서울은 똑똑한 한 채! 지방은 미분양! 대책은?

최근 서울 부동산 시장이 주목받고 있습니다. 강남의 '똘똘한 한 채' 수요는 급증한 반면, 지방은 미분양 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 정부는 이를 해결하기 위한 여러 대책을 마련하고 있으며, 이번 글에서는 서울과 지방의 부동산 분위기를 살펴보겠습니다.

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부제: 지방 미분양 문제, 정부의 대책은?

1. 이 글의 요약

✔ 서울 강남 지역의 부동산 거래가 활발해지고 있습니다.

✔ '토허가' 해제로 갭투자가 가능해져 집값이 상승하고 있습니다.

✔ 지방에서는 미분양 주택이 급증하고 있어 정부의 대책이 필요합니다.

✔ LH가 지방의 악성 미분양 주택을 매입하기로 결정했습니다.

✔ 정부의 금리 정책이 지방 부동산에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

2. 토허가 해제, 부동산 변화

최근 부동산 시장에서 가장 주목받는 키워드는 '토허가'입니다.

토지 거래 허가 구역을 뜻하는 이 용어는 서울시가 지난 12일 5년 만에 잠실과 대치동의 허가구역을 해제했다는 소식과 함께 떠올랐습니다.

토허가는 개발이 예상되는 지역이나 투기가 우려되는 곳에서 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 관할 구청의 사전 허가를 받아야 하는 제도입니다.

이 제도는 부동산 시장의 안정을 위해 1979년에 처음 도입되었습니다.

이 구역에서 거래를 하려면 반드시 지자체장의 허가를 받아야 하며, 이는 실질적으로 내 돈으로 거래를 하더라도 구청의 승인을 받아야 한다는 의미입니다.

특히 이 지역에서는 2년 동안 실제로 거주해야 하며, 2년 동안 매매나 임대가 금지되기 때문에 전세를 끼고 사는 갭투자는 불가능합니다.

따라서 이곳에 들어올 수 있는 사람은 20억 원짜리 아파트를 직접 구매할 수 있는 사람만 해당됩니다.

이는 투기를 방지하기 위한 조치입니다.

잠실, 청담, 대치, 삼성동 지역은 2020년부터 계속해서 토허가가 연장되었고, 압구정, 목동, 여의도, 성수동은 2021년에 추가되어 계속 연장되고 있습니다.

3. 토허가 해제, 집값 상승

해당 지역 주민들은 "왜 내 집을 사고파는 데 정부의 허락을 받아야 하냐"며 불만을 토로했습니다.

그러던 중 서울 시장이 삼성, 대치, 청담, 잠실동(강남 3구) 지역의 토지 거래 허가 구역 지정을 해제했습니다.

단, 안전진단을 통과한 재건축 아파트는 투기 과열 우려로 제외되었습니다.

그렇다면 왜 이 문제가 주목받고 있을까요?

토허가가 해제되었다는 것은 이제 '갭투자'가 가능해진다는 뜻입니다.

이로 인해 실수요자뿐만 아니라 투자 목적의 수요도 증가하게 되고, 결국 집값은 상승할 수밖에 없는 상황입니다.

4. 강남 아파트 가격 상승

수치적으로 살펴보면, 토지 거래 허가가 해제된 12일부터 20일까지 강남 3구의 아파트 평균 거래 가격이 24억5천139만원으로, 해제 전인 1일부터 11일보다 8.0%상승했습니다.

특히 송파 지역의 상승세가 두드러지는데, 이곳에는 약 1만 세대가 몰려 있는 '엘리트' 단지(잠실엘스, 리센츠, 트리지움)를 중심으로 호가가 급등하고 있습니다.

흥미로운 점은, 잠실 엘리트의 호가가 토허가 해제된 지 일주일 만에 약 2억 원 상승했다는 것입니다.

집주인들은 매물을 거두고 가격을 계속 올리고 있으며, 이들은 집을 팔고 인근 재건축 단지로 이사할 계획을 세우고 있습니다.

