청약통장 전환, 정말 유리할까? 완벽 분석!

공인중개사로 일하면서 수많은 고객들의 청약 상담을 해드렸습니다. 그 중에서도 가장 많이 받는 질문이 바로 "기존 청약통장을 종합저축으로 전환해야 하나요?"라는 것입니다. 오늘은 수원의 지민 씨 사례를 통해 청약통장 전환의 모든 것을 알려드리겠습니다.

부제: 청약예금을 종합저축으로 바꿔야 할까?

이 글의 요약

✔ 2009년 이전 청약통장은 주택 유형별로 구분되어 불편했습니다.

✔ 청약예금을 종합저축으로 전환하면 공공주택 청약도 가능해집니다.

✔ 전환 시 기존 예치금과 가입기간은 그대로 인정받을 수 있습니다.

✔ 공공주택은 전환 시점부터 새로 계산하여 당첨 확률이 낮습니다.

✔ 청약저축 보유자는 전환을 신중히 고려해야 합니다.

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1. 청약통장 종류와 역사

수원에 거주중인 지민 씨는 2002년 7월에 주택 청약 예금 통장을 가입한 뒤 현재까지 500만원 보유 중입니다. 그런데 이번에 주택 청약 종합저축 통장으로 전환을 해도 된다는 얘기를 들어서 궁금한 점이 있습니다.

현재 가지고 있는 주택 청약 예금은 민영주택에만 청약이 가능하고 공공주택에는 청약이 불가능한데 주택청약 종합저축으로 전환을 하면 어떻게 되는 걸까요?

전환을 하더라도 민영 주택 청약 시 가점은 그대로 유지되면서 공공주택 청약도 가능해진다고 하던데, 전환하는 게 유리한 건가요? 만약 전환한다면 월 납입금은 얼마로 해야 할지 궁금해 합니다?

2. 청약통장 종류와 변화 과정

2.1 과거 청약통장 시스템의 문제점

청약을 할 수 있는 분양 아파트는 크게 두 종류입니다. LH, SH 같은 공공에서 분양하는 국민주택이 있고 민간 택지에 민간 건설사가 분양하는 민영주택이 있습니다.

2009년 4월까지는 청약하려는 주택에 따라 가입해야 되는 통장도 달랐습니다. 공공에서 분양하는 주택에 청약을 넣으려면 청약 저축이라는 통장을 가입해야 됐고 민영 주택은 분양 면적에 따라 매달 납부하는 형식의 청약 부금 통장이나 한 번에 목돈을 넣는 청약 예금 통장을 가입했어야 했습니다.

그런데 이런 청약 통장은 1인당 딱 하나만 가입할 수 있기 때문에 먼 미래에 청약을 할 아파트를 미리 정하고 그 아파트에 맞는 통장을 골라서 가입해야 된다는 불합리함이 있었습니다.

2.2 주택청약 종합저축의 탄생

그래서 2009년 5월에 지금의 주택청약 종합저축이 출시됐습니다. 이 통장 하나만 가입하면 어디서 분양을 하는 아파트든 청약을 넣을 수 있게 됐습니다.

3. 청약예금에서 종합저축 전환 방법

과거에 가입할 수 있었던 청약 저축 부금 예금 통장은 2015년 9월 1일부터는 신규로 가입할 수 없지만 기존에 가입했던 사람은 계속 사용할 수 있습니다.

다만 공급 주체가 다른 아파트에 청약을 넣기 위해선 주택청약 종합저축으로 전환을 해야 됩니다. 전환을 했을 때 인정을 받을 수 있는 이력은 통장마다 조금씩 다릅니다.

4. 전환 시 인정받는 혜택과 제약사항

4.1 민영주택 청약 시 인정사항

지민 씨가 갖고 있는 청약 예금 통장은 민영주택에만 청약이 가능합니다. 거주하는 지역과 청약을 신청하려는 분양 면적에 따라 넣어둬야 할 예치금의 액수가 다릅니다.

수원에 거주 중이고 예치금이 500만 원이라면 모든 면적에 청약을 넣을 수 있지만 만약 서울이나 부산으로 이사를 간다면 85제곱미터 이하의 주택에만 청약을 넣을 수 있습니다.

