새 주인과 주택아닌 주택 전세계약 - money-health

지민 씨는 교회 건물의 근린생활시설에서 전세로 1년째 살고 있습니다. 최근 주인이 개인에서 법인으로 바뀔 가능성이 있다는 소식을 들었습니다. 이럴 경우, 계약서를 새로 써야 할지, 아니면 기존 계약서를 그대로 사용할 수 있는지 궁금해하고 있습니다. 오늘은 전세 계약과 관련된 중요한 정보에 대해 알아보겠습니다.

부동산관련 알짜정보 보러가기

부제: 법인 임대인과 세입자 거부 권리

1. 이 글의 요약

✔ 기존 전세 계약은 주인이 바뀌어도 유지되며, 계약서 새로 작성할 필요가 없습니다. ✔ 주택임대차보호법은 근린생활시설에도 적용되어 세입자를 보호합니다. ✔ 임대인이 법인으로 바뀌면 우선 변제권이 있지만, 순위가 밀릴 수 있습니다. ✔ 대항력과 우선 변제권을 통해 세입자는 권리를 주장할 수 있습니다. ✔ 만약 임대인이 바뀌면 세입자는 계약 승계를 거부할 수 있습니다.

2. 전세 계약서 궁금증

지민 씨는 교회 건물의 근린생활시설에서 전세로 1년 정도 살고 있습니다.

전세보증보험은 가입하지 않았습니다. [전세보증보험 1문 1답]

그런데 10월부터 교회의 주인이 바뀔 가능성이 있다고 들었습니다.

개인 주인이 법인으로 변경될 수 있다는 이야기입니다.

만약 주인이 바뀐다면 계약서를 새로 작성해야 하는지, 아니면 기존 계약서로 계속 살아도 되는지 궁금합니다.

3. 전세 계약과 권리와 승계

기존 계약서를 그대로 가지고 계셔도 전세 계약은 동일하게 유지됩니다.

주택임대차보호법은 거주하는 장소가 주택이든 아니든 적용되는데,

근린생활시설은 주거용으로 지어진 건물이 아니므로 주거용으로 임대할 수 없습니다.

따라서 전세보증보험에 가입할 수 없지만, 세입자를 보호하기 위해 주택임대차보호법이 여전히 적용됩니다. 

임대인이 바뀌어도 임대차 계약 조건은 그대로 승계되므로 새로운 임대인이 와도 기존 계약 내용은 유지됩니다.

또한 만기가 되면 계약 갱신 요구권도 사용할 수 있습니다.

그러나 임대인이 법인으로 바뀌면 다른 문제가 발생할 수 있습니다.

전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력과 우선 변제권이 생기는데,

대항력은 집주인이 바뀌더라도 세입자의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.

임대인이 개인이든 법인이든 계약 내용은 지켜지며, 중간에 쫓겨나는 일 없이 거주할 수 있습니다. [대항력 이란?]

우선 변제권은 임대인에게 문제가 생겨 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다.

만약 임대인이 해당 건물을 담보로 대출을 받더라도, 사용자가 확정일자를 받은 후에 대출을 받으면 경매 시 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다. [우선변제권]

4. 법인 임대인과 보증금 관계

집주인이 개인이 아닌 법인일 경우, 우선 변제권이 있어도 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

만약 법인이 재정 문제로 직원들의 월급, 퇴직금, 건강보험료를 지급하지 못하면, 건물이 경매로 넘어가고 낙찰 시 낙찰대금이 지민 씨의 보증금보다 먼저 직원들에게 지급됩니다. 

예를 들어, 집값이 3억 원이고

우선 변제권이 있는 세입자의 보증금이 2억 원이라면,

경매에서 3억 원에 낙찰되었을 때,

그 중 2억 원은 세입자에게 먼저 돌아갑니다.

하지만 집주인이 법인이고,

직원들에게 지급해야 할 월급과 퇴직금이 2억 원 밀려 있다면,

낙찰대금의 2억 원은 이 비용에 사용되고

남은 1억 원만 세입자에게 돌아갑니다.

결국, 보증금 2억 원 중 1억 원만 돌려받게 되므로 나머지 금액은 새로운 임대인에게 받아야 합니다. 

이 경우, 낙찰을 받는 사람이 이를 고려하고 입찰했을 것이기 때문에,

사실상 3억 원짜리 집에 4억 원을 주고 사는 셈이 되어,

입찰에 나설 사람이 없을 가능성이 큽니다.

결국 그 집에 계속 거주할 수는 있지만, 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

5. 새 임대인의 승계 거부할 권한

법인이 새로운 임대인이 되더라도,

그 법인이 안정적이라면 큰 문제는 발생하지 않을 것입니다.

하지만 만약 걱정된다면,

임대인이 바뀌는 시점에 계약을 종료할 수 있습니다. 

전세 계약은 현재 임대인과 체결된 것이기 때문에,

다른 사람에게 승계되는 것을 거부할 수 있습니다. 

매매 계약 자체를 반대할 수는 없지만,

현재 계약이 다른 개인이나 법인에게 넘어가는 것은 거절할 수 있습니다.

이 경우, 임대인이 새로 바뀌는 순간에 보증금을 돌려받고 나갈 수 있습니다.

임대인이 바뀐다는 통지를 받았을 때 의사를 표시해야 하므로,

그런 의사가 있다면 현재 임대인에게 미리 이야기하는 것이 좋습니다.

이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

부동산관련 알짜정보 보러가기

6. 결론

🍎 임대인이 바뀌어도 기존 계약은 그대로 유지되므로 걱정할 필요가 없습니다. 🍎 주택임대차보호법은 세입자를 보호하므로 안심하고 거주할 수 있습니다. 🍎 법인 임대인의 경우, 재정 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다. 🍎 세입자는 계약 승계를 거부하고 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다. 🍎 임대인이 바뀔 때는 미리 의사를 전달하는 것이 중요합니다.

7. 도움 되는 글

신혼부부, 내 집 마련의 모든 것!

전세금 인상과 계약갱신청구권

청약 예금, 소득공제 똑똑하게 하기

신축아파트 잔금 대출, 꼭 알아야 할 것!

무주택자만 대출 가능? 그 이유는?

키워드: 전세계약, 법인임대인, 세입자권리, 우선변제권, 임대인변경