집주인은 법적으로 5%만 올릴 수 있다고 하면서 조건은 5% 인상이라고 얘기했습니다.

제가 알기론 2021년에 갱신 청구권을 이미 사용했으니 이번엔 새로운 계약으로 알고 있는데 집주인이 법적으로 5%만 올릴 수 있다고 하는 건 무슨 이유인지 궁금해 합니다.

2. 민간 임대주택 사업자 등록 여부 확인법

2.1 민간 임대주택 사업자의 특징

우선 집주인이 민간 임대주택 사업자로 등록한 주택이 아니라면 법적으로 5%만 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 지자체에 민간 임대주택 사업자로 등록을 하면 각종 세금 혜택을 받는 대신 의무적으로 임대를 해야 하는 기간이 정해져 있습니다.

2.2 의무사항과 제한사항

그 기간 동안엔 집을 임의대로 팔 수도 없고 임대료도 5% 이내로만 인상을 해야 됩니다. 이런 경우 집주인이 전세보증보험을 반드시 가입해야 됩니다.

그런데 사연을 보면 집주인이 보험 가입에 동의를 안 해주려는 경향이 있다고 하셨으니까 이 전세보증보험에 가입이 안 되어 있는 주택일 것이고 그렇다면 이런 민간 임대주택 사업자는 아닌 것으로 보입니다.

3. 상생 임대인 제도의 이해

3.1 상생 임대인 제도란?

그럼 법적으로 5% 이내에서만 올려야 하는 규정은 없습니다. 다만 집주인이 상생 임대인 혜택을 받으려고 하는 상황일 수도 있습니다. 상생 임대인 제도란 임대료를 5% 이내에서 인상했을 경우 집주인에게 혜택을 주는 제도입니다.

3.2 혜택 내용과 조건

조정 대상 지역에 있는 주택에 대해서 상생 임대차 계약을 맺으면 실거주 요건을 충족하지 못하더라도 실거주를 했다고 보고 양도세 비과세 특례와 장기 보유 특별공제를 적용해 주는 제도입니다.

3.3 계약서 작성 시 주의사항

지민 씨의 경우 2019년 말에 계약을 맺고 이후 연장을 할 때 계약 갱신 요구권을 사용해서 5% 이내로 보증금을 인상했다고 하셨습니다.

이렇게 계약 갱신 요구권을 사용하거나 묵시적 갱신으로 연장된 경우에는 상생 임대차 계약에 해당되지 않아서 별도로 계약을 맺고 5% 이내로 인상했다는 근거를 남겨서 계약서를 써야 합니다.

만약 어머님이 살고 계신 그 주택이 조정 대상 지역이라면 이런 상생 임대인 제도를 이용하기 위해서 법적으로 5% 이내로 올려야 한다라고 할 수 있습니다.

4. 갱신 청구권 사용 제한 사항

4.1 갱신 청구권 사용 횟수

그런데 이와는 별개로 이번에 재계약을 체결하면 2년 뒤에 다시 한 번 갱신 요구권을 사용해서 또 2년을 추가로 거주하실 계획이라고 하셨는데 이건 불가능합니다. 계약 갱신 요구권은 기본적으로 같은 집에서 한 번만 사용할 수 있습니다.

4.2 재계약의 성격

갱신 요구권을 사용해서 계약을 연장한 뒤에 다시 한 번 맺는 계약은 재계약이긴 하지만 기존 계약을 연장하는 형태로 봐야 한다는 해석이 일반적입니다.

물론 종전의 계약 내용과는 보증금이나 기타 조건이 현저하게 차이가 나서 아예 새로운 계약으로 볼 가능성이 크다면 그건 따로 따져봐야 할 여지가 있지만 그렇지 않다면 재계약이라고 하더라도 새로운 계약으로 보지는 않습니다.

4.3 새로운 계약으로 인정받는 조건

어쩌면 새로운 계약으로 볼 가능성을 배제하기 위해서 보증금을 5% 이내로 인상해야 된다고 얘기하는 것일 수도 있습니다.

보증금을 크게 올리면서 특약에도 이건 기존 계약의 연장이 아닌 새로운 계약이라고 명확하게 표시하지 않는 이상은 갱신 요구권을 또 한 번 사용하지 못한다고 보셔야 합니다.

5. 전세보증보험 가입 시기와 방법

5.1 집주인 동의 불필요

마지막으로 전세보증보험에 대한 내용입니다. 전세보증보험은 집주인의 동의가 필요하지는 않습니다. 그러니 필요하시다면 언제든 가입을 하셔도 됩니다.

5.2 가입 조건과 보증료

임대차 계약(2년)을 1년 이상 남겨둔 상태에서만 가입이 가능하고 1년을 남기고 가입하든 계약 후 6개월을 지나서 가입하든 내야 할 보증료는 똑같습니다. 그러니 어차피 갱신 요구권을 사용하지 못한다면 이번에 연장하실 때 가입을 하시는 게 좋습니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

6. Q&A

Q1: 일반 전세 계약에서도 5% 인상 제한이 적용되나요?
A: 아닙니다. 민간 임대주택 사업자로 등록된 주택이나 상생 임대인 제도를 활용하는 경우에만 5% 인상 제한이 적용됩니다.

Q2: 갱신 청구권을 두 번 사용할 수 있나요?
A: 불가능합니다. 같은 집에서 갱신 청구권은 한 번만 사용할 수 있으며, 재계약 후에도 추가 사용은 원칙적으로 불가능합니다.

Q3: 전세보증보험 가입 시 집주인 동의가 필요한가요?
A: 필요하지 않습니다. 임차인이 원하면 언제든 가입할 수 있으며, 계약 1년 이상 남은 시점에서 가입 가능합니다.

Q4: 상생 임대인 제도의 혜택은 무엇인가요?
A: 조정 대상 지역에서 5% 이내 인상 시 실거주 요건 없이도 양도세 비과세 특례와 장기 보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

Q5: 재계약을 새로운 계약으로 인정받으려면 어떻게 해야 하나요?
A: 보증금이나 기타 조건을 현저하게 변경하고, 계약서 특약에 새로운 계약임을 명확히 표시해야 합니다.