지역	500만원 예치금으로 청약 가능 면적
수원	모든 면적 가능
서울/부산	85㎡ 이하만 가능

4.2 가점제 혜택

이런 민영 주택은 가점제로 입주자를 선정합니다. 총 84점 만점 중에 청약 통장은 가입 기간이 15년 이상이면 17점 만점을 받을 수 있습니다.

5. 민영주택 vs 공공주택 청약 전략

5.1 전환 후 민영주택 청약

만약 지민 씨가 이 통장을 주택 청약 종합저축으로 전환하면 예치금 500만 원과 그간의 가입 기간은 그대로 인정받을 수 있습니다.

5.2 전환 후 공공주택 청약의 한계

공공 주택에 청약을 넣을 때는 청약 통장을 전환한 시점부터 납입한 금액과 기간이 인정됩니다. 즉 공공주택에 청약을 넣을 수는 있지만 1순위 요건을 충족하려면 전환 시점으로부터 1, 2년은 지나야 되고 그 기간 동안 연체 없이 납입도 해야 됩니다.

그렇게 1순위 요건을 충족하더라도 입주자를 선정할 때 납입 총액이 많은 사람을 우선해서 뽑습니다. 납입 금액은 한 달에 최대 25만 원까지만 인정되기 때문에 지민 씨보다 먼저 가입한 수백만 명의 사람들을 앞지를 수는 없습니다.

일반 공급에서는 당첨 가능성이 사실상 제로라는 것입니다.

5.3 특별공급 기회

하지만 특별 공급의 경우엔 노부모 부양 특별 공급만 납입 총액이 많은 사람을 뽑고 나머지는 별도의 기준으로 입주자를 선정합니다. 그러니 최소한 청약을 넣을 수 있는 예치금 정도만 맞추면 된다는 것입니다.

6. 전환 시 월 납입금 설정 방법

전환 후에는 월 10만원에서 50만원까지 자유롭게 설정할 수 있지만, 공공주택 당첨을 위해서는 월 25만원까지만 인정됩니다. 따라서 공공주택 청약을 고려한다면 월 25만원으로 설정하시는 것이 가장 효율적입니다.

7. 청약저축 보유자를 위한 특별 조언

정리하자면 지민 씨처럼 청약 예금이나 부금 같은 민영주택 전용 통장을 갖고 있는 경우엔 주택청약 종합저축으로 전환을 하더라도 별다른 손해도 없고 공공주택의 청약 기회도 노려볼 수 있으니 전환을 하시는 게 좋습니다.

공공주택 전용인 청약 저축을 가입한 분은 고민을 좀 해보셔야 됩니다. 이 청약 저축 통장은 민영주택에 청약을 넣을 수 없다는 단점이 있지만 세대주 변경을 통해서 명의 이전이 가능하고 또 명의를 이전해도 납입 이력은 모두 인정받을 수 있습니다.

납입을 계속해 왔다면 공공주택은 거의 무조건 당첨 가능한 통장이니까 전환은 신중하게 선택하셔야 됩니다.

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

8. Q&A

Q1. 청약예금을 종합저축으로 전환하면 기존 가입기간이 사라지나요?
A1. 아닙니다. 민영주택 청약 시 기존 가입기간은 그대로 인정받아 가점 혜택을 받을 수 있습니다.

Q2. 전환 후 바로 공공주택에 청약할 수 있나요?
A2. 불가능합니다. 공공주택은 전환 시점부터 새로 계산하여 1-2년 후부터 가능합니다.

Q3. 월 납입금을 25만원 이상 넣으면 더 유리한가요?
A3. 공공주택 청약에서는 월 25만원까지만 인정되므로 그 이상은 의미가 없습니다.

Q4. 청약저축을 가진 사람도 무조건 전환해야 하나요?
A4. 아닙니다. 청약저축은 공공주택에서 거의 확실한 당첨이 보장되므로 신중히 결정하셔야 합니다.

Q5. 전환 시 수수료나 비용이 발생하나요?
A5. 은행마다 다르지만 대부분 무료로 전환 가능하며, 자세한 사항은 해당 은행에 문의하시기 바랍니다.