전세 보증금 못 받을 때 즉시 해야 할 5가지! - money-health

전세 계약이 만료됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 정말 막막합니다. 새집 잔금도 치러야 하고 이사도 해야 하는데 어떻게 해야 할까요? 실제 공인중개사로 일하면서 이런 상황을 수없이 봤지만, 올바른 절차만 알면 충분히 해결할 수 있습니다.

부제: 전세 보증금 못 받을 때 완벽 대처법

이 글의 요약

✔ 계약 만료 시 내용증명으로 보증금 반환 요구를 먼저 해야 합니다. ✔ 임차권 등기 명령으로 대항력을 유지하며 권리를 보호할 수 있습니다. ✔ 전입신고 전에 반드시 임차권 등기가 완료되어야 합니다. ✔ 지연이자와 계약파기 손해를 집주인에게 청구할 수 있습니다. ✔ 대출 우선 진행 후 보증금 회수가 현실적 해결책입니다.

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1. 보증금 반환 분쟁 의문

지민 씨는 전셋집 계약이 만료돼서 이사를 가야 하는데 제가 사는 집으로 이사 오기로 한 다음 세입자가 일이 생겨서 못 온다네요. 집주인은 다음 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다는데 어떻게 해야 하나요?

새로 이사 갈 집은 전세가 아니라 매매로 구했는데 전세금을 받아야 잔금을 치를 수 있는 상황입니다. 만약 먼저 새 집으로 이사를 간다면 현재 살고 있는 집의 보증금은 어떻게 받아야 하는지? 혹시 이사 나가기 전에 해놓을 수 있는 조치가 있는지?

그리고 새로 이사 가는 집은 전세가 아니고 매매인데 그러면 전입신고를 바로 하지 않아도 되는지? 전세로 살던 집의 보증금을 받고 나서 전입신고를 해도 되는지 궁금하다고 합니다.

이사 후 14일 이내에 전입신고를 하지 않으면 벌금을 내야 된다는 말을 들어서 걱정이 된다고 합니다.

이런 상황은 실제로 부동산 현장에서 자주 발생하는 문제입니다. 집주인이 다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다고 하는 것은 법적으로 타당하지 않습니다. 임대차 계약이 정상적으로 만료되면 집주인은 즉시 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

2. 내용증명 발송의 중요성

2.1 내용증명 발송 시기와 방법

집주인에게 전세 계약이 만료됐으니 언제까지 보증금을 반환해 달라는 내용의 내용증명을 우체국을 통해 발송해 두시는 게 좋습니다. 이건 나중에 소송으로 이어질 경우 중요한 자료가 됩니다.

내용증명은 단순한 통지가 아니라 법적 근거를 마련하는 중요한 절차입니다. 보증금 반환 의무가 있음을 명확히 하고, 구체적인 반환 기한을 명시해야 합니다.

2.2 내용증명 작성 요령

내용증명에는 다음 내용이 반드시 포함되어야 합니다:

✔ 임대차 계약 만료일
✔ 보증금 금액
✔ 구체적인 반환 요구 기한
✔ 미반환 시 법적 조치 예고

3. 임차권 등기 명령 신청 방법

3.1 임차권 등기의 개념과 효력

원칙적으로는 현재 전셋집의 전입 상태를 유지해야 됩니다. 하지만 다음 집으로 이사를 나가야만 한다면 전입을 유지할 수가 없겠죠. 어쨌든 다음 집으로 전입신고를 해야 되는 상황에선 법원에 임차권 등기 명령을 신청해서 대항력을 그대로 유지할 수 있습니다.

 임차권 등기 명령은 계약 만기가 도래했는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 법원에 임의로 신청을 할 수 있는데요. 그러면 등기부 등본상에 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다는 내용을 표시할 수 있게 됩니다.

3.2 임차권 등기 신청 절차

단계	내용	소요기간
1단계	관할 지방법원에 신청서 접수	1일
2단계	법원 심사 및 명령 발부	1~2주
3단계	등기소 등기 완료	3~5일

임차권 등기가 되면 그땐 다음 집으로 전출을 해도 됩니다. 만약 임차권 등기가 나기 전에 전출을 나가게 되면 보증금을 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 잃게 되기 때문에 임차권 등기가 나기 전까진 절대로 다른 집에 전입신고를 해서는 안 됩니다.

4. 전입신고와 대출 규제 주의사항

4.1 주택담보대출과 전입신고 의무

지난 6월 27일에 발표된 대출 규제 내용으로는 주택 담보 대출을 받으면 반드시 그 집에 전입을 해야 되는데요. 이 계약일이 규제 발표일 전이라면 문제는 없지만 이 대출을 해주는 은행에서도 전입을 할 걸 요구합니다.

