중간 퇴거시 중개 수수료 책임은?

지민 씨는 전세 계약이 끝나기 전에 이사(중간 퇴거)해야 하는 상황입니다. 계약 갱신 청구권을 사용했지만, 보증금을 인상한 뒤 다시 계약을 연장한 경우라서 중개 수수료를 누가 부담해야 할지 고민하고 있습니다. 이 글에서는 사례를 통해 계약 갱신과 중개 수수료에 대한 궁금증을 풀어보겠습니다.

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부제: 갱신청구권과 중개 수수료 문제

1. 이 글의 요약

✔ 지민 씨는 전세 계약 갱신 청구권을 사용했지만, 보증금을 인상한 상태입니다.

✔ 계약 갱신 요구권이 무효가 될 수 있지만, 중개 수수료 문제는 별개입니다.

✔ 통상적으로 세입자가 이사 시 중개 수수료를 부담하는 경우가 많습니다.

✔ 계약 갱신 요구권에 따른 연장은 특약으로 명시해야 합니다.

2. 중개수수료 문제 의문

지민 씨는 임차인으로 전세 계약이 끝나기 전에
이사를 가야 하는 상황입니다.

그래서 그는 당연히 자신이
부동산 수수료를 내야 한다고 생각했습니다.

그런데 최근에 라디오 방송에서,
임대료를 5% 이상 인상하면 계약 갱신 요구권이
무효가 된다는 이야기를 듣고 궁금증이 생겼습니다.

지민 씨는 2022년 1월에 임대인의 요청으로
계약 갱신 청구권을 사용하여 보증금을
5억에서 6억으로 인상하고 전세 계약을 연장했습니다.

그리고 2년 뒤인 2024년에는
보증금 인상 없이 기간만 연장하는
계약서를 작성했습니다.

계약 기간은 2026년 3월까지인데,
지민 씨는 지방 발령으로 다음 주에 이사를 나가야 합니다.

이 경우 계약 갱신 청구권이 유효하니,
임대인에게 이사하겠다고 말하고
공인중개사 수수료를 내지 않아도 되는 것일까요?

그는 계약 갱신 청구권에 따라
중개 수수료 없이 사전 통보 후
이사할 수 있다는 이야기를 들었습니다.

하지만 특약이 있으니
그렇게 할 수 없다는 의견도 있고,
갱신 요구권이 여전히 유효하니
임대인이 수수료를 부담해야 한다는 주장도 있어
혼란스러워하고 있습니다.

3. 갱신요구권 이란?

결론부터 말하면,
지민 씨가 계약 갱신 요구권을 사용한 것은 무효입니다.

하지만 중개 수수료를 누가 부담해야 할지는
별개의 문제로,
현실적으로 지민 씨가 수수료를 내지 않는 것은
쉽지 않을 것 같습니다.

계약 갱신 요구권을 사용해 계약을 연장할 경우,
이전 계약 내용과 동일하게 연장되며
임대료는 5% 이내에서 인상할 수 있습니다.

만약 계약 내용이 세입자에게 불리하게 변경되거나
5%를 초과해 임대료를 올리면,
이는 계약 갱신 요구권에 의한 연장으로 인정되지 않습니다.

지민 씨는 보증금을
5억 원에서 6억 원으로 20% 인상했으므로,
이는 계약 갱신 요구권을 사용한 것으로 보기 어렵습니다.

계약서에 특약으로
갱신 요구권을 사용한 인상이라고 적혀 있더라도,
무효로 주장할 수 있습니다.

4. 갱신권 사용 여부

그러나 계약이 무효라고 해도,
다음 계약을 계약 갱신 요구권을 사용해
연장된 계약이나 묵시적 갱신으로
주장하기는 어려울 것 같습니다.

계약 갱신 요구권을 사용해 계약을 연장할 경우,
분쟁을 피하기 위해 특약 등을 별도로 명시해야 합니다.

현재 지민 씨는 과거에
계약 갱신 요구권을 사용한 것으로
오해하고 계신 것 같아서,
그런 내용을 계약서에 포함하지 않았을 것입니다.

따라서 지금의 연장된 계약이
갱신 요구권을 사용한 계약이라고
주장하기는 힘듭니다.

또한 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 간에
아무런 의사 표현이 없을 때만 적용되는데,
보증금 증액 없이 기간만 연장했더라도
만기 전 2개월에서 6개월 사이에
서로의 의사 표시가 없었는지 명확하지 않습니다.

만약 연장 여부에 대한 연락이 오갔다면,
그 것 만으로도 묵시적 갱신으로 보기 어렵습니다.

5. 중개보수 책임은?

계약 갱신 요구권이나
묵시적 갱신으로 연장된 계약이라 하더라도,
중개 수수료를
집주인이 반드시 부담해야 하는 것은 아닙니다.

원칙적으로 중개 수수료는
언제 이사를 가든 집주인이 내야 하지만,
일반적으로 계약이 끝나기 전에
세입자가 이사를 가는 경우에는
세입자가 수수료를 부담하는 일이 많습니다.

이는 보증금을 원래 기한보다 빨리 돌려받기 위한 것입니다.

만약 계약이 만료되지 않으면
집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 없고,
그러므로 다음 세입자를 서둘러 구할 필요도 없습니다.

급한 쪽은 세입자이기 때문에,
세입자가 중개 수수료를 부담하고
다음 세입자를 찾는 것이 관례로 자리 잡았습니다.

계약 갱신 요구권이나
묵시적 갱신으로 연장된 계약은
세입자가 언제든지 계약 종료를 요구할 수 있지만,
계약 종료 통보 후 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다.

즉, 3개월이 지나기 전까지는
보증금을 돌려줄 의무가 없다는 뜻입니다.

만약 지민 씨가 다음 주에 이사하겠다고
통보한 것이 석 달 전이 아니라면,
보증금을 빨리 돌려받기 위해
중개 수수료를 부담해야 할 상황 입니다.

이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송내용을 바탕으로 재구성한 내용입니다.

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6. 결론

🍎 지민 씨의 계약 갱신 요구권 사용이 무효일 수 있지만, 중개 수수료 부담은 별개의 문제입니다.

🍎 일반적으로 계약 중간에 이사할 경우 중개 수수료를 세입자가 부담하는 것이 관례입니다.

🍎 계약 갱신 요구권을 사용하려면 특약을 통해 명확히 해야 합니다.

🍎 묵시적 갱신은 서로의 의사 표현이 불분명할 경우에만 적용됩니다.

🍎 보증금을 빨리 돌려받기 위해서는 중개 수수료를 부담해야 할 가능성이 큽니다.

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