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부제: 첫 집 마련을 위한 대출 전략, 알아보기
이 글의 순서
- 0. 이 글의 요약
- 1. 생애 첫 주택 구입 대출
- 2. 집값의 범위
- 3. 대출 한도 계산법
- 4. 일반 대출과 퇴직연금 활용법
- 5. 결론
- 6. 도움 되는 글
이 글의 요약
🎈 최종적으로 필요한 현금 금액을 계산하고 준비하는 방법을 안내합니다.
🎈 지민 씨는 내년 1월 입주 예정인 아파트 구매를 위해
생애 첫 주택 구입 대출을 준비 중입니다.
🎈 계약금, 중도금, 잔금의 납부와 대출 조건에 대해 고민하고 있습니다.
🎈
정책 대출과 일반 대출의 차이점 및 대출 한도에 대해 설명합니다.
🎈
퇴직금 중간정산을 통해 추가 자금을 마련할 수 있는 방법을 알아봅니다.
생애 첫 주택 구입 대출
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지민 씨는 작년 초 신축 아파트 계약을 해서 내년 1월 입주를 앞두고 있습니다.
아파트 분양가는 4억 4,500만 원이고요.
발코니 확장을 포함한 각종 옵션비는 2천만 원입니다.
지민 씨 부부의 합산 소득은 대략 8천에서 8,500만 원 정도라고 해요.
생애 최초 주택 구입 대출을 이용하려고 합니다.
최초 계약금은 옵션비 포함해서 약 2100만 원을 납부했고요.
중도금은 5천만 원 별도로 납부했습니다.
이런 상황에서 지민 씨는 몇 가지 궁금한 게 있다고해요.
주택 구입이 목적일 경우 퇴직금 중간정산이 가능하다고 들었는데 지민 씨처럼 중도금을 납부하고 있는 중에도 중간정산을 할 수 있는지?
또 아파트 입주 시기가 되면 잔금 대출을 이용할 계획이라고 하며 생애 최초 주택 구입 대출은
집값의 80%까지 가능한 것으로 알고 있는데 만약 아파트 감정평가액이 5억이라고 하면 4억의 대출을 받을 수 있다고 알고 있어요.
그럼 중도금으로 1억을 미리 냈을 경우에도 4억을 대출해주면서 나머지는 주택 구입자 명의로 대출 해주는 것인지?
최종적으로 지민 씨가 필요한 현금이 얼마인지도 대략적으로 알고 싶다고 해요.
집값의 범위
일반적으로는 전체 분양가의 10%는 계약할 때 계약금으로 내고
60%는 중간에 대출을 받아서 분할해서 납부합니다.
이걸 중도금 대출이라고 하죠.
그리고 나머지 30%는 입주할 때 내면 되는데 입주할 때는 중도금 대출을 전부 상환해야 되기 때문에
어딘가에서 잔금 대출을 받아서 중도금 대출을 상환하고 이 30%는 내 돈으로 내야 합니다.
이렇게 보면 계약금 10%와 잔금 30% 합쳐서 40%는 내 돈으로 준비를 해야 되지만 잔금 대출은 보통 집값의 70%까지
또 생애 최초인 경우 80%까지는 대출이 가능하기 때문에 실제로 필요한 건 집값의 20%에서 30% 정도입니다.
그런데 이때 집값을 얼마로 볼 것이냐가 중요한데요.
대출이나 보금자리론 같은 정책 대출은 분양가와 발코니 확장 금액을 합친 가격을 집값으로 봅디딤돌니다.
대출한도 계산법
분양가가 4억, 발코니 확장 가격이 1,000만 원, 기타 옵션이 500만
원이라면 대출 한도를 계산할 땐 4억 1천만 원을 기준으로 70%~80%까지만 대출이
가능하다는 거죠.
그런데 분양가 상한제가 적용된 분양 아파트는 주변 시세 대비 70~80%로 저렴하기 때문에 대출 한도가 적게 나올 수 있습니다.
주변 시세는 5억인데 분양가가 4억이라면 정책 대출은 4억을 기준으로 계산하게 되니까 주변에 다른 집들보다는 대출이 적게 나오는 거죠.
하지만 은행에서 자체적으로 하는 일반 주택담보대출은 은행에 따라 감정가를 기준으로 해주는 곳도 있습니다.
어차피 그 집을 팔게 되면 5억 원에 팔 수 있으니까 5억을 집값으로 보고 대출을 해주는 거죠.
그래서 어떤 대출을 받을 것이냐에 따라 준비해야 될 자금이 달라지게 됩니다.
분양가가 4억 4,500만 원이고 옵션 비용은 2천만 원이라고 하셨으니까 총 내야 할 돈은 4억 6,500만 원이네요.
여기에 계약금으로 2100만 원과 중도금 5천만 원, 총 7,100만 원을 납부하셨으니
이 돈을 빼면 남은 건 3억 9,400만 원입니다.
대출을 받을 땐 중도금을 얼마를 냈든 단순하게 집값 대비 한도 내에서 대출을 해주기 때문에 건설사에 납부하고 남은 돈이 있다면 나머지는 활용할 수 있습니다.
발코니 확장을 제외한 옵션 가격이 대략 500만 원이라고 가정하면 정책 대출은 집값을 4억 6천이라고 보고 최대 80%인 3억 6,800만 원의 대출을 해줍니다.
그럼 입주할 때까지 최소한 3400만 원은 준비를 하셔야 되겠죠.
일반 대출과 퇴직연금 활용법
만약
일반 대출을 받게 된다면 감정가로
진행을 할 수도 있을 텐데요.
주변 시세가 5억 5천만 원이라면 70%의 대출을 가정했을 때 3억 8,500만 원을 받을 수 있고,
그럼 준비해야 될 자금은 900만 원 정도로 부담이 줄어듭니다.
다만 집값 외에도 그간 쌓인 중도금 이자와 국민주택채권 매입 비용 등으로 천여만 원 정도가 추가로 필요할 수 있습니다.
DC형 퇴직연금에 가입돼 있을 경우 무주택자가 집을 구매할 때는 쌓여 있는 적립금을 인출할 수 있는데요.
지금처럼 신축 아파트를 분양받았을 땐 계약서 등을 첨부하면 바로 인출이 가능합니다.
퇴직연금이 가입되어 있는 금융사에 필요 서류를 확인하시고 제출하시면 바로
받으실 수 있습니다.
결론
🎈 정책 대출을 이용할 경우, 분양가와 발코니 확장 금액을 합산한
가격을 기준으로 최대
80%까지 대출이 가능하지만,
주변 시세보다 낮은 분양가로 인해 대출 한도가 적을 수 있습니다.
🎈 반면, 일반 대출은 감정가를 기준으로 하여 더 많은 금액을 대출받을 수 있지만, 이자 부담이 있을 수 있습니다.
🎈 또한
퇴직금 중간정산을 통해 추가 자금을 마련할 수 있는 방법도 고려해야 합니다.
🎈 지민 씨가 계약금과 중도금을 이미 납부한 상황에서 최종적으로 필요한 자금을
정확히 계산하고, 대출 조건을 면밀히 검토하여
가장 유리한 금융 상품을 선택하는 것이 중요합니다.
도움 되는 글
키워드: 생애 첫 주택 구입 대출, 주택 대출 조건, 퇴직금 중간정산, 정책 대출 vs 일반 대출, 아파트 구매 자금 마련