새로 구입하는 주택의 담보대출을 받으려면 해당 주택에 전입신고를 해야 합니다. 하지만 전세 보증금 문제가 해결되지 않은 상황에서는 신중하게 접근해야 합니다.

4.2 과태료 부과 기준과 예외 사항

이와는 별개로 주민등록법상 실제 이사를 한 날로부터 14일 이내에 전입신고를 해야 되고 이걸 지키지 않으면 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있는데요.

지금처럼 보증금 반환 분쟁 같은 특별한 사유가 있는 경우엔 실제로 과태료가 부과되는 경우는 흔치 않으니까 이건 걱정하지 않으셔도 됩니다. 보증금 반환 분쟁이나 법적 절차 진행 중인 경우에는 합리적인 사유로 인정받을 수 있습니다.

5. 손해배상 청구 가능 범위

5.1 지연이자 청구 기준

만약 보증금도 제때 받지 못하고 다음 이사 갈 집에 계약을 파기하게 돼서 손해가 발생하면 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

지연 이자는 계약 만기 후에 집을 비워주면서부터 보증금을 돌려받게 될 때까지의 기간에 대해 청구를 할 수 있는데요.

보증금 반환 청구 소송을 진행하면 연 12%의 이율로 청구가 가능하고 소송이 아닌 경우엔 연 5%까지 청구할 수 있습니다.

5.2 계약파기 손해 청구 조건

또 계약 파기로 인해 발생한 계약금 손실이나 이사 비용도 청구가 가능하긴 하지만 이 경우엔 집주인이 보증금을 제때 못 주면 어 이런 손해가 발생한다는 사실을 미리 인지하고 있었어야 하고 그 사실을 입증할 수 있어야 청구가 가능합니다.

예상 손해에 대한 사전 통지와 증빙자료 준비가 핵심입니다.

6. 실무적 해결 순서

6.1 우선순위 설정

집주인에게 당장 보증금을 받아서 해결하는 것이 가장 좋은 방법이니까 이걸 위한 조치는 모두 취하되 이 상황이 여의치 않을 것 같으니 대출을 최대한 받아서라도 잔금을 치를 수 있다면 치르고 보증금을 돌려받기 위한 행동은 그 이후에도 계속하는 것이 최선이라고 보입니다.

 현실적으로는 새 집 구입을 위한 자금 확보가 우선되어야 할 때가 많습니다. 하지만 동시에 보증금 회수를 위한 법적 절차도 병행해야 합니다.

6.2 단계별 실행 계획

1) 즉시 내용증명 발송
2) 임차권 등기 명령 신청 준비
3) 새 집 대출 진행 (브릿지론 활용)
4) 임차권 등기 완료 후 전입신고
5) 보증금 회수 소송 진행

본 포스팅은 [MBC라디오 손경제]의 정보를 참고하였습니다.

7. Q&A

Q1: 임차권 등기 명령 신청에 얼마나 걸리나요?
  A: 일반적으로 신청부터 등기 완료까지 2~3주 정도 소요됩니다. 법원 사정에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

Q2: 보증금을 못 받은 상태에서 새 집 구입이 가능한가요?
  A: 브릿지론이나 중도금 대출을 활용하면 가능합니다. 다만 금리가 높으니 신중하게 결정해야 합니다.

Q3: 내용증명을 보내도 집주인이 무시하면 어떻게 하나요?
  A: 내용증명은 법적 근거 마련이 목적입니다. 무시하더라도 나중에 소송에서 유리한 증거가 됩니다.

Q4: 임차권 등기 비용은 얼마나 드나요?
  A: 법원 수수료와 등기 비용을 합쳐서 보통 10~15만원 정도입니다. 변호사 선임 시 추가 비용이 발생합니다.

Q5: 전입신고를 늦게 해도 과태료가 안 나온다고 하는데 정말인가요?
  A: 보증금 분쟁 등 합리적 사유가 있으면 실제로 과태료가 부과되는 경우는 드뭅니다. 하지만 법적으로는 의무사항입니다.

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8. 결론

🍎 보증금 반환 분쟁은 즉시 내용증명으로 대응해야 합니다. 🍎 임차권 등기로 권리를 보호하며 새 집 이사가 가능합니다. 🍎 현실적으로는 대출 우선 진행 후 보증금 회수가 최선입니다. 🍎 손해배상 청구권을 활용해 추가 손실을 보전할 수 있습니다. 🍎 전문가의 도움을 받아 체계적으로 접근하는 것이 중요합니다.

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