재건축 단지는 토허가가 해제되지 않아 갭투자가 불가능하고 실거주해야 하지만, 잠실 내에서 재건축이 이루어진다면 현재 집보다 더 좋은 새 집으로 이사할 수 있어 집값 상승이 예상됩니다.

또한, 잠실에서 집을 팔고 진정한 강남 지역으로 이동하는 경우도 있습니다.

예를 들어, 대치동의 래미안대치팰리스는 작년 12월에 35억5천만원에 거래됐으나, 2월 13일에는 40억원에 계약되었습니다.

불과 두 달 만에 5억 원이 오른것입니다. 이렇게 강남 방향으로 집값의 집중 현상이 더욱 심화되고 있습니다.

5. 지방 미분양 해소 대책

정부는 2월 19일에 부동산 대책을 발표했습니다. 이번 대책에서는 지방의 미분양 문제를 해결하기 위해 '악성 미분양' 3천 가구를 LH가 구매하겠다고 밝혔습니다.

현재 지방 부동산 시장은 심각한 상황인데, 작년 12월 말 기준으로 준공 후 미분양이 2만1천480가구에 달해 1년 만에 두 배로 늘어난 것입니다.

특히 준공 후 미분양의 80%가 지방에 집중되어 있습니다. 이미 완공된 아파트가 주인을 찾지 못하면 건설업체는 큰 타격을 받고, 관련 금융회사도 어려움에 처할 것입니다.

그래서 정부는 적극적으로 이 문제를 해결하겠다는 의지를 보이고 있습니다. 이러한 구체적인 계획은 다음과 같습니다.

6. 지방 미분양 대책 발표

LH는 분양가보다 낮은 가격으로 미분양 물량을 구매해 '든든전세주택'으로 활용할 계획입니다.

이 주택에 살고 있는 세입자는 시세의 90% 수준의 전세금으로 최소 6년간 거주한 후, 분양받을지 선택할 수 있는 공공임대주택입니다. 이어 23일에는 또 다른대책이 발표되었습니다.

3월 24일 이후 대출 신청에 대해서는 수도권에서 디딤돌 및버팀목 대출 금리가 0.2% 포인트 인상됩니다.

하지만 지방은 금리가 현행 수준으로 유지됩니다. 또한, 지방 미분양 주택을 구매하는 경우 디딤돌 대출 금리를 0.2% 포인트 낮추기로 했습니다.

즉, 다른 지역은 금리를 올리지만, 지방은 유지하거나 낮추겠다는 것입니다.

7. 미분양 아파트 문제

"당신이라면 이 아파트를 구매하시겠습니까?"라는 제목의 기사가 주목받고 있습니다. 이 질문은 매우 직관적입니다.

미분양 아파트를 저렴하게 공급한다고 해서 과연 이 아파트들이 실제로 분양될 수 있을까요? 특히 악성 미분양이 발생한 이유는 해당 지역의 입지나 환경, 실거주 가치가 낮아졌기 때문입니다.

단순히 가격을 낮춘다고 해서 그 지역의 매력이 회복될 수 있을지 의문입니다. 더욱이 이렇게 노력해도 여전히 매물이 팔리지 않는다면, LH의 재정 상황은 더욱 악화될 것입니다.

또한, 공급만 늘린 건설사에 대한 책임을 정부가 떠안으려는 것이 비판을 받고 있습니다.

결국 이러한 대책이 효과를 보려면, 수요자들이 실제로 느낄 수 있는 취득세와 양도세 등의 세제 혜택이 추가로 필요하다는 의견도 나오고 있습니다.

이 글은 "DuBu 레터"의 기사 내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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8. 결론

🍎 서울 강남의 부동산 시장은 토허가 해제로 인해 활기를 띠고 있습니다.

🍎 지방의 미분양 문제는 여전히 심각하며, 정부의 대책이 절실합니다.

🍎 갭투자 활성화로 인해 강남 집값 상승이 이어질 것으로 보입니다.

🍎 정부의 매입 정책이 지방 부동산 시장에 긍정적인 변화를 가져올지 주목해야 합니다.

🍎 세제 혜택 등의 추가 대책이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.

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