6억 규제, 다주택자도 가능한 분양권 잔금 대출의 비밀! - money-health

분양받은 아파트 입주가 다가오면서 잔금 마련에 대한 고민이 깊어지고 있습니다. 6억 대출 규제 이후 다주택자는 대출이 불가능하다는 소식에 많은 분들이 걱정하고 계실 텐데요. 하지만 희망적인 소식이 있습니다. 기존 분양권에는 예외 조건이 적용되어 여전히 대출이 가능합니다.

부제: 다주택자 분양권 잔금대출 완벽 가이드

이 글의 요약

✔ 규제 이전의 분양권은 다주택자도 대출이 가능합니다. ✔ 6억 한도 규제도 기존 분양권에는 적용되지 않습니다. ✔ 새 집주인 아래 세입자는 보증금 대출을 받을 수 없습니다. ✔ 월세 보증금 대출도 동일한 제한을 받습니다. ✔ 부동산 계약시 대출 불가 사실을 반드시 명시해야 합니다.

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1. 실제 사례로 보는 분양권 대출 고민

은지 씨는 현재 인천에 있는 본인 명의의 주택에서 살고 있습니다. 그런데 경기도 이천에 분양 받은 아파트가 있습니다. 2019년도에 지역 주택 조합으로 계약을 했고 2021년도에 사업 시행 인가가 났습니다.

이건 남편 명의로 되어있으며, 처음 계약할 때는 그 집에 들어가 살 생각이었지만 지금은 직장이 멀어져서 실거주가 불가능합니다. 지역 주택조합 아파트라 현금이 많이 들어가 있어 팔려고해도 팔리지도 않습니다.

그래서 집단 대출을 받아 잔금을 치른 후 월세를 주려고 했는데요. 이번 6억 규제로 다주택자는 대출이 불가능하다고 알고 있습니다. 어쩔 수 없이 전세를 주려 하니 명의가 새롭게 생기는 아파트는 전세자금 대출도 안 해준다고 합니다.

이런 상황은 많은 분양권 소유자들이 공통으로 겪는 어려움입니다. 특히 지역주택조합 아파트의 경우 일반 분양과 달리 현금 비중이 높아 더욱 부담스러운 것이 현실입니다.

아래의 동영상은 이 글을 다 읽고 보는게 좋습니다!

 

2. 6월 대출 규제의 핵심 내용

결론부터 말씀드리자면 분양받은 지역주택조합 아파트는 입주 시점에 대출을 받는 것이 가능합니다. 그러면서 월세 세입자를 받아도 되기는 하지만 만약 월세 세입자가 대출을 받아서 보증금을 충당해야 된다면 이건 불가능할 수 있으니까 대출을 받지 않아도 되는 세입자를 구해야 됩니다.

2.1 다주택자 대출 제한

지난 6월 27일 발표된 대출 규제에 따르면, 6월 28일부터 수도권이나 규제 지역 내에서 2주택 이상을 보유한 사람이 추가 주택을 구입할 때는 대출을 전혀 받을 수 없습니다.

2.2 1주택자 추가 구입 조건

1주택자가 기존 주택을 처분하지 않은 상태에서 추가 주택을 구입하기 위해 대출을 받는 경우에는 6개월 이내에 기존 주택을 처분하겠다는 약정을 해야만 대출을 받을 수 있습니다.

지역 구분	대출 한도	최대 한도액
비규제 지역	집값의 70%	-
규제 지역	집값의 50%	6억원
수도권	집값의 50%	6억원

3. 규제 예외 조건과 활용법

그런데 이 대출 규제는 규제 시행일인 6월 27일까지 입주자 모집 공고가 난 아파트 단지는 규제 시행일 이후에 분양권을 취득한 게 아니라면 적용받지 않습니다.

은지씨는 규제 시행일 이전에 취득한 분양권이기 때문에 다주택자라고 하더라도 얼마든지 대출을 받을 수 있고 수도권이지만 6억 원이라는 한도 적용도 받지 않습니다. 또 대출 이후에 6개월 내 전입을 해야 하는 의무도 없습니다.

4. 전세 세입자 대출 제한 사항

하지만 이 집에 들어가려는 세입자의 경우에는 대출 규제를 적용받습니다. 전세 세입자가 보증금 마련을 위해 대출을 받을 때도 규제가 있습니다. 들어가려는 집이 수도권이나 규제 지역이라면 소유권 이전부 전세자금 대출을 받을 수 없게 됐습니다.

5. 소유권 이전부 전세자금 대출 이해하기

5.1 소유권 이전부 전세자금 대출이란?

소유권 이전부 전세자금이라는 건 세입자가 전세 대출을 받는 날 해당 주택의 소유권이 새로운 집주인에게 이전되는 조건으로 실행되는 대출입니다.

5.2 일반 전세 대출과의 차이점

일반적인 전세 대출은 이미 집주인이 확정된 상태에서 받는 것이지만, 이 대출은 앞으로 새로운 집주인이 올 예정인 집이라는 조건 하에 미리 전세 대출을 받는 특수한 형태입니다.

5.3 적용 사례

집을 살 때 대출을 받는 대신 세입자를 끼고 사는 경우가 있습니다. 기존에 세가 있던 집이 아니라 새롭게 세입자를 들이는 경우도 있겠죠. 그런데 이렇게 집주인이 새롭게 바뀌는 집에 들어가는 세입자는 보증금을 마련하기 위한 대출을 받지 못한다는 겁니다.

6. 실전 해결방안과 주의사항

6.1 월세 운영 시 주의사항

보통 분양받은 아파트에 잔금을 치르는 시점에서 자금이 부족하면 일단 주변 시세에 맞춰서 전세 세입자를 들였다가 2년쯤 뒤에 이 아파트 시세가 올라서 대출 한도가 좀 더 나오면 그때 대출을 받아서 입주를 하는 경우가 있습니다. 이런 집에 세입자로 들어갈 땐 대출을 받을 수가 없습니다.

6.2 월세 보증금 대출도 제한

이 규제는 6월 28일 이후로 맺는 임대차 계약은 모두 적용이 되는데요. 소유권 이전부 전세자금 대출이라고 표현하지만 월세 보증금 대출도 마찬가지라서 만약 월세 세입자를 받으려고 하는데 그 세입자가 대출을 받아서 보증금을 마련하는 건 불가능합니다.

6.3 계약시 필수 고지사항

부동산 중개업소를 통해 세입자를 구할 때 보증금 대출이 불가능하다는 내용을 반드시 명시하셔야 문제가 없을 겁니다. 다만 현재 시점에서의 규제를 토대로 말씀드린 거니까 혹시나 규제 내용에 변동이 없는지 잘 살펴보셔야 되겠습니다. 

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

7. Q&A

Q1. 다주택자인데 기존 분양권으로 대출받을 수 있나요?
  A. 네, 6월 27일 이전 입주자 모집공고가 난 분양권이라면 다주택자라도 대출이 가능합니다.

Q2. 6억 한도 규제도 적용받지 않나요?
  A. 맞습니다. 기존 분양권은 6억 한도 규제의 예외입니다.

Q3. 대출 후 6개월 내 전입 의무가 있나요?
  A. 아닙니다. 기존 분양권의 경우 전입 의무도 없습니다.

Q4. 세입자가 보증금 대출을 받을 수 있나요?
  A. 새로운 집주인 아래 들어가는 세입자는 보증금 대출을 받을 수 없습니다.

Q5. 월세 보증금 대출도 제한되나요?
  A. 네, 전세뿐만 아니라 월세 보증금 대출도 동일하게 제한됩니다.

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8. 결론

🍎 기존 분양권 소유자는 규제 예외 혜택을 받을 수 있습니다. 🍎 다주택자라도 대출 제한 없이 잔금을 마련할 수 있습니다. 🍎 세입자 모집시 대출 불가 사실을 반드시 고지해야 합니다. 🍎 현금 보유 세입자를 대상으로 임대 계획을 세워야 합니다. 🍎 규제 변동사항을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.

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